Superbonus, quando scatta l’aumento delle rendite catastali e chi dovrà pagare tasse più alte

Il governo si prepara a rivedere al rialzo le rendite catastali con conseguenze su Imu e altre imposte. Ieri il ministro dell'Economia Giancarlo Giorgetti ha annunciato che nella manovra troverà spazio un aggiornamento degli archivi catastali per quanto riguarda "le proprietà non censite", le cosiddette case fantasma, e "quegli immobili che hanno conseguito un miglioramento strutturale, a seguito di interventi di riqualificazione finanziati da fondi pubblici", come ad esempio il Superbonus.

In realtà, la revisione delle rendite catastali era già stata prevista dalla legge di Bilancio dello scorso anno che imponeva ai proprietari che avevano svolto dei lavori di ristrutturazione con il Superbonus e avevano registrato un aumento del valore del proprio immobile di almeno il 15% di procedere all'aggiornamento.

Di norma, le variazioni catastali andrebbero comunicate, da parte del direttore dei lavori, al Comune in cui si trova l'immobile entro 30 giorni dalla fine dell'intervento di ristrutturazione, ma quest'obbligo non sempre viene rispettato.

Per capirci meglio, ogni immobile può essere identificato, sulla base delle sue caratteristiche, all'interno di una determinata classe che ne determina il valore. Conoscere la categoria catastale della propria casa permette dunque, di calcolare con esattezza le imposte che andranno versate su quell'immobile. Maggiore è il valore, più alte saranno le tasse da pagare.

Come detto, il piano annunciato da Giorgetti consisterà nel ritoccare al rialzo, a partire dalla legge di Bilancio per il prossimo anno, le rendite catastali per immobili fantasma e per quelli che hanno usufruito di bonus edilizi, vedendone aumentare il valore da una classe più bassa a una più alta. Questi aumenti saranno attorno al 16-18% nel caso di un solo passaggio di classe, ma possono superare il 30% se con la ristrutturazione si è fatto un salto di due classi.

Gli aumenti variano a seconda delle città per cui, come spiega anche il Sole 24 ore, a Roma ad esempio, il passaggio di classe per immobile classificato come "abitazione popolare A4" di classe bassa (con 6 vani catastali in zona censuaria 2) comporterebbe l'incremento della rendita da 759 euro a 883 euro (+16%). L'aumento può arrivare fino al 36%, con una rendita pari a 1038 euro, se il salto è di due classi.

A Milano invece, la stessa tipologia di immobile ma di classe intermedia vedrebbe aumentare la rendita da 604 euro a 712 euro (+18%) nel caso in cui ci sia stato un solo passaggio di classe, a 836 euro se il salto è stato di due. Ancora, per una casa classificata nel gruppo A2 di classe intermedia (ovvero la sigla che caratterizza gli immobili residenziali) la rendita può salire da 1.053 euro a 1.239 se c'è stato un passaggio, a 1.456 euro se si è scalati di due classi. Ad ogni modo, è possibile verificare incrementi e variazioni tramite il portale istituzionale che consente di calcolare con esattezza la rendita inserendo i dati necessari relativi all'immobile (numero di vani, metri quadri, Comune di appartenenza eccetera).

Detto questo, che conseguenze avrà l’aumento della rendita delle abitazioni sulle tasse pagate dai proprietari? Nel caso in cui si tratti di prime case, non cambierà nulla dal momento che su queste l'Imu non si paga. Su tutte le altre imposte però potrebbero sentirsi gli effetti, come ad esempio sulla Tari, la tassa sui rifiuti, calcolata anche sulla base della superficie catastale, che a fronte di un aumento della rendita potrebbe, di conseguenza, salire. A questa se ne aggiungono altre come l'imposta ipotecaria o le tasse sulle compravendite. In generale poi, dal momento che la revisione delle rendite catastali incide anche sull'Isee e sul reddito lordo ai fini Irpef, un aumento potrebbe avere delle ricadute anche sulle agevolazioni legate al reddito.

Per quanto riguarda le seconde case invece, le conseguenze dell'aumento avranno degli effetti diretti sull'Imu, che salirà. E dunque chi, ad esempio, possiede un'abitazione A2 di classe intermedia e paga un Imu di circa duemila euro, potrebbe vedere aumentare l'imposta da versare fino a più di 2700 euro se con i lavori di ristrutturazione effettuati si sarà scalati di due classi.

Secondo le stime di Enea, potrebbero essere circa un milione e mezzo gli immobili e quindi i contribuenti, coinvolti da un aggiornamento, ma per avere dei dati precisi occorrerà attendere l'analisi delle dichiarazioni dei redditi relativi ai prossimi anni e i numeri esatti sulle unità immobiliari che hanno beneficiato del Superbonus e non solo sugli edifici nel complesso (che spesso includono i condomini), al momento non disponibili.