Locazione e passaggio in giudicato ordinanza di sfratto e licenza

La fine del contratto di locazione

Il contratto di locazione può finire  in quanto le parti mettono volontariamente fine al contratto (mutuo dissenso) oppure per cause ordinarie (scadenza del termine) oppure per cause traumatiche (morosità dell'inquilino).

In entrambe le ipotesi, se l'inquilino non lascia l'immobile volontariamente, il proprietario è costretto ad adire l'autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento (di solito avente la forma dell'ordinanza) di licenza di finita locazione (per scadenza naturale del contratto) oppure lo sfratto per morosità.

Un'eccezione è prevista per le locazioni ad uso abitativo in presenza di morosità dell'inquilino, infatti, l'inquilino moroso ricevuto lo sfratto per morosità può sanare la propria posizione (pagando il dovuto) evitando lo sfratto.

Ottenuto questo provvedimento (con il quale viene confermata la fine della locazione per la scadenza del termine e/o la morosità dell'inquilino) il proprietario potrà iniziare la fase esecutiva e liberare l'immobile locato.

Posto che tra il provvedimento che convalida lo sfratto per morosità oppure che conferma la fine della locazione per scadenza del termine finale del contratto e la materiale liberazione (di solito coattiva) dell'immobile locato può passare del tempo, durante l'occupazione dell'immobile l'inquilino deve versare al proprietario la c.d. indennità di occupazione. Un problema simile si pone anche in caso di recesso del conduttore.

Il procedimento giudiziario di sfratto

Il procedimento giudiziario avente ad oggetto il termine della locazione (per semplice scadenza del termine o per morosità del conduttore) presenta due fasi, la prima "cautelare" nella quale vengono valutate tutte le questioni immediate relative al termine della locazione (ad esempio: data di stipula del contratto per valutare la scadenza del medesimo oppure esistenza della morosità), che si chiude con ordinanza,  ed una successiva fase che valuta anche altre vicende (ad esempio, la quantificazione del canone, eventuali restituzioni dare/avere tra il proprietario e  il conduttore), che si chiude con sentenza.

Il passaggio in giudicato dell'ordinanza di licenza di locazione e di sfratto per morosità

Ci si chiede se l'ordinanza che conferma lo sfratto (per scadenza del termine o per morosità) possa "passare in giudicato"

Sul si applica il principio per il quale l'ordinanza di convalida di licenza o sfratto per finita locazione, preclusa l'opposizione tardiva, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale

• sull'esistenza della locazione;
• sulla qualità di locatore dell'intimante e di conduttore dell'intimato;
• sull'intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto;
• sulla qualificazione di esso, se la scadenza del medesimo, richiesta e accordata dal giudice, è strettamente correlata alla tipologia del contratto.

Provvedimento di sanatoria della morosità del conduttore

Si potrebbe pensare che il passaggio in giudicato riservato all'ordinanza di finita locazione o sfratto per morosità potrebbe essere applicato anche al provvedimento con il quale si chiude il procedimento in seguito alla sanatoria della morosità del conduttore ex ai sensi dell'art. 55 della legge n. 392/78.

Il provvedimento con cui è stata dichiarata sanata la morosità   ai sensi dell'art. 55 della legge n. 392/78   non è idoneo al giudicato.

Esso presuppone l'ammissione della parte conduttrice al godimento di un beneficio (la possibilità di sanare la morosità), il cui unico effetto, qualora sia seguita dal pagamento dei canoni scaduti ai sensi dell'art. 55 della legge n. 392/78, è quello per il quale  <<esclude la risoluzione del contratto>>, ai sensi dell'ultimo comma.

Si tratta di una modalità di conclusione del procedimento sommario di sfratto per morosità che comporta una pronuncia del giudice che, prescindendo dal merito della controversia, di fatto lo estingue, per ragioni di rito; perciò è inidonea ad acquisire l'autorità della res iudicata.

Cass. civ. sez. III del 11 gennaio 2017 n 411

Paolo Giuliano

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.