Il diritto di recedere del conduttore
Il diritto di recedere dal contratto di locazione è regolato da due norme:
- la legge del 9 dicembre 1998 n. 431 all'art. 3 comma 6 regola il recesso nelle locazioni ad uso abitativo (con preavviso di 6 mesi);
- legge del 27 luglio 1978 n. 392 art. 27 regola il recesso nelle locazioni ad uso commerciale o non abitativo (con preavviso è di 6 mesi).
L'effetto estintivo del recesso del conduttore
Una delle domande più comuni che viene fatta quando ci si appresta a recedere da un contratto di locazione è quella relativa all'individuazione del momento in cui è possibile smettere di pagare il canone di locazione. (La medesima domanda si potrebbe anche porre chiedendosi da quale momento il recesso produce il suo effetto estintivo sul contratto di locazione).
Se si seguissero i principi generali in materia di recesso, l'obbligo di pagare il canone cesserebbe nel m omento in cui il recesso giunge a conoscenza dell'altra parte contrattuale (il recesso in quanto atto recettizio produce effetti dal momento della conoscenza del recesso da parte del locatore).
Nel recesso in materia di locazione occorre considerare altri due elementi:
- a) la materiale restituzione dell'immobile locato,
- b) il preavviso di sei mesi con il quale deve essere comunicato il recesso.
Il pagamento del canone di locazione e il recesso del conduttore
Quando il recesso ha ad oggetto un contratto di locazione, il pagamento del canone di locazione è dovuto fino alla materiale riconsegna del bene locato (anche se il pagamento del canone di locazione potrebbe non essere più versato a titolo di canone di locazione, ma di indennità per l'occupazione del bene).
I locatori, per il mancato pagamento del canone di locazione (dovuto fino alla materiale restituzione dell'immobile) oppure semplicemente per il mancato pagamento del canone di locazione dovuto alla morosità del conduttore, stanno cominciando a prevedere una espressa garanzia (fideiussione).
Il pagamento dell'indennità di preavviso e il recesso del conduttore
Come si è visto il recesso deve essere comunicato con un preavviso di almeno 6 mesi, quindi, il recesso estingue il contratto dopo 6 mesi dalla ricezione, quindi, il canone di locazione è dovuto almeno per altri 6 mesi dalla ricezione della disdetta da parte del locatore ed, in ogni caso, il canone di locazione è dovuto fino alla materiale restituzione del contratto di locazione (se la detenzione dell'immobile si protrae dopo che il recesso ha avuto effetto).
Nulla esclude, ovviamente, che le parti contrattuali (conduttore e locatore) si accordano per il rilascio anticipato dell'immobile (prima del decorso dei sei mesi dalla ricezione del recesso da parte del locatore, per rende più semplice la questione si potrebbe ipotizzare un recesso ricevuto dal locatore in data 16 gennaio 2017 e l'immobile è restituito in data 30 gennaio 2017).
In queste ipotesi, si potrebbe sostenere che l'obbligo di pagare il canone di locazione cessa nel momento della materiale restituzione dell'immobile (30 gennaio 2017), ma occorre valutare se il contratto di locazione è sciolto in presenza di una materiale restituzione del bene (30 gennaio 2017) attuata prima dell'efficacia del recesso (16 luglio 2017) e/o se è dovuta l'indennità di preavviso (16 luglio 2017) poiché il contratto di locazione non è sciolto anche in presenza di una materiale restituzione del bene.
Per fornire una risposta alla domanda occorre prendere atto che il recesso (negozio unilaterale) è un atto diverso dal contratto di mutuo dissenso (contratto). In assenza di un contratto di risoluzione o scioglimento della locazione amichevole (c.d. mutuo dissenso), il contratto di locazione resta in vita fino alla produzione degli effetti del recesso (6 mesi dalla ricezione del recesso), quindi almeno per altri sei mesi è dovuto il pagamento del canone di locazione anche se il bene immobile locato è restituito immediatamente.
Questo perché una rinunzia al pagamento del canone di locazione (o una transazione) non può discendere (o essere provata) dalla semplice restituzione dell'immobile.
Restituzione dell'immobile locato prima dell'efficacia del recesso
Il recesso esercitato dal conduttore produce effetti, determinando la cessazione della locazione, dalla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto, e fino a tale termine il conduttore è tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento (eventualmente anteriore) di materiale rilascio dell'immobile.
Anche se il pagamento del canone residuo può essere oggetto di rinunzia o transazione, la sola circostanza che il locatore ed il conduttore, prima della scadenza della locazione, si siano accordati in merito alle modalità di riconsegna dell'immobile, non costituisce prova della risoluzione consensuale del contratto o della rinuncia del locatore all'indennità di mancato preavviso.
La prova della transazione relativa al pagamento dei canoni di locazione o all'indennità di preavviso
La transazione relativa al pagamento rateizzata (o alla rinunzia al pagamento) dei canoni di locazioni dovuti dopo il recesso o all'indennità di locazione richiede la forma scritta ai fini probatori ex art. 1967 cc.
La prova della risoluzione consensuale o amichevole del contratto di locazione
Il recesso è un atto unilaterale recettizio, che deve essere comunicato dal conduttore al locatore (con un preavviso di almeno sei mesi). La risoluzione consensuale (o amichevole) del contratto (c.d. mutuo dissenso) è un contratto che richiede il consenso di due persone e deve avere la forma scritta dovendo sciogliere un contratto (ormai formale) come la locazione.
Cass., civ. sez. III, del 30 settembre 2016, n. 19429
