La prelazione legale nella locazione
La prelazione in materia di locazione è prevista sia dalla legge dell'equo canone (per la locazione commerciale) sia la legge sulla locazione abitativa (del 1998). Si tratta di una locazione legale (cioè il diritto di essere preferito è attribuito dalla legge, ma spetta sempre al conduttore la scelta discrezionale se esercitarlo o meno) a garanzia del conduttore (se desidera esercitare il diritto di prelazione) il legislatore attribuisce i diritto di chiedere il riscatto dell'immobile trasferito in violazione della prelazione.
Prelazione volontaria o convenzionale nella locazione
La prelazione volontaria o convenzionale è una prelazione concordata tra le parti (in assenza di una norma legislativa che la prevede e/o fuori dalle ipotesi in cui è prevista una prelazione legale). Le differenze tra prelazione legale e volontaria sono. 1) il diverso titolo che attribuisce il diritto di prelazione (legge contratto); 2) la sanzione per l'inadempimento: diritto di riscatto per la prelazione legale, risarcimento del danno per la prelazione volontaria.
Coesistenza della prelazione volontaria e legale nella locazione
Risulta evidente che il diritto di essere preferito (prelazione) è identico nella prelazione legale e nella prelazione volontaria, l'elemento che varia sono le regola e le norme che regolano le due ipotesi (che sostanzialmente restano uguali).
Resta ad chiedersi se in presenza di una locazione legale può essere convenuta una locazione convenzionale (e viceversa), ovviamente, con presupposti diversi per l'applicabilità.
La prelazione legale che può concorrere anche con la prelazione convenzionale, essendo compito del giudice di merito provvedere alla qualificazione della fattispecie concreta (se cioè è stata esercitata la prelazione legale, con conseguente diritto di riscatto in caso di violazione del diritto della prelazione oppure la prelazione convenzionale con conseguente mero risarcimento del danno in caso di violazione del diritto di prelazione) sulla base dei fatti complessivamente dedotti e tenuto conto delle parti processuali presenti in giudizio, anche alla luce dei principi di economia processuale e di conservazione delle prove.
Preclusioni processuali
Il codice di procedura ha previsto delle preclusioni processuali, e ammette le modifiche di alcuni elementi della domanda entro stretti limiti: La modificazione della domanda ammessa ex art. 183 cod. proc. civ. può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa ("petitum" e "causa petendi"), sempre che la domanda così modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, perciò solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte, ovvero l'allungamento dei tempi processuali ( cfr. ex multis Cass. SSUU 12310/2015; Cass. 3806/2016; Cass. 26782/2016; Cass. 6389/2017; Cass. 27566/2017; Cass. 28385/2017 );
Preclusioni processuali ed esercizio della prelazione legale o convenzionale
Come già detto tra prelazione convenzionale e prelazione legale sussistono delle differenze di disciplina (anche se il diritto di essere preferito è identico nelle due ipotesi), resta da chiedersi se si inciampa nelle preclusioni processuale civili nel momento in cui si chiede l'esercizio della prelazione convenzionale e poi si chiede l'esercizio della prelazione legale.
Preclusioni processuali e concorso di norme che regolano la medesima fattispecie
Per dare una soluzione al problema occorre osservare che la medesima vicenda (prelazione) è regolata da norme diverse, sussiste, cioè, un concorso di norme, occorre, quindi, comprendere se in presenza di un concorso di norme, richiedere l'applicazione di diverse normative (che regolano sostanzialmente la stessa fattispecie) deve considerare le preclusioni processuali.
La questione relativa alla novità, o meno, di una domanda giudiziale è correlata all'individuazione del bene della vita in relazione al quale la tutela è richiesta, per cui non può esservi mutamento della domanda ove si sia in presenza di un ipotetico concorso di norme, anche solo convenzionali, a presidio dell'unico diritto azionato, presupponendo il cambiamento della domanda la mutazione del corrispondente diritto, non già della sua qualificazione giuridica. Ne consegue che se l'attore invoca, a fondamento della propria pretesa, un presidio normativo ulteriore rispetto a quello originariamente richiamato, fermi i fatti che ne costituiscono il fondamento, ciò non determina alcuna "mutatio libelli", restando invariato il diritto soggettivo del quale è richiesta la tutela ( cfr. Cass. 9333/2016 )
La questione relativa alla novità, o meno, di una domanda giudiziale è correlata all'individuazione del bene della vita in relazione al quale la tutela è richiesta, per cui non può esservi mutamento della domanda ove si sia in presenza di un ipotetico concorso di norme, anche solo convenzionali, a presidio dell'unico diritto azionato, presupponendo il cambiamento della domanda la mutazione del corrispondente diritto, non già della sua qualificazione giuridica.
Cass., sez. III, del 27 settembre 2018, n. 23167
