Muri di confine tra due proprietà
I muri di confine tra due proprietà, siano queste dei fondi o terreni o degli edifici con aree esterne pertinenziali, danno sempre luogo a due tipi di problemi: a) la proprietà del muro e 2) l'individuazione del soggetto che deve sopportare il peso della manutenzione.
Proprietà dei muri di confine tra due fondi
Anche se la funzione del muro di confine è quella di individuare il confine tra due proprietà questa funzione non determina come conseguenza immodificabile che la proprietà del muro è di entrambi i proprietari dei due fondi confinanti.
Come ogni bene costruito su un suolo, il primo criterio per determinare la proprietà del manufatto (sia un semplice muro sia un edificio) è quello dell‘accessione ex art. 934 cc.
Quindi, la proprietà del muro di confine può discendere, per accessione, dal fatto che il costruttore è il l'essere proprietario dell'area su cui sorge il muro.
Ma la proprietà del muro può anche discendere dal fatto che il costruttore del muro abbia costruito il muro su un suolo che sia stato ceduto da altri al fine di realizzare la costruzione del muro, come è possibile, che un muro di confine ricada in comunione perchè costruito a spese di più soggetti i quali abbiano deciso di creare una comunione su una cosa specifica, ancorchè solo uno di essi abbia messo a disposizione l'area di sedime.
Onde vitare le eccessive lungaggini processuali dirette a individuare la proprietà dell'area di sedime di un muro di confine, il legislatore ha stabilito una presunzione semplice di comproprietà dei muri di confine, però è salva la prova del contrario e cioè salva la prova che riconosca la proprietà esclusiva a favore di uno dei due fondi a seconda che il muro sia stato costruito direttamente sul suolo di uno soltanto dei due confinanti, (ad esempio allo scopo, rispettivamente, di contenere il fondo sopraelevato o di realizzare una struttura necessaria o utile per il fondo a valle).
All'individuazione discende l'onere della manutenzione del muro.
Manutenzione dei muri di confine in presenza di fondi a dislivello negli abitati
La morfologia topografica dei luoghi influenza anche la struttura dei muri di confine, infatti, questi possono essere lineari e separare nettamente due fondi, ma è anche possibile che i due fondi si trovino a dislivello e il muro di confine funga anche da contenimento del fondo superiore rispetto il fondo inferiore.
Il codice con l'art. 887 cc regola espressamente l'onere di manutenzione dei muri di confine posti a dislivello tra due proprietà stabilendo che se di due fondi uno è superiore e l'altro inferiore, il proprietario del fondo superiore deve sopportare per intero le spese di costruzione e conservazione del muro dalle fondamenta all'altezza del proprio suolo, ed entrambi i proprietari devono contribuire per tutta la restante altezza.
La ratio della norma sarebbe quella di tutelare chi sta a valle del muro, in quanto il muro avrebbe due funzioni quella di confine e quella di contenimento del fondo superiore.
In coerenza con la presunzione di proprietà la norma ritine applicabile questa peculiare ripartizione per la manutenzione sempre se il muro a dislivello è costruito per metà sul terreno del fondo inferiore e per metà sul terreno del fondo superiore.
La disciplina prevista dall'art. 887 cod. civ., con riguardo al regime delle spese relative al muro di confine, non trova applicazione qualora il muro sia stato costruito esclusivamente sul suolo di uno dei due fondi, superiore od inferiore, nel qual caso sussiste la proprietà esclusiva del muro in capo al proprietario del fondo per il principio dell'accessione ex art. 934 cc.
In altri termini, l'art. 887 disciplina il regime delle spese di costruzione e conservazione del muro di confine tra fondi a dislivello negli abitati solo quando il muro è comune, non quando il muro è di proprietà esclusiva.
Cass., civ. sez. II, del 9 ottobre 2017, n. 23525
