Che cos’è la surroga del mutuo: come ottenere condizioni più favorevoli a costo zero

La surroga del mutuo, anche detta portabilità, è la procedura che permette di trasferire a costo zero il proprio mutuo dalla banca con cui si ha stipulato il contratto a un’altra che garantisce condizioni più favorevoli. Queste riguardano tutti i parametri del mutuo: la tipologia di tasso, l’importo della rata o la durata. Gli unici aspetti che devono rimanere invariati nel trasferimento da un istituto di credito a un altro sono l’importo residuo del mutuo e gli intestatari. La surrogazione dell’ipoteca è sempre esistita ma il Decreto Bersani del 2007 ha stabilito che il mutuatario fosse esentato da qualunque spesa aggiuntiva. Ogni mutuatario ha il diritto di eseguire l’operazione di surroga in qualunque momento e la banca di riferimento non si può opporre o chiedere al cliente penali di estinzione anticipata. Una volta che la nuova banca ha accettato la richiesta di trasferimento del cliente, deve provvedere a saldare alla vecchia banca l’importo residuo del mutuo e dare il via, a sue spese, a un rogito notarile per il passaggio dei diritti ipotecari dell’immobile. Ma andiamo a vedere più nel dettaglio come funziona la procedura e quali sono le tempistiche per ottenerla.

Che cos'è la surroga: cosa vuol dire trasferire il mutuo in una nuova banca

Surrogare il proprio mutuo significa trasferirlo a costa zero dalla banca con cui si ha stipulato il contratto a un’altra che garantisce condizioni contrattuali più favorevoli (una tipologia di tasso più vantaggiosa, un importo più basso della rata o una durata residua minore). Il mutuatario può procedere con la surroga in qualunque momento e la banca con cui ha stipulato il contratto non si può rifiutare o chiedergli di pagare una penale di estinzione anticipata (la surroga è infatti un trasferimento e non un’estinzione). Il Decreto Bersani del 2007 ha infatti stabilito che, eseguendo una surroga, il cliente fosse esentato da qualunque spesa aggiuntiva. Inoltre, il mutuatario è libero di eseguire più di una surroga sullo stesso mutuo, anche se, in pratica, per questioni di affidabilità, un istituto di credito potrebbe avere molte riserve ad accettare la richiesta di un cliente che ha già eseguito questa operazione più di una volta. Se la risposta è positiva, invece, la nuova banca comunicherà la decisione del cliente a quella originaria, che per legge non si può rifiutare. Poi provvederà a saldare a sue spese l’importo residuo del mutuo alla vecchia banca e, una volta avvenuto il trasferimento, eseguirà un rogito notarile per il passaggio dei diritti ipotecari dell’immobile.

Quanto tempo passa per la surroga del mutuo

L’operazione di surrogazione del mutuo deve concludersi entro 30 giorni lavorativi. La legge stabilisce infatti che il mutuatario che ha subito un ritardo deve essere risarcito dalla banca originaria per mancata collaborazione. La data a partire dalla quale si conta il passare dei 30 giorni lavorativi è quella in cui la nuova banca ha fatto richiesta di estinzione anticipata del mutuo al vecchio istituto di credito.  Il risarcimento che spetta al mutuatario in caso di ritardo è pari all'1% del capitale residuo del mutuo (la somma delle rate che il debitore deve ancora pagare al netto degli interessi) moltiplicato per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Per fare richiesta di risarcimento alla vecchia banca, il cliente deve mandare una raccomandata con ricevuta di ritorno e il modulo di avvio della procedura interbancaria firmato dalla nuova banca, per verificare il numero di giorni di ritardo nella procedura.
A partire dalla data di ricevimento della raccomandata, il vecchio istituto di credito ha a disposizione 30 giorni lavorativi per rispondere al cliente. Se la risposta dovesse mancare o si trattasse di un rifiuto di risarcimento, il mutuatario può percorrere due strade: rivolgersi all’Arbitro bancario finanziario o fare ricorso in tribunale.

Chi può richiedere la surroga del mutuo sulla casa e come fare

Qualunque mutuatario ha il diritto di procedere con la surrogazione del proprio mutuo a costo zero. Esistono solo due condizioni: l’importo residuo del mutuo deve rimanere invariato e non possono cambiare gli intestatari e gli eventuali garanti.
Per dare via alla procedura, il mutuatario dovrà inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno al nuovo istituto di credito, che è libero di accettare o rifiutare la richiesta di trasferimento. È necessario che alla raccomandata siano allegati alcuni documenti: la copia della nota di iscrizione ipotecaria, la copia del contratto di mutuo originario, l'eventuale atto di compravendita dell’immobile per il cui acquisto è stato richiesto il mutuo e le ricevute di pagamento delle ultime rate del mutuo corrisposte. Naturalmente, se l'importo rimanente del mutuo e i tassi d'interesse dovessero essere bassi e la durata limitata, la banca a cui ci si rivolge potrebbe rifiutare di procedere con la surroga a causa della mancanza di profitto.

Surroga del mutuo: quando conviene e quando non conviene

Non sempre conviene trasferire il proprio mutuo da un istituto di credito ad un altro. Perché il passaggio sia conveniente, le condizioni contrattuali offerte dalla nuova banca devono essere più favorevoli rispetto a quelle vecchie. Sono coinvolti quindi vari aspetti: una nuova banca potrebbe offrire al cliente una tipologia di tasso più vantaggiosa, un importo più basso della rata e una durata minore.
Trovandoci in un periodo dove i tassi d'interesse sono ai minimi storici, una surroga in questo momento potrebbe essere particolarmente vantaggiosa soprattutto per chi in passato ha stipulato un mutuo a tasso fisso in un momento in cui i tassi erano più alti. In generale, procedere con una surroga è vantaggioso tanto più è alto il debito residuo da estinguere (ad esempio superiore ai 100mila euro) o tanto più è lontano il momento dell'estinzione del mutuo.