Del problema relativo agli affitti non registrati o dei canoni di locazione in nero, ci siamo occupati in diversi articoli.
La questione riguardava, (in una prima fase), non solo la validità (nullità) dei contratti di locazione non registrati, ma anche (in una seconda fase) le conseguenze sulla quantificazione del canone di locazione e sulla durata del contratto di locazione previste dal Decreto Legislativo 14.03.2011 n. 23.
In particolare, il art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011 prevede che, per i contratti di locazione ad uso abitativo, in caso di contratto non è registrato, il contenuto del contratto (durata e canone) stipulato dalle parti è modificato ex lege.
In presenza di un contratto non registrato (o in presenza di canone in parte dichiarato) oppure in presenza di contratto di comodato fittizio la sanzione per la violazione tributaria è così congegnata:
– la durata della locazione viene fissata in quattro anni, a decorrere dalla registrazione; in realtà, la durata del contatto, non è limita a 4 anni, ma è di anni 4+4 perché alla scadenza del primo quadriennio si applica la disciplina del rinnovo automatico ex art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (c.d. disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), l'art. 2 comma 1 della legge 9. 12.1998 n. 431 prevede che alla scadenza del primo quadriennio, il contratto di locazione si rinnova (automaticamente) per un periodo di (ulteriori) quattro anni, (fatti salvi alcune eccezioni);
– il canone annuo, infine, a decorrere dalla data della registrazione del contratto, viene fissato, salvo che le parti abbiano pattuito un canone di importo inferiore, in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, pari al 75% dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai.
– questa disciplina, che modifica il contenuto (durata e quantificazione) del contratto stipulato dalle parti si applica, non solo al contratto non registrato, ma anche al contratto registrato, ma per un canone inferiore a quello effettivo e ai contratti di comodato fittizi.
Risulta evidente come una la sanzione "tributaria" per l'omessa registrazione (totale o parziale) supera il proprio ambito di applicazione ed incide su una normativa prettamente "civile", a tal punto che interviene sul contratto (come predisposto dalle parti) modificandolo e trasformandolo senza la volontà delle parti, in poche parole una "sanzione" tributaria trasforma un contratto, disapplicando buona parte dei principi generale posti a tutela dell0'autonomia negoziale.
La saga dei contratti (completamente) non registrati (o registrati parzialmente) si arricchisce, oggi, di un nuovo capitolo.
Infatti, la Corte Costituzionale con sentenza del 14 marzo 2014 n. 50 ha dichiarato l'illegittimità dell'art. 3 del Decreto Legislativo del 2011 n. 2.
La declaratoria di illegittimità costituzionale riguarda un problema formale relativo alla carenza di "delega", in altri termini il la legge delega non aveva previsto questo tipo di normativa e , quindi, il governo non poteva inserire tale norma nel Decreto Legislativo, di conseguenza, la Corte Costituzionale non si è espressa sulla validità sostanziale della norma e la stessa sentenza della Corte Costituzionale non esclude che il governo possa reintrodurre la stessa normativa tramite un altro atto legislativo (es. decreto legge).
In particolare, la Corte Costituzionale ha 1) dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale); 2) e ha dichiarato la manifesta inammissibilità della questione di legittimità costituzionale dell’art. 3, comma 8, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale), come sollevata, in riferimento agli artt. 3, 41, 42 e 76 della Costituzione, dal Tribunale di Roma, sezione distaccata di Ostia, con l’ordinanza in epigrafe.
Però, dopo aver preso atto di questa "novità" sorgono molti interrogativi.
Infatti, per il futuro, (dalla data di pubblicazione della sentenza della corte costituzionale sulla gazzetta uffiviale), i contratti di locazione ad uso abitativo (non registrati o registrati parzialmente o i contratti di comodati fittizi), non potranno essere "modificati" ex lege, resta però da comprendere cosa accade ai contratti non registrati.
Occorre, allora, distinguere tra contratti di locazione già modificati ex lege, prima dell'intervento della Corte Costituzionale, i quali dovrebbero rimanere invariati posto che la sentenza della Corte ha effetto solo per il futuro e, comunque, solo sui giudizi pendenti.
Diversa sarebbe la questione relativa ai contratti non registrati dopo la sentenza della Corte di Costituzionale, sul punto due sono le ricostruzioni possibili:
– una prima teoria ritiene che difficilmente potrà farsi luogo all'applicazione della normativa pregressa, (ex art. 1, comma 346 della L. 311/2004 Legge Finanziaria) che prevedeva la nullità/inefficacia del contratto non registrato, in quanto questa norma sarebbe stata comunque abrogata (anche se implicitamente) dal successivo Decreto Legislativo del 14.03.2011 n. 23;
– una seconda teoria sottolinea come la normativa pregressa (art. 1, comma 346 della L. 311/2004) sulla nullità del contratto di locazione non registrato rappresenti una norma generale o un principio generale, derogato da una successiva legge speciale, quindi, caduta la legge speciale rimane in vigore la norma generale non abrogata
Sicuramente, il governo interverrà a eliminare l'incertezza normativa.
Corte Costituzionale del 14 marzo 2014 n. 50 in pdf
