Nel condominio capita molto spesso che uno dei proprietari subisca un danno derivante da un bene condominiale (si pensi ad esempio alle infiltrazioni dal tetto o alla rottura dei tubi degli scarichi di acque bianche o nere) e il soggetto danneggiato si trova ad assumere la duplice veste di soggetto che, da un lato, ha l’obbligo, in quanto proprietario del bene ex art. 1117 c.c., di custodire, riparare il bene condominiale e di risarcire il danno procurato dal bene condominiale, dall’altro, assume le vesti del soggetto che deve essere risarcito del danno procurato dallo stesso bene condominiale.
In poche parole lo stesso soggetto assume la duplice veste di soggetto che deve risarcire e soggetto che deve essere risarcito.
In queste situazione ci si è sempre chiesti se il proprietario (condomino) che subisce un danno deve partecipare alle spese di riparazione del bene e deve partecipare al risarcimento del danno a lui stesso procurato, in altri termini, ci si chiede se il danneggiato creditore si deve auto-pagare una parte del danno. Infatti, è evidente che se il proprietario (danneggiato) partecipa alla ripartizione della spesa per il risarcimento del danno, il danno non è “completamente” risarcito, poiché una parte del danno verrebbe pagato dallo stesso proprietario (danneggiato).
La risposta al quesito è stata fornita dalla Cassazione a sezioni unite del 21 novembre 2011 n. 24406 secondo la quale il proprietario (condomino) che subisce un danno derivante da un bene comune ex art. 1117 c.c. deve partecipare alle spese di riparazione del bene comune ex art. 1117 c.c., (in quanto comproprietario dello stesso bene), ma deve partecipare anche alla ripartizione delle spese di risarcimento del danno da lui subito e procurate dal medesimo bene. In altri termini, in concreto, una parte del danno verrebbe risarcita dal medesimo soggetto che ha subito il danno, poiché anche su di lui grava l’obbligo di custodia e di manutenzione del bene comune ex art. 1117 c.c. che ha prodotto l’evento dannoso.
L’intera questione ruota intorno all’interpretazione dell’art. 1227 c.c. il quale in tema di risarcimento del danno, nel disciplinare il concorso di colpa del creditore nella responsabilità contrattuale, applicabile per l'espresso richiamo di cui all'art. 2056 c. c. anche alla responsabilità extracontrattuale, distingue l'ipotesi in cui il fatto colposo del creditore o del danneggiato abbia concorso al verificarsi del danno {comma primo), da quella in cui il comportamento dei medesimi ne abbia prodotto soltanto un aggravamento senza contribuire alla sua causazione (secondo comma).
Sussistendo a carico del proprietario – condomino l’obbligo di custodia del bene comune ex art 1117 c.c. e l’obbligo di riparazione dello stesso, il proprietario condomino che ha subito il danno partecipa alla ripartizione delle spese di riparazione del bene condominiale, ma partecipa anche alle spese di risarcimento del danno, anche se il danno è stato subito dal medesimo proprietario – condomino e non da terzi estranei al condominio.
Neppure, può sostenersi che il proprietario danneggiato nulla può in caso di inerzia dell’amministratore p.t. del condominio o dell’assemblea, poiché il proprietario danneggiato può sempre farsi autorizzare dal Tribunale a compiere i lavori presentando un ricorso di volontaria giurisdizione.
La quantificazione del danno che deriva da sentenza o da altro atto negoziale. Si potrebbe chiedere se il principio in base al quale la ripartizione del risarcimento del danno anche a carico del proprietario che ha subito lo stesso, possa trovare delle eccezioni in base al titolo (sentenza, transazione, accertamento amichevole) attraverso il quale il danno è quantificato. La risposta al quesito è negativa, poiché il titolo o il documento che quantifica il danno non modifica il principio, infatti, la quantificazione del danno può essere giudiziale o amichevole, ma è evidente che, in assenza di accordi diversi, una volta quantificato il danno questo va ripartito tra i proprietari sulla base di un piano di riparto (redatto dall'amministratore).
La redazione del piano di riparto seguirà i principi generali (anche quello indicato dalla Cass. civ. sez. un. 21.11.2011 n. 24406) e non sarà influenzato dalle modalità attraverso le quali il danno è stato quantificato.
