L'obbligo di manutenzione e la ripartizione delle spese nei condomini è sempre un momento di massima tensione e causa di malumori e litigi (per non parlare dei litigi che sfociano nel contenzioso processuale).
Il problema della ripartizione delle spese nasconde, in realtà, due ulteriori questioni, la prima riguarda la necessità di stabilire se una data spesa è (o meno) di competenza condominiale, l’altra questione riguarda l’individuazione dell’esatta tabella dei millesimi ove inserire la spesa.
Le spese relative al rifacimento dei balconi in una facciata di un condominio, rappresentano proprio la spesa tipica che prima di poter essere ripartita tra i proprietari deve essere sottoposta alla doppia indagine sopra descritta (si tratta di spesa condominiale ? in quale tabella deve essere inserita tale spesa ?).
È opportuno sottolineare che la valutazione non può essere solo “teorica”, ma l’analisi deve anche avere una valutazione concreta (infatti, la soluzione può variare molto in base allo stato dei luoghi e al tipo di edificio, inoltre, non può escludersi che il medesimo bene abbia elementi condominiali ed elementi di proprietà esclusiva).
Il punto da prendere in considerazione è quello relativo alla possibilità che i balconi pertinenziali di ogni singolo appartamento possono essere (o meno) o possono avere (o meno) un rilievo condominiale.
Con questa espressione si intende non solo la possibilità che le spese di manutenzione debbano essere poste a carico di tutti i proprietari ex art. 1117 c.c., ma anche che degli eventuali danni possa rispondere il condominio (ex art. 1117 c.c.) in sede civile e l’amministratore p.t. in sede penale.
Per valutare se i balconi sono o meno bene condominiale bisogna prima analizzare l’art. 1117 c.c. il quale elenca i beni condominiali, tale articolo non indica i balconi tra i beni condominiali, ma indica le facciate – interne o esterne – come beni condominiali).
Basarsi solo su questi elementi per poter fornire una soluzione sarebbe forviante poiché l’elencazione dell’art. 1117 c.c. non è tassativa, ma solo descrittiva (dovendosi valutare se un bene è condominiale o meno anche la funzione dello stesso), inoltre, l’art. 1117 c.c. fa riferimento alle facciate e i balconi fanno parte delle facciate (interna o esterna) dell’edificio. Si anticipa che i balconi, più precisamente alcune parti di questi, (il principio sarà chiarito in seguito) concorrono a formare l'estetica del fabbricato o il decoro dell'edificio "il problema è quello di stabilire il senso da attribuire all’espressione “decoro architettonico” di un fabbricato e quali le caratteristiche che devono presentare le “innovazioni” di cui all’art. 1120 cc. per essere ritenute lesive del decoro architettonico. Come è stato già affermato da questa Corte Suprema (con sentenza n. 8731 del 1998), per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 cod. civ., deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia. L’alterazione di tale decoro può ben correlarsi alla realizzazione di opere che immutino l’originario aspetto anche, soltanto, di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la immutazione sia suscettibile di riflettersi sull’insieme dell’aspetto dello stabile. In questo ambito è patrimonio culturale dell’uomo comune ritenere che la trasformazione di un balcone in veranda eseguita mediante chiusura in alluminio e vetri comporti, comunque, un’alterazione dell’armonia cromatica della facciata dell’intero fabbricato (oltre che l'aumento di volume dell'immobile)". ( Cass. civ. sez. II, 4 dicembre 2013 n. 27224)
Però, se si dovesse applicare solo il principio del decoro o dell'estetica dovremmo affermare che i balconi sono sempre e solo condominiali; ecco, quindi, che occorre valutare altri elementi per giungere ad una soluzione.
Per giungere ad una soluzione si potrebbe partire analizzando la struttura dei balconi. I balconi possono essere tranquillamente descritti come la proiezione verso l’esterno del singolo appartamento. Di conseguenza le varie parti del balcone (ringhiera, frontalino ecc.) sono una mera pertinenza (un accessorio) dello stesso balcone e, in ultima analisi, sono una pertinenza (o un accessorio) della singola unità immobiliare (in particolare sono una proiezione verso l’esterno dell’appartamento medesimo).
Se dal punto di vista strutturale la descrizione del balcone come mera proiezione verso l’esterno dell’unità immobiliare è corretta, occorre valutare se una tale definizione possa essere usata anche nell’ambito giuridico e, in caso affermativo, occorre valutare l’influenza sugli obblighi di manutenzione e sulla ripartizione delle spese.
La definizione tecnica (strutturale) del bancone come proiezione verso l’esterno dell’appartamento può sicuramente essere un punto di partenza per iniziare ad arrivare qualche soluzione, infatti, l’art. 1125 c.c. stabilisce che il solaio tra sue piani (interpiano) è di proprietà dei due appartamenti (soprastante e sottostante) e le spese di riparazione e manutenzione vanno divise tra i due (art. 1125 c.c. “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”). .
Quindi, se il balcone è la proiezione verso l’esterno dell’appartamento e, in particolare, il piano di calpestio del balcone è la proiezione verso l’esterno del solaio (interpiano) tra due unità immobiliari, la riparazione dello stesso dovrebbe seguire lo stesso criterio previsto per il solaio interpiano vero e proprio (ex art. 1125 c.c.), di conseguenza, si potrebbe giungere alla conclusione che l’intero balcone è sempre e solo una questione privata e non condominiale e tra i privati la ripartizione delle spese segue quanto previsto dall’art. 1125 c.c.
Questa soluzione, però, potrebbe andare bene per la parte di balcone che funge da solaio tra due piani (o è il prolungamento verso l’esterno dell’appartamento), ma, non risponde e non è soddisfacente per ogni parte del balcone (frontalini, balaustre, rilievi decorativi) e non considera l’art. 1117 c.c.
Infatti, il balcone non è solo il piano di calpestio, al contrario, presenta molti altri elementi (si pensi alle ringhiere, frontalini, decori architettonici) i quali anche se sono strutturalmente legati al balcone, (si potrebbe dire accessori o pertinenziali al bancone) hanno anche la funzione di abbellire l’edificio e possono anche essere considerati parte integrante della facciata, ecco, quindi, che occorre anche valutare il disposto dell’art. 1117 c.c. che parla di facciate come elementi condominiali.
Ecco, dunque, che la regola generale secondo la quale il balcone è sempre e solo un bene privato subisce una modifica nel momento in cui alcuni elementi del balcone diventano parte della facciata e, in particolare, servono ad abbellire l’edificio (si pensi ai fregi ornamentali sopra o sotto i balconi, o balaustre ornamentali dei balconi) oppure sono elementi delle linee e disegni della facciata (si pensi ai marca piano che sono una linea continua con i c.d. frontalini dei balconi o anche dei semplici frontalini dei balconi che si armonizzano con il disegno dell’edificio e/o della facciata).
Quindi, il balcone, bene in proprietà esclusiva, può diventare (in tutto o in parte) una questione condominiale quando è parte integrate del disegno dell’edifico (o della facciata dell’edificio) o è un vero e proprio elemento di decoro architettonico dell’edificio (o della facciata dell’edifico).
Volendo ricapitolare, il piano di calpestio del balcone (e la manutenzione dello stesso) compete al proprietario che ha il medesimo calpestio (in base al principio che si tratta della proiezione verso l’esterno del proprio appartamento).
Il sotto balcone dovrebbe seguire la regola secondo la quale la manutenzione e la spesa del medesimo compete al proprietario del piano sottostante, applicando l’identica regola indicata dal codice per i solai tra due piani o interpiano ex art. 1125 c.c.
Relativamente ai sotto balconi, il problema, però, si complica nel momento in cui il proprietario di una unità immobiliare al piano terra scopre di dover pagare la manutenzione del sotto balcone del primo piano senza avere o ricevere nessuna utilità dal medesimo (si pensi al caso in cui il proprietario del piano terra ha solo finestre e i balconi iniziano dal primo piano dell’edificio). Ulteriore complicazione, per la manutenzione ripartizione delle spese dei sotto balconi, si ha nel momento in cui si nota che il sotto balcone è visibile dalla strada (come, del resto, i frontalini dello stesso balcone) e che, di fatto, fanno parte della facciata dell’edificio, quindi, la manutenzione e la spesa spettano al condominio ex art. 1117 c.c.
Quindi, relativamente al sotto balcone si sono fatte strada due diverse interpretazioni. Secondo una prima ricostruzione sia il piano di calpestio del balcone, sia il sotto balcone competono interamente al proprietario che esercita il calpestio (in deroga al 1125 c.c.). Una seconda tesi ha sostenuto che relativamente al sotto balcone, la manutenzione e la spesa competono al condominio ex art. 1117 c.c. in quanto si tratta di un elemento visibile dalla strada e, pertanto, rientra nella nozione di facciata dell’edifico (o di parte ed elemento della facciata del fabbricato).
Quanto, invece, agli elementi esterni del balcone (frontalini, balaustre particolari, fregi ornamentali) sono considerati condominiali ex art. 1117 c.c. in quanto parte integrante della facciata oppure in quando fanno parte del disegno dell’edifico (facciata) o sono un vero e proprio elemento architettonico dell’edificio (o della facciata). In particolare, i frontalini, le balaustre dei balconi, anche se elemento della struttura esterna del balcone, sono anche destinati a garantire l’integrità architettonica dell’edificio come componente della facciata, ecco, quindi, che sono un bene comune ex art. 1117 c.c.
In conclusione, sebbene i balconi costituiscano parte integrante dell’appartamento che vi ha accesso, come prolungamento del piano e sebbene molti elementi dei balconi sono accessori alla struttura dei medesimi balconi (e, quindi, degli appartamenti che vi hanno accesso), è innegabile che molti di questi stessi elementi sono da considerarsi beni comuni perché legati alla facciata dell’edificio, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1117 c.c.
La ricostruzione che (nel 2018) si sta seguendo è quella per la quale il balconi costituiscono proiezione esterna dell'appartamento (per cui la manutenzione spetta la proprietario dell'appartamento che ha il calpestio sul balcone (sia per il piano di calpestio sia per il cd sotto balcone) restano di pertinenza condominiale ex art. 1117 cc i frontalini e gli altri elementi architettonici del balcone, come ha confermato la Cass. civ. sez. II del 19 ottobre 2018 n. 27413 "la consolidata giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 568/2000; Cass. n. 14576/2004; Cass. n. 6624/2012 e, da ultimo, Cass. n. 30071/2017), ha rilevato che i frontalini dei balconi (siccome configuranti, per l’appunto, elementi decorativi della facciata del fabbricato comune) devono considerarsi beni comuni, la cui riparazione, perciò, deve rimanere assoggettata ai criteri generali di ripartizione condominiale. Deve, quindi, trovare conferma in questa sede il principio secondo cui gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti) – svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 3, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno" (Cass. civ. sez. II del 19 ottobre 2018 n. 27413).
E' opportuno concludere sottolineando che i lavori sulle parti comuni dell'edificio hanno alcuni benefici fiscali, che rendono meno gravoso il peso economico dell'operazione di manutenzione. E' opportuno però ricordare che la riforma del condominio ha previsto l'obbligo di versate prima tutte le somme di denaro per l'esecuzione dei lavori e solo, poi, poter effettivamente eseguire detti lavori (ex art. 1135 comma 1 n. 4 c.c.).
