La ripartizione delle spese nel condominio
L'individuazione delle modalità con le quali le spese condominiali possono essere ripartite in un condominio è sempre un punto dolente di ogni assemblea. Le difficoltà, alcune volte discendono da una situazione complicata ab origine, altre dalla mancanza di conoscenza delle regole di base presenti nel condominio.
In mancanza di articoli specifici che nel codice civile regolano la partecipazione alle spese (ad esempio scale ed ascensore) occorre applicare i principi generali che regolano l'istituto: l'art. 1118 comma 1 cc e l'art. 1123 cc.
Le tabelle dei millesimi
La ripartizione delle spese presuppone l'esistenza delle tabelle dei millesimi. La mancanza delle tabelle non significa che le spese non possono essere ripartite, (questo provocherebbe un blocco dell'attività condominiale) ma significa solo che occorre seguire un criterio proporzionale.
Quanto all'approvazione delle tabelle dei millesimi o alla loro modifica, occorre valutare se seguono i criteri previsti dal codice (1118 cc e 1123 cc) oppure derogano (divergono rispetto tali principi), se le tabelle dei millesimi applicano i principi previsti dal codice la loro approvazione o modifica può essere effettuata a maggioranza, ma, al contrario, le tabelle che derogano i criteri previsti dal codice, per la loro approvazione è richiesto il consenso di tutti i proprietari.
Per deroga ai principi di ripartizione delle spese si intende ogni ripartizione che violi le basi del condominio, come la deroga al metodo proporzionale: ripartizione in parti uguali, ripartizione in base al numero degli abitanti, deroga i principi basilari del condominio, anche imporre, a maggioranza, il pagamento di spese non dovute.
Ripartizione delle spese a consumo
Sussistono alcune spese che richiedono, per la loro maggiore aderenza alla situazione reale, una ripartizione che consideri i consumi, basta pensare alle spese dell'acqua (quando sussiste un unico contratto intestato al condominio e un unico contatore del condominio e tanti sotto contatori per le singole unità immobiliari oppure si potrebbe pensare al riscaldamento.
Ripartizione delle spese di riscaldamento prima della riforma del condominio: due criteri
L'indicazione dei criteri per la ripartizione delle spese di riscaldamento ha subito un'evoluzione con il passare del tempo.
Infatti, si è passati dal principio per il quale le spese per il riscaldamento centralizzato sono legittimamente ripartite in base al valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, (ove manchino sistemi di misurazione del calore erogato in favore di ciascuna di esse, che ne consentano il riparto in proporzione all'uso).
Al principio per il quale, ai fini della ripartizione delle spese di riscaldamento, l'unico criterio che risulta essere conforme al principio generale di cui all'art. 1123, comma 2, c.c., è quello della ripartizione delle spese in base alla superficie radiante.
Ed, infine, è stato adottato il principio della ripartizione delle spese in base al consumo. Le spese per l'uso del riscaldamento centralizzato, in quanto impianto suscettibile, per struttura e funzione, di godimento personale e soggettivo differenziato, postulano l'esigenza di porre la misura di tale uso ad indice di determinazione del quantum del contributo di spesa necessaria a coprire il costo, e ciò o facendo applicazione del criterio prioritario del consumo registrato, adottato pure dalla legislazione speciale più¹ recente in materia, o di quello della superficie radiante, in forza del metodo di ripartizione di cui al comma 2 dell'art. 1123 c.c.
Ripartizione delle spese di riscaldamento dopo la riforma del condominio
Dopo la riforma del condomino del 2012 occorre valutare se sono state apportate delle modifiche legislative che hanno mutato il quadro sora esposto.
L'art. 1118 cc ha previsto che il condomino che si è distaccato dall'impianto di riscaldamento resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Quindi la norma prevede due soggetti destinatari delle spese del riscaldamento: coloro che usano l'impianto e coloro che si sono distaccati l'impianto. La diversa posizione dei fruitori dell'impianto incide sul tipo di spese attribuibili: pagano tutti le spese straordinarie e le spese per la conservazione e messa a norma, mentre le spese ordinarie e di consumi le pagano solo coloro che usano l'impianto.
Modificare tale criterio (ad esempio imponendo ai distaccati il pagamento delle spese ordinarie e dei consumi) richiede il consenso di tutti i proprietari a pena di nullità della delibera.
La deliberazione di ripartizione delle spese di esercizio dell'impianto del riscaldamento centralizzato che intenda stabilire a maggioranza un criterio diverso da quello legale, come ritraibile dall'art. 1123, comma 2, c.c. (e quindi correlato al consumo effettivamente registrato o al valore millesimale delle singole unità immobiliari servite), va pertanto certamente ritenuta nulla, senza che rilevi quale natura, quale efficacia e quale contenuto avessero i criteri di riparto di tali spese in precedenza vigenti nel condominio.
Cass., civ. sez. II, del 4 agosto 2017, n. 19651
