Comunione e condominio
Non sempre si riesce a percepire lo stretto legame (di genere a specie) che esiste tra comunione e condominio. Infatti, il condominio non è altro che una comunione (contitolarità di beni e servizi indicati nell'art. 1117 cc), alla quale il legislatore ha fornito una normativa più complessa (ed in parte diversa) rispetto le norme che regolano la comunione ordinaria, le differenze sono dovute alla rilevanza sociale del fenomeno condominio e all'impossibilità (reale) di sciogliere un condominio, a differenza dell'estinzione, sempre possibile, della comunione (basta pensare al procedimento di divisione).
Questo legame tra comunione e condominio si individua subito leggendo il codice, il quale in materia di condominio, parla più di una volta di beni comuni, oppure basta considerare che l'art. 1139 cc considera applicabili al condominio le norme in materia di comunione, quando mancano delle norme specifiche in materia di condominio.
Differenze tra comunione e condominio
Il legale esistente tra comunione e condominio, però, non si traduce in una assoluta uguaglianza di normativa, in altre parole, anche se comunione e condominio hanno una evidente legame, questo non significa che le norme che le regolano sono identiche, basta pensare che nel condominio è necessario un amministratore, nella comunione la figura dell'amministratore è una figura straordinaria, oppure si potrebbe pensare alle regole che regolano il rendiconto condominiale, del tutto assente in materia di comunione.
Differenze tra comunione e condominio rimborso per le spese ad iniziativa individuale (ex 1110 cc e ex 1134 cc).
Una delle differenze tra comunione e condominio può essere individuato nel diverso regime che regola il diritto al rimborso per le spese che il singolo proprietario sostiene per il bene in comune (sia questo in comunione ordinario, sia questo in condominio).
L'intervento del singolo proprietario diretto a conservare il bene comune non è, ovviamente, vietato, ma viene disincentivato a favore, da un lato, di una decisione collettiva che deriva dall'assemblea (e non dal singolo), dall'altro dell'intervento dell'amministratore (e non del singolo).
La disposizione dell'art. 1110 cc e 1134 c.c., invero, sono dirette ad impedire indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli partecipanti alla gestione della comunione o del fabbricato. Il diritto al rimborso in seguito all'attività gestoria svolta dal singolo può essere ammessa solo in presenza di alcuni requisiti o presupposti.
Questo disincentivo diretto a rendere non invasiva l'attività del singolo proprietario si concretizza nel rendere difficile il recupero di quanto anticipato per il bene comune o condominiale, cioè il proprietario avrà molte difficoltà nel vedersi rimborsato quanto speso (ecco il disincentivo concreto alla gestione individuale del bene comune o condominiale).
Questo sistema di disincentivi alla gestione individuale del bene condominiale è codificato
- nell'art. 1110 cc, il quale prevede che nella comunione ordinaria il singolo comproprietario, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.
- e nell'art. 1134 cc, il quale prevede che il singolo condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Quindi, il diritto al rimborso, nella comunione, non c'è se la spesa sostenuta dal singolo non si è resa necessaria per la trascuratezza degli altri partecipanti o dell'amministratore, mentre nel condominio il diritto al rimborso non c'è se la spesa non è stata autorizzata dall'assemblea o dall'amministratore.
Trascuratezza e autorizzazione dell'assemblea o dell'amministratore
I presupposti che rendono legittimo il rimborso per la spesa eseguita dal singolo proprietario sono diversi nel condominio e nella comunione. Infatti, nella comunione basta la mera trascuratezza degli altri contitolari per eliminare ogni ostacolo all'azione personale del singolo contitolare, mentre nel condominio, non è sufficiente la trascuratezza o l'inerzia, ma è necessario aver ottenuto l'autorizzazione dell'amministratore od dell'assemblea (questo presuppone un argomento inserito all'OdG).
Quindi, si può dire che, in ordine al diritto di avere il rimborso della spesa anticipata dal singolo condomino, l'art. 1134 c.c. fissa criteri particolari, diversi da quelli previsti dall'art. 1110 c.c., dettato in tema di comunione, infatti, tale norma riconosce il diritto al rimborso in favore del comunista il quale ha anticipato le spese necessarie per la cosa comune nel caso di "trascuranza degli altri partecipanti e dell'amministratore".
Al contrario, nel condominio la "trascuranza" degli altri partecipanti e dell'amministratore non è sufficiente. Infatti, è per avere il rimborso è necessaria l'autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea ad eseguire la spesa, di conseguenza, il singolo condomino non può, senza interpellare gli altri condomini e l'amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di "spese urgenti".
Definizione di spesa condominiale urgente ex art. 1134 cc
Nel condominio, il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni cessa quando si tratta di opere urgenti, per tali intendendosi quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune, l'urgenza dovendo essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità.
Cass., civ. sez. II, del 23 settembre 2016, n. 18759 in pdf
