Effetti del pignoramento
Il pignoramento (atto dell'esecuzione forzata) non priva il proprietario del bene (di solito il debitore) del diritto (di proprietà) sul bene pignorato, anzi il debitore conserva il diritto di proprietà sul bene pignorato fino al decreto di trasferimento dell'immobile (anche perché non è detto che la procedura esecutiva giunga al termine, potendo il debitore accordarsi con il creditore per il pagamento).
Il pignoramento rende inopponibili ai creditori gli atti di disposizione del bene pignorato, in altri termini, impedisce che il bene sia sottratto al diritto dei creditori di poter recuperare quanto dovuto dal debitore.
In questo periodo, tra il pignoramento e la vendita, (che in alcune ipotesi può essere molto lungo), l'immobile può avere bisogno di manutenzione oppure potrebbe sorgere la necessità o l'interesse a locare l'immobile onde percepire un canone (c.d. frutti dell'immobile).
La locazione dopo l'inizio dell'esecuzione forzata
In questo contesto resta da chiedersi se, da un lato, il debitore proprietario del bene oggetto ad esecuzione forzata può (ancora) locare l'immobile pignorato (e, di conseguenza, se il debitore dell'immobile locato può richiedere il pagamento ed incassare i canoni di locazione derivanti dall'immobile locato, oppure se può iniziare un procedimento per recuperare i canoni di locazione non pagati) e, dall'altro, se il conduttore può legittimamente pagare al proprietario (debitore) dell'immobile pignorato i canoni di locazione oppure se può opporsi alla richiesta di pagamento dei canoni di locazione da parte del proprietario dell'immobile pignorato.
La risposta non è semplice per una serie di motivi, tra cui quello di dover individuare i poteri (e i limiti ai medesimi poteri) di tutti i protagonisti dell'esecuzione forzata, (debitore, creditore, custode) sparsi in una serie di norme).
Il contratto di locazione stipulato dopo l'esecuzione non è nullo
In prima battura, si potrebbe sottolineare che il pignoramento (in quanto tale) non elimina il diritto di proprietà sul bene pignorato, inoltre, non è prevista la nullità degli atti compiuti dal debitore dopo il pignoramento, ma solo la loro non opponibilità ai creditori. Questo potrebbe far supporre che il debitore può locare il bene pignorato, (del resto per la locazione potrebbe essere sufficiente possedere il bene e non essere il proprietario del medesimo), ma il contratto di locazione resta inopponibile ai creditori (in base ai principi in materia di pignoramento).
Quindi, dal punto di vista sostanziale, il contratto di locazione stipulato dal debitore dopo il pignoramento dell'immobile è valido, ma non è opponibile ai creditori.
Nell'ottica della non opponibilità (e non dell'invalidità) si porrebbe anche il divieto derivante dall'art. 560 cpc di locare il bene senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione.
Tutto questo, però non risponde alla domanda se il proprietario del bene pignorato può chiedere il pagamento dei canoni di locazione al conduttore del bene pignorato (incassando, ovviamente, i medesimi canoni) e se il conduttore deve versare i canoni al proprietario dell'immobile pignorato.
Il altri termini, il debitore che ha locato l'immobile pignorato può esercitare le azioni derivanti dal medesimo contratto ?
Il rapporto tra debitore e bene pignorato
Chiarito che la locazione stipulata dal debitore dopo il pignoramento dell'immobile non è nulla, ma è solo inopponibile ai creditori, resta da individuare il soggetto che può esercitare le azioni derivanti dal contratto di locazione (come il recupero dei canoni non corrisposti).
E' vero che il pignoramento non estingue il diritto di proprietà, ma priva il debitore dei poteri di amministrazione e di gestione, i quali sono affidati al custode. Inoltre, indipendentemente dal custode, il debitore proprietario del bene pignorato perde anche i frutti derivanti dal bene pignorato, infatti, i frutti sono compresi nel pignoramento ex art. 2912 cc
In questo modo il proprietario, pur conservando il diritto sul bene pignorato, modifica la sua relazione di fatto con il medesimo bene. E la questa modifica del rapporto di fatto tra debitore e bene pignorato derivante dal pignoramento potrebbe essere descritta in termini di spossessamento: per effetto dello spossessamento conseguente al pignoramento e dell'effetto estensivo previsto dall'articolo 2912 c.c., il debitore esecutato perde il diritto di gestire e amministrare (se non in quanto custode) il bene pignorato ed il diritto di far propri i relativi frutti civili.
L'esercizio dei diritti e delle azioni giudiziarie derivanti da un contratto di locazione stipulato dopo il pignoramento
Se il debitore (proprietario del bene pignorato) conserva il suo diritto sul bene, ma perde il rapporto di fatto con il bene, ne deriva che le azioni giudiziarie derivanti dal contratto di locazione avente ad oggetto un bene pignorato non possono essere eserciate dal debitore, ma solo dal custode, in quanto la titolarità di tali azioni non è legata un titolo convenzionale (il contratto di locazione o il diritto di proprietà), ma tali azioni spettano al custode, in ragione dei poteri di gestione e amministrazione a lui attribuiti e della relazione qualificata con il bene pignorato derivante dall'investitura del giudice.
Quando il debitore è nominato custode
La situazione non cambia quando il debitore (proprietario del bene pignorato) è nominato custode, o quando la persona del debitore coincide con la persona del custode.
Infatti, la titolarità delle azioni è correlata non al titolo (negoziale) che si esercita sul bene, ma ai poteri di gestione e amministrazione attribuiti al custode (anche se debitore) dal giudice dell'esecuzione e dalla relazione qualificata con il bene pignorato derivante dall'investitura del giudice
L'attività del debitore (nominato custode) sono una conseguenza del potere di amministrazione e gestione del bene pignorato che viene esercitato in quanto organo ausiliario del giudice dell'esecuzione.
Cass., civ. sez. III, del 27 giugno 2016, n. 13216 in pdf
