Può capitare che l'immobile locato non sia adatto allo scopo a cui è destinato. Questa inidoneità può dipendere da vizi del bene oppure dal fatto che l'immobile necessità di opere da renderlo adatto all'uso convenuto. In queste situazioni, occorre valutare quali strumenti ha a sua disposizione il conduttore e a chi compete l'obbligo di eliminare i problemi inerenti il bene.
Quanto al conduttore occorre dire che può chiedere la risoluzione del contratto o l'eliminazione del vizio, (se l'inidoneità dipendere da un obbligo del locatore) ma non può decidere di auto-ridursi il canone di locazione, anche in presenza inidoneità del bene all'uso convenuto (qualsiasi queste siano) trattandosi di atto arbitrario.
Per comprendere, invece, la posizione del locatore (che può essere o meno il proprietario del bene) e gli obblighi a carico del locatore occorre partire dagli art. 1575 e 1576 cc i quali dispongono che (1575 c.c.) il locatore deve mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e che (1576 c.c.) il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. (se il locatore non procede alla riparazione il conduttore può effettuare direttamente la riparazione e poi chiedere il rimborso della spesa)
Non può essere considerato sbagliato interpretare (e circoscrivere) l'art. 1576 c.c. al normale uso del bene (riparazioni derivanti dall'uso), più difficile è identificare i limiti dell'art. 1575 c.c., infatti, una interpretazione ampia dell'art. 1575 c.c. porterebbe a ricomprendere negli obblighi a carico del locatore ogni modifica del bene necessaria per poter destinare il bene all'uso convenuto.
In realtà è prevalsa un'interpretazione restrittiva dell'art. 1575 c.c., infatti, il locatore non deve eseguire opere ulteriori (rispetto lo stato di fatto esistente al momento della stipula del contratto o alla consegna del bene) necessarie per rendere idoneo il bene all'uso convenuto.
In modo, più netto si è sostenuto che le obbligazioni del locatore previste dagli artt. 1575 e 1576 cod. dv. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto. Quindi, un tale obbligo non sussiste neppure se l'adeguamento è imposto da nuove leggi.
Inoltre, ed in modo più chiaro, non può derivare un tale obbligo dalla mera indicazione nel contratto della destinazione del bene, l'art. 1575 cod. civ. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore, nemmeno nel caso in cui tale scopo sia espressamente indicato in contratto, a meno che quell'obbligo non venga concordato con patto espresso.
Di conseguenza, il locatore non è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere.
Questi principi possono essere derogati quando l'obbligo di eseguire una determinata opera sia indicato nel contratto, (es. assumendo anche l'obbligo di dotare i locali di uscita di sicurezza). In questa situazione, se muta la normativa e la modifica legislativa richiede ulteriori opere di adeguamento, l'obbligo del locatore sussiste ancora ? In altre parole, il locatore è liberato dal suo obbligo se ha adempiuto all'adeguamento del bene al momento della consegna del bene oppure deve procedere all'adeguamento ogni volta che una modifica legislativa imponga degli adeguamento, anche dopo anni dall'inizio del contratto ?
E' evidente che la risposta alla domanda dipende da come è scritto il contratto e, alla fine, si riduce ad una questione di interpretazione contrattuale da valutarsi caso per caso, ma nulla esclude che il locatore sia obbligato ad eseguire opere di adeguamento per tutta la durata del contratto, e la mancanza di esecuzione delle opere potrebbe essere un grave motivo idoneo a giustificare il recesso o potrebbero giustificare la risoluzione per inadempimento del contratto.
Cass., civ. sez. III, del 28 maggio 2015, n. 11113 in pdf
