La legislazione speciale del condominio in presenza di eventi sismici
In seguito ad eventi sismici può capitare che il condominio sia in tutto o in parte distrutto o danneggiato e da ricostruire. Naturalmente, è possibile che la calamità colpisca molti più edifici, ecco che il legislatore ha predisposto una norma speciale (per la prima volta dopo il sima del 1980 del sud italia) sia che regola la ricostruzione del singolo edificio o la ricostruzione di un insieme di edifici (c.d. unità minima di intervento).
L'art. 15 del decreto legislativo del 30 marzo 1990, n. 76 ("Testo unico delle leggi per gli interventi nei territori della Campania, Basilicata, Puglia e Calabria colpiti dagli eventi sismici del novembre 1980, del febbraio 1981 e del marzo 1982), regola proprio queste ipotesi e sotto il titolo "Condominio di edifici", dispone:
«1. Per gli immobili distrutti o da demolire o da riparare in conseguenza degli eventi sismici i proprietari delle unità immobiliari procedono alla costituzione convenzionale del condominio al fine di adottare le delibere necessarie per l'esecuzione dei lavori di ricostruzione o riparazione.
Le deliberazioni condominiali relative all'opera di ricostruzione o riparazione sono valide se approvate con la maggiorazione di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice civile. Nell'ipotesi in cui non sia raggiunta la maggioranza prevista dal precedente comma, ovvero nell'ipotesi in cui non esistano le tabelle millesimali, le deliberazioni condominiali relative agli edifici da ricostruire o da riparare sono assunte in conformità dell'articolo 30, primo comma, della legge 5 agosto 1978, n. 457 (la maggioranza semplice calcolata in base all'imponibile catastale).
Ove gli immobili non risultino interamente accatastati, le delibere condominiali sono valide se approvate da proprietari che rappresentino la maggioranza semplice delle superfici nette complessive.
Queste disposizioni si applicano anche nelle ipotesi di unità minime di intervento che, secondo i piani di recupero, siano costituite da più immobili.
Funzione del decreto legislativo 30 marzo 1990 n. 76
Si è in presenza di una disposizione che mira ad agevolare la ricostruzione delle zone territoriali colpite dal sisma, prevedendo l'applicabilità della disciplina del condominio, non solo nella interlocuzione tra privati e pubblica amministrazione, ma anche per tutto quanto attiene alla esecuzione delle opere di ricostruzione.
Differenza tra condominio ordinario e condominio ex decreto legislativo n. 76 del 30 marzo 1990
È vero che UMI non potrebbe essere equiparata ad un condominio (come regolato dal codice civile) per la mancanza della comproprietà di parti comuni e, addirittura, perché prescinde persino dalla esistenza di un fabbricato ancora eretto, ma Umi non può essere considerata solo una entità di rilevo esclusivamente amministrativo, poiché il decreto legislativo considera il condominio costituto ai fini della ricostruzione e le UMI come condominio al fine di agevolare la ricostruzione (regolate comunque dalla disciplina condominiale in quanto applicabile).
Pertanto, non rileva che sussistano o meno le condizioni previste dal codice civile per la costituzione del condominio ai sensi degli artt. 1117 e segg. cod. civ.; la disciplina condominiale è applicabile sol che sussistano le condizioni previste dalla legge speciale per la ricostruzione.
In sostanza, la disposizione dell'art. 15 cit. ha l'unico fine, acceleratorio e semplificatorio, di rendere applicabile la disciplina codicistica del condominio degli edifici, quanto alle deliberazioni da adottare e alla rappresentanza delle UMI.
Rappresentanza e poteri dell'amministratore di condominio ex decreto legislativo del 30 marzo 1990 n. 76
Quanto ai poteri e alla rappresentanza dell'amministratore di condominio costituito ex decreto legislativo 30.3.1990 n. 76, la Cassazione già statuito che l'amministratore del condominio costituito convenzionalmente, ai sensi dell'art. 15 del d.lgs. 30 marzo 1990, n. 76, per gli immobili distrutti o da demolire o da riparare in conseguenza degli eventi sismici di cui al medesimo decreto, è legittimato passivamente in relazione alle controversie concernenti l'esecuzione dei lavori di ricostruzione o riparazione oggetto delle delibere adottate dal condominio stesso, essendo ciò conforme alle ragioni acceleratrici della normativa sulla ricostruzione, che postulano un amministratore munito dei poteri di rappresentanza di cui all'art. 1131 cod. civ..
Quanto alla legittimazione attiva, si deve ritenere che l'amministratore delle unità minima di intervento ("UMI"), costituite ai sensi dell'art. 15 del d.lgs. 30 marzo 1990 n. 76 con riferimento agli immobili distrutti o da demolire o da riparare in conseguenza degli eventi sismici di cui al medesimo decreto, è legittimato sia attivamente che passivamente, per tutto quanto concerne l'esecuzione dei lavori di ricostruzione o riparazione oggetto delle delibere adottate dal condominio, nei medesimi termini in cui lo è l'amministratore di un condominio di edificio.
Spettano, pertanto, all'amministratore dell'UMI gli stessi poteri di rappresentanza dell'amministratore di condominio di cui all'art. 1131 cod. civ.
Cass., civ. sez. II, del 18 aprile 2018, n. 9547
