Le opzioni del locatore commerciale alla prima scadenza del contratto
L'art. 28 della legge del 27.7.1978 n. 392 stabilisce che il locatore può (nel senso che ha la facoltà non l'obbligo) alla prima scadenza contrattuale (6 o 9 anni) di bloccare la rinnovazione del contratto, ma solo se sussistono i motivi indicati nell'art. 29 della legge del 27.7.19778 n. 392 (adibire l'immobile ad abitazione; adibire l'immobile all'esercizio, di una delle attività commerciale; demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro ecc.).
Sanzioni per l'abuso della facoltà di non rinnovare il contratto di locazione commerciale alla prima scadenza art. 31 legge 27.7.1978 n. 392
Può capitare che il locatore abusi della facoltà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza. Il legislatore all'art. 31 della legge 27.7.1978 n. 392 ha previsto delle sanzioni per l'abuso stabilendo che il locatore è tenuto
- al ripristino del contratto se lo richiede il conduttore e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati,
- ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell'art. 34.
Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da devolvere al comune nel cui territorio è sito l'immobile.
L'art. 31 della legge 27.7.1978 n. 392 e la responsabilità del locatore
Come si è visto, l'art. 31 della I. 27 luglio 1978 n. 392 stabilisce che il locatore, se abusa del diritto a negare il rinnovo della locazione è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto (…) e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone.
Il secondo comma del medesimo articolo soggiunge che tanto nel caso di ripristino del contratto, quanto nel caso di risarcimento del danno, il locatore sia condannato a pagare una sanzione pecuniaria in favore del Comune nel cui territorio è sito l'immobile.
La norma ha per presupposto un comportamento (condotta) del locatore, quindi, l'art. 31 I. 392/78 non prevede una forma di responsabilità oggettiva a carico del locatore, ma semplicemente addossa al locatore l'onere della prova liberatoria, coerentemente con il generale principio di cui all'art. 1218 c.c. di conseguenza, l'abuso del locatore deve essere a lui imputabile e deve derivare da un comportamento doloso o colposo.
I diritti dell'inquilino in presenza dell'abuso compiuto dal locatore della facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza
La questione che pone, immediatamente, l'art. 31 riguarda i poteri dell'inquilino, infatti, occorre stabilire se l'inquilino opta per il ripristino del contratto ha diritto solo al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati (e non dell'intero danno subito) e, di converso, se il risarcimento del danno integrale subito dall'inquilino (in presenza dell'abuso di disdetta alla prima scadenza del locatore) è dovuto solo se l'inquilino non chiede il rispristino del contratto di locazione.
In altri termini, occorre stabilire se l'art. 31 della legge 27.7.1978 n. 392 pone dei limiti al risarcimento integrale del danno.
L'art. 31 della legge 27.7.1978 n. 392 e la presunzione del danno a favore dell'inquilino
Le sanzioni previste per l'abuso del locatore, previste dall'art. 31 I. 392/78, sono di due tipi: civili ed amministrative.
La conseguenza amministrativa (la sanzione pecuniaria a favore del Comune) è una soltanto; le conseguenze civili sono invece alternative, e rimesse alla scelta del conduttore: il ripristino del contratto o il risarcimento del danno.
Nel caso in cui il conduttore scelga di domandare il risarcimento del danno, l'art. 31 I. 392/78 favorisce il conduttore prevedendo in suo favore una presunzione juris tantum di esistenza del danno stesso, a meno che non sia il locatore a dimostrare che il conduttore non ha subito alcun pregiudizio dal diniego di rinnovo del contratto .
L'art. 31 I. 392/78 pone a carico del locatore solo una presunzione semplice di esistenza del danno, ma non consente al giudice di presumere anche quale ne sia l'entità.
La liquidazione del danno di cui si discorre resta quindi soggetta alle regole sostanziali e processuali dettate dal codice in linea generale per l'aestimatio e la taxatio di qualsiasi tipo di danno (artt. 1223, 1225, 1226, 1227 c.c.), e dunque:
- (a) anche quando l'esistenza del danno è presunta, presunto non può esserne l'ammontare, il quale va provato;
- (b) l'onere della relativa prova grava sul danneggiato;
- (c) il ricorso alla liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c. è consentito solo nell'ipotesi di impossibilità oggettiva di determinazione dell'esatto ammontare del danno.
Le spese di trasloco comprese nel risarcimento del danno
E' doveroso soggiungere che l'art. 31 I. 392/78, là dove stabilisce che se il conduttore opta per il ripristino del contratto ha diritto alla rifusione dei costi di trasloco, non vuol affatto dire che tale rifusione non spetti nel caso in cui il conduttore opti per il risarcimento.
Infatti, il risarcimento del danno previsto dall'art. 31 I. 392/78 va liquidato in base ai criteri generali dettati dal codice civile, e quindi tenendo conto del mancato guadagno, come delle spese sostenute, ivi comprese quelle di trasloco.
Cass. civ. sez. III del 13 aprile 2017 n 9552
