Parcheggi condominiali
Uno dei problemi che ciclicamente ricorre in tutti gli edifici condominiali è quello relativo ai parcheggi condominiali.
Le questioni relative ai parcheggi condominiali sono aggravate dal fatto che i posti auto possono essere di diversa tipologia:
- box (costruzioni adibite a posti auto) pertinenziali, posti auto delimitati da strisce;
- interni (auto garage) o esterni all'edificio
- privati o condominiali
- delle aree destinate a parcheggio possono esistere fino dalla costruzione dell'edificio oppure essere "create" destinando altre aree (cortile, giardini, viali) a parcheggio.
In questo contesto si possono già individuare due punti fermi:
- l'assemblea di condominio non ha competenza (gestire e regolare) per i parcheggi "privati", ma può intervenire (nel senso di gestire e regolare) solo i parcheggi "condominiali" (creati dal condominio o dall'originario costruttore) su aree condominiali;
- un ulteriore aiuto è stato fornito dal legislatore della riforma del condominio che ha incluso le aree destinate a parcheggio nei beni condominiali ex art. 1117 cc, è opportuno sottolineare la locuzione "aree destinate a parcheggio", con questa locuzione si intende sicuramente le aree all'aperto indistintamente destinate a parcheggio, ma anche gli spazi chiusi (garage) indistintamente destinati a parcheggio, sono esclusi (dovrebbero essere esclusi) da questa locuzione le costruzioni singole (box) specificatamente destinati a parcheggio.
Regole al parcheggio condominiale
In base alle diverse situazioni concrete, è possibile che il parcheggio vada gestito o regolato, quanto meno, per eliminare situazioni di disaggio o contrasti continuati e costanti.
Alcune volte, nell'ipotesi più semplice, occorre solo delimitare (con delle strisce) le aree dove parcheggiare, se l'assemblea non raggiunge un accordo, è necessario iniziare un procedimento giudiziario, ricorrendo al GdP (ex art. 7 cpc comma 3 n.3), competente per regolare le modalità di uso dei bei condominiali.
Posti auto insufficienti (parcheggio condominiale turnario)
Nella maggioranza dei casi, i contrasti relativi ai parcheggi sorgono perché non sussistono parcheggi sufficienti per tutti i residenti, sostanzialmente perché lo spazio è insufficiente.
In questa situazione le soluzioni che possono essere trovate dipendono da una serie di fattori:
- la possibilità di ampliare lo spazio, ab origine, destinato a parcheggio, ad esempio, parcheggiando anche nel cortile condominiale, destinando, così, il cortile condominiale a parcheggio; l'assemblea possa deliberare a semplice maggioranza l'uso a parcheggio di spazi comuni; in particolare, la delibera assembleare di destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini, in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune, è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, 5 ° cc. c.c., non essendo all'uopo necessaria l'unanimità dei consensi;
- in assenza di spazio e in presenza di insufficienza dei posti auto idonei per tutti la scelta più opportuna è quella di prevedere un uso turnario del posto auto, in quanto questa è l'unico mezzo che permette di non escludere anche solo uno dei proprietari dall'uso del bene condominiale (si tratta di in principio generale che influenza anche l'ipotesi opposta nella quale i parcheggi condominiali vengono attribuiti solo ad alcuni dei proprietari escludendo gli altri).
Locazione dei posti auto
Capita, ed anche molto spesso, soprattutto in situazioni di crisi economica che gli spazi destinati a parcheggio siano locati (in cambio di un corrispettivo) agli stessi comproprietari o a terzi estranei al condominio, per periodi di tempo limitati o, quanto meno, definiti.
Quando si pensa ad una locazione a terzi o a qualcuno dei condomini del posto auto occorre analizzare alcune questioni: la legittimità dell'assemblea alla locazione (l'assemblea è legittimata a locare beni condominiali); le modalità di ripartizione dell'introito (il canone di locazione verrà suddiviso pro quota tra tutti i condomini); le modalità di rilascio del posto auto; modalità di tassazione del reddito prodotto dalla locazione.
Attribuzione del posti auto solo ad alcuni condomini con esclusione di altri
Può anche capitare che l'assemblea di condominio decida di far usare (a tempo indefinito) il parcheggio solo ad alcuni dei proprietari escludendone altri (in assenza di un qualsiasi canone di locazione).
In questa situazione occorre valutare la legittimità (validità) della delibera dell'assemblea condominiale che disciplina il godimento di uno spazio comune (una parte dell'area di cortile) beneficiando (solo) alcuni condomini e svantaggiandone (escludendone) altri.
Per trovare una soluzione alla questione relativa alla validità di una delibera di assemblea di condominio che a maggioranza esclude alcuni dei proprietari dal godimento dei posti auto condominiali è possibile richiamare due articoli del codice l'art. 1102 cc e 1120 cc.
In materia di comunione l'art. 1102 c.c. vieta a ciascun comunista di impedire agli altri partecipanti della comunione di fare parimenti uso della cosa secondo il loro diritto. Un principio simile è previsto dall'art. 1120 comma 4 cc secondo il quale sono vietate le innovazioni che il secondo (ora quarto) comma dell'articolo prevede infatti che sono vietate le innovazioni – che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili al godimento anche di un solo condomino.
Ecco, quindi, che si deve escludere che l'uso che il singolo condomino faccia del bene comune possa risolversi in una compressione quantitativa o qualitativa di quello, attuale o potenziale, degli altri.
Sulla base delle considerazioni si deve riconoscere che l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito (al di fuori, dunque, da ogni logica di turnazione), di posti macchina all'interno di un'area condominiale sia illegittima, quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, cioè quando esclude qualcuno degli altri condomini dall'uso del posto auto.
E sul punto va rammentato che è nulla (e non soltanto annullabile) la deliberazione dell'assemblea presa a maggioranza che approvi una utilizzazione da parte di un singolo condomino di un bene comune, qualora tale diversa utilizzazione rechi pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti altrui.
Cass., civ. sez. II, del 27 maggio 2016, n. 11034
