La responsabilità per danni del locatore verso il conduttore
Il contenzioso in materia di locazione tra inquilino e proprietario è talmente ampio e abbraccia una sterminata casistica da essere difficilmente riassumibile (ad esempio possono mancare le autorizzazioni amministrative all'immobile locato; dai permessi edilizi ai permessi per lo svolgimento di specifiche attività nell'immobile; il bene locato può essere inidoneo all'uso pattuito nel contratto; tutto questo può portare all'inadempimento del locatore o del conduttore; oppure alle legittimazione dal recesso dal contratto; oppure all'adeguamento del bene locato).
Il legislatore è cosciente degli attriti che possono sorgere tra locatore e conduttore e ha regolato alcune di queste situazioni.
Vizi della cosa locata
Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 cod. civ., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale.
Se la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo.
Molestie del diritto
Sono, invece, molestie di diritto quelle che si concretano in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore.
Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie.
Compotamenti illeciti del terzo che recano danno al conduttore
Le caratteristiche delle ipotesi di vizi o molestie sopra descritti riguardano il locatore o attività imputabili direttamente al locatore.
Resta da comprendere cosa accade se un danno alla caso locata da un terzo, in altre parole occorre comprendere se il locatore è responsabile anche se il bene diventa inutilizzabile per attività compiute da terzi.
Nel caso in cui il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi dell'art. 1585 cod. civ., comma 2, pur persistendo, al riguardo, autonoma e concorrente legittimazione ad agire in capo al locatore;
Il locatore non è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio.
Quando un terzo provoca dei danni alla cosa locata, questo comportamento illecito, da un lato, esclude la responsabilità del locatore in ordine agli obblighi di mantenere la cosa locata in buono stato locativo o comunque idoneo all'uso pattuito è eliminata, non potendo configurarsi una riparazione a carico del locatore, in dipendenza della pacifica circostanza di un diretto intervento da parte di terzi sul bene del locatore (anche se locato);
Inoltre, l'atto illecito compiuto dal terzo sul bene locato esclude, in via determinante, anche la configurabilità di un vizio, visto del bene, mentre neppure si può configurare una molestia di diritto, nessun terzo avendo mai accampato pretese incompatibili con quelle oggetto del contratto di locazione.
Cass., sez. III, del 26 giugno 2018, n. 16826
