L'attività del notaio
Uno dei compiti compresi nell'incarico professionale affidato al notaio dall'acquirente è quello di verificare che l'immobile che si trasferisce non presenta trascrizioni o iscrizioni che potrebbero impedire il trasferimento oppure che potrebbero prevalere (nel senso di essere "opponibili" all'acquirente.
Responsabilità contrattuale
Questo obbligo rientra nell'incarico professionale affidato al notaio, quindi, l'eventuale inesatto adempimento (omessa visura per errore o per dolo) determina una responsabilità contrattuale del notaio.
L'inadempimento del professionista determina sicuramente un danno evento, in quanto l'eventuale omissione può dar luogo ad un evento che non era quello che il professionista avrebbe dovuto assicurare (ad esempio inizio di una esecuzione forzata in base ad un pignoramento non individuato).
Quantificazione del danno derivante dalle omesse visure
Occorre comprendere come quantificare il danno che subisce l'acquirente di un immobile appena comprato che viene coinvolto in un'esecuzione forzata perché non sono state (completamente) effettuate le visure oppure perché il notaio non si è accorto della trascrizione pregiudizievole.
Posto che l'acquirente ha subito un danno, la questione della quantificazione del danno potrebbe sembrare di scarsa rilevanza, in realtà diventa importante se si nota che diversi potrebbero essere gli esiti dell'esecuzione forzata: a) potrebbe non essere conclusa la procedura esecutiva (per un vizio del procedimento), b) l'acquirente potrebbe accordarsi con il creditore e pagare solo una parte del credito estinguendo l'esecuzione forzata, c) l'esecuzione forzata potrebbe giungere alla vendita all'asta e chiudersi con l'assegnazione del bene ad un terzo soggetto.
Si tratta di eventi che non possono essere equiparati o considerati equipollenti al fine del risarcimento del danno. Infatti, il danno non può essere liquidato se gli acquirenti non hanno subito alcuna perdita patrimoniale. D'altra parte, una condanna al risarcimento del danno rapportato al prezzo di acquisto, senza avere subito la perdita del bene, porterebbe gli acquirenti ad un ingiusto guadagno.
Risarcimento del solo danno effettivamente subito derivante dalle omesse visure del notaio.
Il danno che il notaio rogante un contratto di compravendita di un appartamento, il quale abbia omesso di effettuare le dovute visure ipotecarie, è tenuto a risarcire all'acquirente dell'immobile successivamente sottoposto ad esecuzione immobiliare da parte del creditore ipotecario ed aggiudicato ad un terzo, va commisurato all'effettivo nocumento sofferto dalla parte.
Tale pregiudizio potrà anche esser pari al valore dell'appartamento ove il proprietario del bene, a causa dell'omissione colposa del notaio, abbia perduto l'immobile con l'esproprio o a causa del rilascio del bene (Sez. 3, Sentenza n. 982 del 18/02/1981, Rv. 411511 – 01).
Diversamente, sul presupposto dell'accertata responsabilità del professionista, questi potrà essere condannato al risarcimento per equivalente commisurato, quanto al danno emergente, all'entità delle somme che gli acquirenti devono corrispondere per soddisfare i creditori e liberare l'immobile dalle formalità pregiudizievoli, al fine di conservarne la proprietà (Sez. 3 -, Ordinanza n. 22820 del 29/09/2017, Rv. 645776 – 01), con la conseguenza che «le spese di purgazione rappresenteranno il danno e, net contempo, la sua misura».
Sulla base di tali premesse va condiviso il principio secondo cui nell'ipotesi di immobile venduto con il ministero del notaio, che a causa dell'omessa verifica delle visure, sia successivamente sottoposto ad esecuzione da parte di un creditore che aveva agito sulla base di gravami esistenti sull'immobile e non rilevati dal professionista, il danno che questi è tenuto a risarcire va commisurato all'effettivo nocumento sofferto dall'acquirente; esso può quindi essere liquidato in misura pari al valore dell'immobile perduto a seguito della vendita forzata o del quale il proprietario abbia comunque perduto la disponibilità, ovvero nella spesa necessaria per ottenere l'estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell'ipoteca.
Quindi, sulla base delle considerazioni espresse in premessa, il risarcimento spettante all'acquirente dell'immobile, successivamente sottoposto ad esecuzione, deve essere commisurato all'effettivo nocumento sofferto dall'acquirente, sulla base di una valutazione da svolgersi in concreto, in considerazione degli elementi fattuali risultanti dagli atti di causa.
Quindi, quando non si verificata la perdita del bene con l'esito finale della esecuzione forzata, tale pregiudizio non può automaticamente identificarsi, con il prezzo pagato per l'acquisto del bene oggetto dell'esecuzione forzata, ma va correttamente riferito al danno concretamente subito a causa della perdita della disponibilità dell'immobile, sia in termini di utilizzo diretto, che si godimento indiretto del bene, sia riguardo alle spese sopportate a causa della procedura esecutiva.
Cass., civ. sez. III, del 13 luglio 2018, n. 18525
