Comunione e condominio
La comunione regola l‘ipotesi che si realizza quando del medesimo bene sono contitolari più persone. Ogni contitolare è titolare di una quota del diritto (ad esempio proprietà) esercitabile sul bene (cioè non è titolare esclusivo dell'intero bene). In modo molto semplificato si può dire che oggetto della comunione possono essere sia beni mobili, sia beni immobili (terreni case).
Il condominio regola una forma speciale di comunione, infatti, il condominio ha ad oggetto i beni (indicati nell'art. 1117 cc) che sono al servizio delle unità immobiliari presenti in un edificio. Quindi, nel condominio esistono parti di bene (unità immobiliare) in proprietà esclusiva e parti del bene (elementi strutturali dell'edificio) in comunione condominiale.
Altra caratteristica del condominio (rispetto al comunione) è data dal fatto che il condominio ha sempre ad oggetto beni immobili (non beni mobili, come la comunione), inoltre il condominio difficilmente può essere oggetto di una divisione, mentre la comunione è destinata a finire con la divisione dei beni in comune.
Multiproprietà
Altro istituto attinente alla comunione e di recente codificazione è la cd multiproprietà.
La multiproprietà (si pensi alla multiproprietà di una casa in un isola tropicale o di una casa in una località sciistica) rientra nella comunione e, di fatto, ogni soggetto acquista una quota dell'abitazione (sulla quale si forma la comunione), ma l'uso del bene tra i diversi contitolari è stabilito ab origine, nel senso che l'uso del bene è regolato in modo turnario: ad ogni contitolare è attribuita la possibilità di usare il bene solo in un determinato periodo dell'anno, (quindi, non si può usare il bene in un periodo diverso da quello stabilito), di fatto, ferma la contitolarità del bene tra i diversi proprietario, l'uso del bene è rigidamente regolato.
I vantaggi dell'acquisto di una multiproprietà sono, da un alto, che il costo di acquisto (limitato solo ad uno specifico periodo) è molto basso, dall'altro, quando l'appartamento si trova in un edificio (o in un parco) esiste una società che amministra il parco e che fornisce anche altri servizi.
Spese di gestione della multiproprietà
L'acquisto della multiproprietà non esime dal pagamento delle spese di gestione dell'appartamento singolo e del complesso nel quale l'appartamento è inserito. Infatti, le spese di gestione riguardano due diverse gestioni: la gestione e amministrazione del singolo appartamento in comunione regolata con un uso turnario e la gestione e amministrazione dell'edificio (o del complesso o condominio) nel quale l'appartamento in comunione multiproprietaria.
Infatti, osservando la multiproprietà c.d. alberghiera (in cui il diritto sull'unità immobiliare è ricompresa, per l'appunto, in un complesso alberghiero la cui gestione di norma è affidata ad una società che amministra l'immobile come un vero e proprio albergo, la quale riceve – di regola – un corrispettivo per l'utilizzo della suddetta unità) si nota che la partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell'unità immobiliare (e , di conseguenza alle spese di gestione) è riconducibile alla comunione ed è riconducibile al condominio, limitatamente alle parti e ai servizi in comune a tutti i multiproprietari, a quella del condominio.
Decorrenza dell'obbligo di pagamento delle spese di gestione della multiproprietà
Compreso che anche il bene in multiproprietà è soggetto al pagamento di spese di gestione e di amministrazione, occorre comprendere da quale momento nasce tale obbligo.
Sicuramente l'obbligo di pagare le spese di gestione della multi proprietà sorgono al momento dell'acquisto del diritto.
Di conseguenza, prima dell'acquisto del bene non c'è obbligo di pagare spese di gestione del bene in multiproprietà. Sussiste, però, un caso in cui anche chi non è (ancora) proprietario potrebbe essere obbligato al pagamento delle spese del bene, ad esempio in presenza di un preliminare di acquisto ad effetti anticipati, in cui il godimento del bene si riceve al momento della stipula del preliminare, mentre l'acquisto del diritto è rinviato al momento della stipula del contratto definitivo.
Nell'ambito delle multiproprietà immobiliari, il promittente acquirente si potrebbe ritenere obbligato a contribuire alle spese di gestione del complesso qualora lo stesso, prima della stipula del contratto definitivo, con un preliminare di acquisto ad effetti anticipati avesse acquisito il diritto all'uso turnario dell'alloggio promesso e dei relativi beni e servizi comuni.
L'obbligo di pagare le spese di gestione (anche in presenza di un preliminare con effetti anticipati) non può essere escluso dal fatto che l'acquirente effettivo (o il promissario acquirente) non utilizza l'immobile, poichè ai fini dell'obbligo di pagamento delle spese di gestione deve considerarsi rilevante anche la sola possibilità della fruizione del bene e non è necessaria, invece, la sua utilizzazione effettiva.
Cass., civ. sez. II, del 31 ottobre 2018, n. 27993
