Fine della locazione: recesso e/o disdetta
Il contratto di locazione ha una sua fine, che può essere più (o meno) naturale e può giungere:
- per la naturale scadenza del termine di locazione; se sussistono clausole di rinnovo automatico del contratto è necessaria una manifestazione formale di volontà del locatore o del conduttore;
- per l'inadempimento di una delle due parti contrattuali (come, ad esempio, per il mancato pagamento dei canoni di locazione).
Anche le semplici manifestazioni di volontà (del conduttore o del locatore) dirette a terminare il contratto di locazione non sono scevre da problematiche, che possono investire la presenza (necessaria o meno) di una motivazione oppure la possibilità di revoca della disdetta o del recesso oppure, infine, della possibilità di compiere l'atto tramite un rappresentante.
Fine della locazione e pagamento dell'indennità di preavviso
In alcune ipotesi è previsto che il recesso o la disdetta devono essere inviate alla controparte in anticipo rispetto al momento in cui tali dichiarazioni avranno effetto. Questo significa che l'obbligo di pagare il canone di locazione non termina con il mero invio della disdetta o del recesso oppure con la mera ricezione della disdetta o del recesso, ma l'obbligo di pagare il canone di locazione permane fino al momento il la disdetta e il recesso produrranno effetto (c.d. indennità di preavviso).
Diversa dall'indennità di preavviso è il pagamento dell'indennità di occupazione dell'immobile locato che sarebbe il canone di locazione dovuto tra il momento della fine del contratto e la materiale riconsegna dell'immobile locato (indennità di occupazione).
Fine della locazione e pagamento del canone di locazione o dell'indennità di occupazione
Occorre osservare che terminata la locazione (ad esempio per scadenza del termine oppure per un qualsiasi altro motivo) non viene meno l'obbligo di pagare il contratto di locazione, infatti, il canone di locazione è dovuto fino al momento della riconsegna effettiva dell'immobile locato (anche se il canone di locazione versato dopo la fine del contratto di locazione e fino alla materiale riconsegna dell'immobile locato assume la denominazione di indennità di locazione ex art. 1591 cc).
Se il pagamento del canone di locazione è garantito da fideiussione, la fideiussione comprende anche il pagamento dell'indennità di occupazione dell'immobile locato.
Deve essere puntualizzato che l'obbligo di restituzione dell'immobile locato (che fa venire meno l'obbligo di pagare il canone di locazione e/o l'indennità di occupazione) si intende adempiuto nel momento in cui l'immobile viene restituito libero da persone o cose (e, quindi, è utilizzabile dal locatore). Anche se si ottiene una formale riconsegna del bene (tramite l'esecuzione forzata) e non la reale riconsegna del bene (in quanto l'immobile è ancora occupato da cose del conduttore).
Riconsegna del bene locato (coattiva – giudiziaria oppure volontaria – bonaria)
La riconsegna dell'immobile locato può avvenire in modo coattivo (esecuzione forzata) oppure in modo amichevole o bonario (tramite una volontaria riconsegna dell'immobile locato). Le diverse modalità (coattiva o volontaria) di restituzione dell'immobile locato non eliminano il diritto al pagamento del canone di locazione fino alla restituzione materiale e reale dell'immobile locato.
In altri termini, l'obbligo di pagare il canone di locazione (anche denominato indennità di occupazione) viene meno solo con la reale ed effettiva riconsegna dell'immobile libero da persone e cose, per cui l'obbligo di pagare il canone di locazione (e/o indennità di occupazione) non viene meno con l'inizio del procedimento di liberazione coattiva o amichevole.
Riconsegna del bene locato e offerta volontaria di riconsegna (formale o non formale)
La riconsegna dell'immobile senza intervento dell'autorità giudiziaria può essere effettuata in modo formale (attraverso una offerta formale di riconsegna affidata all'ufficiale giudiziario ex art. 1216 cc e 1209 cc) oppure in modo informale, purchè abbia i requisiti della serietà.
In tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, secondo comma, cc, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti (art. 1207 cc), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 cc), purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell'obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell'art. 1591 del cc.
Riconsegna volontaria del bene locato e individuazione della data per la materiale riconsegna
La riconsegna dell'immobile è svincolata dalla data di efficacia dell'eventuale recesso, cioè la riconsegna dell'immobile per essere valida non deve essere (per forza) anteriore alla data di efficacia del recesso; e la data di riconsegna dell'immobile non deve essere (per forza) successiva alla data di efficacia del recesso, infatti, l'indennità di preavviso è comunque dovuta indipendentemente dalla materiale riconsegna dell'immobile locato (salvo espressa rinunzia del locatore all'indennità di preavviso).
Può capitare che in seguito ad richiesta di restituzione dell'immobile per una certa data a cui segue una risposta negativa dei locatori, (i quali dichiarano, ad esempio, di non essere disponibili a causa dell'assenza del loro tecnico di fiducia, necessario per l'accertamento delle condizioni dell'immobile), entrambe le parti restano inerti (nessuna delle due parti individua una nuova data per la restituzione, nessuna delle due parti sollecita l'altra per la fissazione di una nuova data di consegna.
Il dubbio relativo a chi dovesse assumere l'iniziativa per la fissazione di una diversa data di rilascio va risolto ponendo tale obbligo a carico dei locatori. Poiché, infatti, il fallimento della consegna per la data indicata dal conduttore era dovuto alla risposta negativa dei locatori, sono i locatori a dover assumere l'iniziativa per la fissazione di una successiva nuova data, tanto più che essi si erano limitati ad indicare la necessità della presenza di un tecnico, ma senza aggiungere nulla di specifico circa l'esistenza (effettiva o presunta) di danni all'immobile.
Cass. civ. sez. III del 4 aprile 2017 n 8672
