La gestione della quota e dei singoli beni compresi nella comunione
La comunione rappresenta un insieme di beni (o un unico bene) di proprietà (o altro diritto reale) di più persone.
In presenza di una comunione occorre individuare i poteri di gestione dei singoli contitolari, per gestione non si intende solo l'individuazione delle modalità relative all'assunzione delle decisioni legate alla manutenzione del bene o la gestione dei frutti (locazione), ma anche e, soprattutto, l'individuazione delle modalità con le quali è possibile disporre dell bene comune.
Vendita della quota dell'intera comunione
Il legislatore permette al singolo titolare (comproprietario) di poter disporre liberamente della sua quota sull'intera comunione (in tale ipotesi risulta irrilevante sapere se la comunione di compone di un unico bene o di più beni). Quando si dispone della propria quota sull'intera comunione è irrilevante la partecipazione degli altri contitolari.
Questo non significa che il trasferimento dell'intera quota della comunione è irrilevante per l'ordinamento, in quanto il legislatore può porre dei limiti come quelli previsti in caso di trasferimento ad un estraneo della quota della comunione ereditaria, in questa situazione il legislatore attribuisce agli altri contitolari il diritto di prelazione (solo al fine di evitare che estranei alla comunione ereditaria entrino in comunione)
Operazioni su singoli beni compresi nella comunione
Diversa è l'ipotesi in cui
- si vuole disporre della quota su un singolo bene compreso in comunione
- oppure si vuole disporre per intero di un singolo bene compreso nella comunione.
Vendita della quota su un singolo bene compreso nella comunione
Se il contitolare può disporre liberamente della quota sull'intera comunione dovrebbe essere logico ammettere che il singolo contitolare può disporre anche della quota sul singolo bene compreso nella comunione (c.d. trasferimento della quotina).
In questa situazione non si dispone dell'intero bene (quindi non è necessario il consenso di tutti i contitolari), ma non sussiste – neppure – la certezza che quello specifico bene sarà assegnato in sede di divisione al contitolare che ha venduto la quota sul singolo bene.
Ecco, quindi, che il trasferimento della quota su un singolo bene compreso in una comunione più ampia è subordinato alla condizione che il bene sarà attribuito (con la divisione) al contitolare che ha trasferito la quota sul singolo bene, onde evitare un effetto paradossale: infatti, deve essere evitato che all'esito della divisione colui che risulterà titolare del bene specifico possa essere leso dall'atto compiuto da un soggetto che non è titolare de bene (per l'effetto retroattivo della divisione).
Vendita dell'intero bene compreso in una comunione
Può capitare che l'atto di disposizione (compiuto solo da uno dei contitolari) può avere ad oggetto un intero bene compreso in una comunione ereditaria.
In questa situazione il tenore letterale del documento è molto importante per distinguere se il trasferimento è sottoposto a condizione che il bene sarà assegnato al disponente al momento della divisione oppure se il trasferimento è avvenuto come bene parzialmente altrui ex art. 1478 cc.
La differenza riguarderebbe gli effetti dell'atto: l'atto sottoposto a condizione dell'assegnazione sarebbe inefficace fino al verificarsi della condizione, il trasferimento di un bene parzialmente altrui avrebbe effetti meramente obbligatori (se si accoglie la ricostruzione della vendita con effetti obbligatori immediati ed effetti reali differiti).
Questo perché l'art. 1108, comma 3, c.c., (secondo cui è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione del fondo comune), è espressione di una regola generale, pertinente a ogni specie di comunione, che trova applicazione anche in ipotesi di comunione derivante dalla successione per causa di morte.
Un'altra peculiarità della vendita dell'intero bene compreso in una comunione è quella per la quale se sussiste una comunione ereditaria non può essere esercitato dai coeredi il diritto di prelazione ereditaria, previsto dall'art. 732 c.c., poiché un presupposto per l'applicabilità della prelazione ereditaria è l'alienazione effettuata da uno o più dei coeredi riguardi una o più quote ereditarie, e non un bene determinato, in quanto in questa ipotesi non si verifica il subingresso di un estraneo nella comunione ereditaria, che l'istituto del retratto successorio tende ad impedire.
Qualificare il trasferimento del bene come vendita di un bene parzialmente altrui comporta anche altre conseguenze.
Quando la vendita di un fondo, facente parte di un compendio ereditario, è effettuata da un coerede ad un terzo prima della divisione, quando tale contratto viene considerato come contratto ad effetti obbligatori immediati (ed ad effetti reali differiti) tale contratto viene ad esistenza sino dal momento della stipulazione del relativo contratto (ancorché abbia effetti solamente obbligatori), ma se non si realizza l'effetto reale, all'inadempimento dell'obbligazione assunta dal venditore, deve adattarsi la disciplina prevista dagli artt. 1478 e ss. c.c., sicché l'acquirente ha diritto, oltre che alla risoluzione del contratto ed alla restituzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 cod. civ., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c.
Allorché, prima della divisione del patrimonio ereditario comune, deceda il coerede venditore del singolo bene, gli effetti obbligatori discendenti da quella vendita, ivi compresi quelli attinenti ad eventuali restituzioni e risarcimenti, si trasmettono all'erede (o agli eredi) a titolo universale, il quale, infatti, subentra al defunto in tutti quei rapporti che, non essendo intuitu personae, sono capaci di sopravvivere alla morte dell'originario titolare.
Cass., civ. sez. II, del 4 gennaio 2018, n. 76
