Milano come New York? Una nota di Generali Properties (gruppo Generali) e Allianz Italia (gruppo Allianz) ha annunciato stamane l’approvazione del nuovo piano industriale di CityLife, progetto di riqualificazione edilizia che dal 2004 (col via libera al progetto medesimo, ma i lavori sono iniziati solo tre anni più tardi) ha iniziato a trasformare 255 mila metri quadrati di quello che un tempo era l’area su cui sorgeva la Fiera di Milano (nel frattempo trasferitasi nel nuovo quartiere di Pero-Rho) che inizialmente vedeva tra i suoi soci-promotori oltre ai due gruppi assicurativi anche Progestim Spa (gruppo Fondiaria-Sai), Lamaro Appalti e Grupo Lar. I lavori avrebbero dovuto essere conclusi entro il 2015, in tempo per l’Expo di Milano, ma tra ritardi accumulati e crisi del mercato immobiliare i tempi sono slittati sino al 2023.
Punti qualificanti del progetto, le tre “torri” (la Torre Libeskind, 150 metri d’altezza, la Torre Hadid, destinata ad essere alta 175 metri, e la Torre Isozaki, che toccherà i 207 metri), un parco pubblico da 168.000 metri quadrati di superficie (destinato ad essere il terzo maggiore parco cittadino), ma anche un museo d’arte contemporanea (cancellato nell’aprile di quest’anno nonostante CityLife avesse già versato al Comune di Milano i 45,3 milioni di euro necessari a costruire l’opera) e una serie di residenze private (quindici edifici in tutto, sette per le Residenze Hadid, otto per le Residenze Libeskind) e il recupero del Padiglione 3 della Fiera di Milano destinato a ospitare un nuovo salone dedicato alla moda donna.
Col via libera al nuovo piano industriale di CityLife, Allianz ha deciso di acquistare la Torre Isozaki e una parte della componente residenziale, per complessivi 367 milioni di euro, mentre Generali rileverà la quota di partecipazione di Allianz in CityLife, per un valore di 109 milioni di euro, a cui si aggiungeranno i versamenti effettuati da settembre alla data del closing, così che a completamento dell’operazione Generali rimarrà dunque l’unico socio in CityLife. L’operazione di acquisizione della Torre Isozaki da parte di Allianz sarà strutturata come compravendita di bene futuro, con pagamenti alla stipula e a stato di avanzamento lavori hanno precisato le due compagnie, che si sono anche impegnate a occupare, dopo la costruzione, le torri Hadid e Isozaki per farne i rispettivi quartier generali milanesi. Un’operazione colossale che capita in un momento di mercato critico e rischia di creare uno squilibrio tra offerta (di uffici e abitazioni di lusso) e domanda (prevalentemente rivolta ad abitazioni popolari).
In una situazione analoga a quella di Milano sembra trovarsi New York, che a distanza di ormai oltre 12 anni vive l’inaugurazione della prima nuova torre del World Trade Center, destinato a rinascere dalle ceneri del “ground zero” memoria dell’attacco terroristico che l’11 settembre 2001 distrusse la Torre Nord e la Torre Sud (note anche come WTC1 e WTC2), causando la morte di 2.749 persone, oltre a distruggere o danneggiare irrimediabilmente anche gli altri edifici minori del complesso (WTC3, WTC4, WTC5, WTC6 e WTC7), abbattuti nei mesi successivi. La ricostruzione del World Trade Center è stata affidata, come in parte quella dell’ex zona fiera di Milano, all’architetto polacco-americano Daniel Libeskind e vede come edificio simbolo la “Freedom Tower” o One World Trade Center (104 piani per 541 metri d’altezza, pari a 1776 piedi, cifra che commemora l’anno della dichiarazione d’indipendenza statunitense).
Sebbene il WTC7, una torre di “soli” 52 piani alta 228,6 metri (comunque più alta delle tre torri milanesi), sia già stato ricostruito a fine 2006 (e da allora sia stato quasi completamente affittato, ospitando tra l’altro la sede dell’agenzia Moody’s), è solo oggi, con l’inaugurazione del “nuovo” Four World Trade Center che i newyorkesi considerano rinato il centro finanziario di lower Manhattan. Ma proprio come in Italia, sul progetto gravano non pochi dubbi: gli unici due inquilini dei 214 metri quadrati della nuova torre da 298 metri sono per il momento due agenzie governative che hanno sostenuto il progetto nel 2006 per dare inizio alla ricostruzione di Ground Zero (la Port Authority, proprietaria dei 6,5 ettari di superficie di Ground Zero, e il Municipio di New York City, che pensa si spostare qui gli uffici dell’amministrazione del personale), mentre il 40% degli spazi è ancora da affittare.
A breve la situazione non pare destinata a migliorare anzi si rischia anche a New York, come a Milano, di registrare un eccesso di offerta, con la prevista apertura della Freedom Tower il primo gennaio del prossimo anno che aggiungerà altri 225 mila metri quadrati circa di superficie di spazi inutilizzati. Due progetti, un nome in comune, tanti problemi simili da affrontare: per una volta il fatto che Milano sia un poco più simile a New York non è una notizia di quelle che possano far piacere alle aziende e alle autorità interessate, anche se a Manhattan giurano di vedere una graduale ripresa della domanda di uffici che a Milano si può solo sperare di vedere nei prossimi anni, se la crisi lascerà spazio anche nell’Europa del Sud a “decenti tassi di crescita” come prevedono gli uomini del Credit Suisse, posto che si cambino le attuali politiche europee e si vari un nuovo modello di sviluppo, in grado di ridurre gli squilibri tra Nord e Sud d’Europa.
