Non sempre in caso di trasferimento di un immobile (sia questo un terreno o un appartamento) tutto fila liscio.
Se gli intoppi, più o meno gravi, possono dipendere da vari fattori, sicuramente il momento più delicato (o lo spartiacque che tra una vendita e un affare saltato con conseguente lite giudiziaria) può essere individuato nell’attività istruttoria anteriore alla stipula del preliminare di acquisto o, comunque, precedente alla stipula del contratto definitivo.
In questa fase, un’istruttoria incompleta o addirittura omessa produce degli intoppi, che possono, nella migliore delle ipotesi, far slittare la stipula del contratto definitivo, fino a giungere, nella peggiore delle ipotesi, all’impossibilità del trasferimento, con tutte le conseguenze che ne derivano per il risarcimento dei danni e il contenzioso civile.
Quando sorgono questi problemi, le parti contrattuali, si giustificano dicendo, ma l’agenzia a cui ci siamo affidati, (e che abbiamo lautamente pagato) non ci ha detto nulla, oppure, affermano che un particolare controllo doveva essere compito della’gente immobiliare.
È opportuno subito sgombrare il campo da alcune leggende urbane, la presenza di una agenzia immobiliare non è un elemento di sicurezza, anzi, molto spesso, rappresenta una parte del problema.
L’agente immobiliare, infatti, ha solo il fine e ha solo il compito di far incontrare il venditore con l’acquirente, (cioè ha il solo compito di far incontrare domanda ed offerta), portato a compimento tale compito, ha terminato il proprio ruolo e ha diritto al compenso pattuito.
Non rientra nell’incarico conferito all’agente immobiliare un qualsiasi altro compito. Proprio per questo motivo, se si guarda la situazione dal punto di vista dell’agente immobiliare, si nota che per l’agente prima si arriva alla stipula del preliminare, prima l’agente immobiliare ha compiuto il suo incarico e ha diritto al compenso, ecco, dunque, che è interesse dell’agente immobiliare sorvolare, evitare (omettere) qualsiasi approfondimento (e controllo) della fattispecie che possa mettere in pericolo la conclusione dell’affare e la propria provvigione. È opportuno chiarire che, una volta stipulato il preliminare, l’agente immobiliare ha diritto al compenso anche se il definitivo non viene stipulato (per un qualsiasi motivo). Ecco perché è prassi delle agenzie immobiliari far firmare immediatamente alle parti (usando dei moduli prestampati) dei preliminari, (indipendentemente da tutta questa attività istruttoria che dovrebbe precedere la stipula del preliminare e non essere successiva alla sottoscrizione del preliminare), in quanto con la stipula del preliminare l’agente ha il diritto ad avere la provvigione, anche se il contratto definitivo non si stipula (per un motivo qualsiasi).
Quindi, l’agente immobiliare non controlla (ma non rientra nei compiti dell’agente immobiliare) i titoli di provenienza dell’immobile, non verifica l’esistenza o meno di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, (cioè non effettua le c.d. visure ipo-catastali), soprattutto non spiega all’acquirente e al venditore che in base alla normativa vigente per trasferire un immobile è necessario avere il certificato energetico ed è necessario che la situazione di fatto dell’immobile sia conforme alla situazione catastale (cioè la piantina del catasto deve essere conforme all’appartamento, altrimenti, occorre aggiornare la situazione catastale). L’agente immobiliare non spiega che se manca questa conformità oggettiva occorre procedere ad aggiornare i dati del catasto e non spiega che questa operazione – oltre ad essere lunga e onerosa – (occorre rivolgersi ad un professionista e bisogna attendere i tempi dell’ufficio catastale) comporta anche una variazione (di solito in aumento) della rendita catastale, ma soprattutto richiede la prova del titolo abilitativo edilizio che giustifica la modifica all’immobile.
Quanto affermato fino a ora non è contraddetto dal fatto che in base alla normativa attuale al momento del rogito notarile le parti devono dichiarare se hanno fatto o meno ricorso all’intermediazione di un agente immobiliare, in quanto si tratta di una norma fiscale / tributaria che ha solo una mera funzione anti elusiva, ma che non istituzionalizza, in alcun modo, il ruolo dell’agente immobiliare e non modifica il compito e i poteri dell’agente immobiliare.
Occorre anche mettere in evidenzia che come ogni contratto anche l’incarico conferito all’agenzia immobiliare può essere gratuito, in altri termini, non è detto che bisogna pagare l’agente per forza.
Il venditore, se ha deciso di usare un agente immobiliare, può stabilire – in forma scritta – che l’attività dell’agente immobiliare sia svolta gratuitamente, in altri termini, che nessuna spesa o onorario sia posta a carico del venditore, in tale ipotesi, è irrilevante se l’agente immobiliare si farà pagare dall’acquirente o se lavorerà in modo totalmente gratuito, in quanto l’agente immobiliare può anche decidere di non accettare l’incarico.
Identico discorso vale per l’acquirente, infatti, anche l’acquirente può convenire, al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto, che l’agente non sia pagato, cioè può prevedere che non ci saranno spese o onorari a carico dell’acquirente per l’attività svolta dall’agente immobiliare. Questo può avvenire in due modi: a) non conferendo all’agente immobiliare nessun incarico professionale, b) prevedendo che l’incarico professionale sia svolto a titolo gratuito. Di una clausola di questo tenore l’agente immobiliare non potrà dolersi, infatti, avendo accettato l’incarico dal venditore, dovrà comunque, adempiere al suo contratto informandolo di tutte le proposte di acquisto ricevute (non potendo nascondergli nulla), inoltre, o si farà pagare solo dal venditore se ha previsto un incarico oneroso o sarà suo il rischio di non ricevere nessun compenso se avrà stipulato con il venditore un incarico gratuito.
È anche possibile stabilire (per il venditore e per l’acquirente) che l’agente immobiliare ha diritto al compenso nel momento in cui si stipula il contratto definitivo.
Compresi quali sono i diritti delle parti verso l’agente immobiliare, se l’acquirente decide di acquistare, sarebbe opportuno procedere alla verifica della situazione dell’immobile (anche prima della sottoscrizione del preliminare o di altro documento proposto dall’agenzia immobiliare), non solo con le visure presso la conservatoria immobiliare e al catasto, ma anche chiedendo all’amministratore di condominio la situazione contabile del venditore. Infatti, è opportuno ricordare che in base all’art. 63 disp. att. c.c., nei confronti dell’amministratore p.t. del condominio, acquirente e venditore sono responsabili solidalmente per le spese condominiali e, per prassi, l’amministratore del condominio si rivolge al nuovo proprietario (questo indipendentemente da come decidono di regolarsi tra loro le parti).
Effettuato questo controllo intermedio, se si decide di stipulare un preliminare (non è un obbligo potendo stipulare direttamente il definitivo), ove si decidesse di dare un caparra occorre conservare una copia dell’assegno, poiché, le modalità di pagamento dovranno essere indicate nell’atto notarile. Inoltre l’assegno (a titolo di caparra o di mero acconto prezzo) dovrà essere intestato al venditore e non all’agenzia o all’agente immobiliare. Infine, la caparra (l’assegno) dovrà essere consegnata al venditore e non all’agente immobiliare.
Le agenzie immobiliari sono solite fornire propri moduli prestampati alle parti, in primo luogo, è opportuno dire che le parti non sono obbligate ad usare tali documento, potendo anche usare documenti redatti da loro. Inoltre, è opportuno leggere attentamente i documenti (proposte, revocabili o irrevocabili, preliminari o altri documenti) che l’agente immobiliare suggerisce di firmare, poiché si è in presenza di documenti non redatti da tecnici, ma si tratta di prestampati teorici, che non hanno considerato la situazione concreta e che – soprattutto – non hanno alla propria base l’istruttoria della pratica, come sopra delineata. È anche opportuno leggere attentamente tali documenti perché contengono, tra le varie clausole, anche il conferimento all’agente immobiliare dell’incarico e la quantificazione della provvigione e se sottoscritti – senza nessuna modifica – obbligano le parti a pagare la provvigione.
Chiusa questa fase, si arriva al momento della scelta del notaio presso cui rogare l’atto. È prassi che la scelta del notaio spetti all’acquirente (essendo a suo carico le spese del trasferimento immobiliare). A tal proposito diffidate delle agenzie immobiliari che propongono i loro notai di “fiducia” o che stipulano presso i loro locali dell’agenzia o che stipulano in tempi brevissimi, poiché si potrebbe essere in presenza di una situazione occulta di porta “clienti” (in altri termini, l’agente immobiliare riceve un compenso per ogni pratica che porta al suddetto professionista, compenso compreso nel costo del trasferimento e imputato all’acquirente in modo occulto).
