Parcheggio pertinenziale
Un motivo di massimo attrito all'interno del condominio è il parcheggio delle auto (il secondo è il rendiconto alla fine di ogni anno).
In modo semplificato si può dire che i parcheggi possono essere pertinenziali (obbligatori) o parcheggi non pertinenziali (non obbligatori).
I parcheggi pertinenziali possono essere attribuiti in proprietà esclusiva oppure in comune ex art. 1117 cc oppure in diritto d'uso su un bene altrui.
Diritto di servitù di parcheggio su bene altrui e diritto personale (di godimento) di parcheggiare su bene altrui.
Nel tempo si è posto il problema se il diritto di parcheggio (su area altrui) può essere qualificato come una servitù si parcheggio.
Ammettere una servitù di parcheggio significa ammettere che il parcheggio (la servitù di parcheggio) si tramette ai successivi acquirenti del fondo dominante automaticamente (per l'inerenza della servitù al fondo dominate o servente), inoltre significa ammettere come titolo di acquisto l'usucapione della servitù di parcheggio.
Diritto di parcheggiare come diritto personale di godimento
L'indirizzo assolutamente prevalente nella giurisprudenza di legittimità, il diritto di parcheggiare le auto su uno spazio di proprietà altrui sottenderebbe sempre un'utilitas di carattere personale, inidonea a sostanziare il contenuto di una servitù, mancando l'essenziale requisito della realità, intesa come inerenza dell'utilitas al fondo dominante.
Manca l'elemento caratteristico della servitù: manca, cioè, la realità (inerenza al fondo dominante dell'utilità, così come al fondo servente del peso), in quanto la comodità di parcheggiare l'auto a favore di persone specifiche non rientra in un'utilità a favore del fondo stesso, ma è un mero vantaggio del tutto personale a favore dei proprietari di un determinato fondo.
Stante la natura personale del diritto di parcheggio, il suo esercizio non sarebbe suscettibile di possesso ad usucapionem e non potrebbe determinare alcun acquisto a titolo originario di una servitù.
Si è anche asserito che il contratto costituivo di una servitù di parcheggio è nullo per impossibilità dell'oggetto, stante il divieto di dar vita a servitù meramente personali, potendo inquadrarsi detta convenzione nell'ambito dei negozi costitutivi di un diritto d'uso o in altro schema contrattuale tipico (locazione, affitto o comodato).
Servitù di parcheggio possibile (in astratto)
Con il tempo la Cassazione ha escluso un'assoluta preclusione alla configurabilità della servitù volontaria di parcheggio, osservando che la relativa utilità può esser legittimamente prevista dal titolo a diretto vantaggio del fondo dominante (per la sua migliore utilizzazione), piuttosto che delle persone che concretamente ne beneficino.
In tal caso, ove le parti abbiano inteso costituire una vera e propria servitù, il diritto è trasmissibile unitamente alla cessione dei fondi secondo il principio di ambulatorietà.
Secondo il disposto dell'art. 1027 c.c. la servitù consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo, appartenente ad un diverso proprietario.
L'art. 1027 cc non tipizza – in modo tassativo – le utilità suscettibili di concretizzare il contenuto della servitù volontaria, ma si limita a stabilire le condizioni che valgono a distinguere queste ultime dai rapporti di natura strettamente personale, non derivando alcun ostacolo dal principio di tassatività dei diritti reali, il quale si connette alle connotazioni strutturali della situazione di vantaggio esercitabile erga omnes ed è indipendente dal contenuto di quest'ultima.
Difatti, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, per l'esistenza di una servitù non rileva la natura del vantaggio previsto dal titolo ma il fatto che esso sia concepito come qualitas fundi in virtù del rapporto, istituito convenzionalmente, di strumentalità e di servizio tra gli immobili, in modo che l'incremento di utilizzazione che ne consegue deve poter essere fruito da chiunque sia proprietario del fondo dominante, non essendo imprescindibilmente legato ad una attività personale del singolo beneficiario.
Entro tali limiti, qualunque utilità che non sia di carattere puramente soggettivo e che si concretizzi in un vantaggio per il fondo dominante, in relazione alle caratteristiche e alla destinazione del diritto, può assumere carattere di realità.
E' dunque una mera questio facti stabilire, in base all'esame del titolo, se le parti abbiano inteso costituire una servitù o un diritto meramente obbligatorio, non sussistendo alcun ostacolo di carattere concettuale ad ammettere che il diritto parcheggio sia strutturato secondo lo schema dell'art. 1027 c.c.
Cass., civ. sez. II, del 18 marzo 2019, n. 7561
