La destinazione d'uso del bene locato
La specifica destinazione d'uso del bene locato è determinata da quanto stabilito nel contratto di locazione. Di solito, prima si stipula il contratto indicato la specifica destinazione d'uso da dare all'immobile, poi il conduttore comincia le pratiche amministrative per chiedere ed ottenere tutte le autorizzazioni necessarie.
E, naturalmente, capita che il conduttore non riesca ad ottenere le autorizzazioni amministrative non riesca ad ottenere le autorizzazioni amministrative necessarie per svolgere l'attività prevista nel contratto di locazione.
Il rifiuto può dipendere dalla mancanza di requisiti del conduttore oppure dalla mancanza di requisiti dell'immobile. In quest'ultima situazione ci si chiede se sussiste una responsabilità del locatore.
Idoneità dell'immobile locato all'uso pattuito
Per valutare se sussiste una responsabilità legale del locatore occorre valutare se dalle norme di legge deriva un obbligo a carico del locatore di garantire l'immobile per l'uso a cui è stato destinato oppure se la responsabilità del locatore per l'inidoneità dell'immobile all'uso convenuto sussiste solo se c'è una espressa clausola contrattuale con la quale il locatore assume l'obbligo di garantire l'idoneità del bene all'uso pattuito.
Le diverse conseguenze tra le due situazioni sono evidenti: se sussiste una norma di legge che impone al locatore di garantire l'idoneità del bene all'uso a cui è destinato, se il bene non è idoneo il locatore sarà immediatamente responsabile; al contrario, se la responsabilità deriva solo da una clausola del contratto, in presenza di inidoneità del bene all'uso a cui è destinato la responsabilità del locatore sussiste solo se c'è un specifica clausola nel contratto.
Ovviamente, in entrambe le ipotesi, l'uso concreto del bene ridurrebbe la responsabilità del locatore.
Anche in presenza di asseriti vizi dell'immobile (inidoneità all'uso a cui era destinato) il conduttore non può mai auto-ridursi il canone di locazione.
Obbligo di accertare l'idoneità del bene locato ad uso non abitativo grava sul conduttore
La consolidata giurisprudenza della Cassazione prevede che nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.
Quindi, se il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato.
Garanzia del locatore per la destinazione particolare dell'immobile locato ad uso non abitativo
La destinazione particolare dell'immobile diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, vieppiù stante il riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore (Cass., 3, n. 1735 del 25/1/2011; Cass., 3, n. 5836 del 13/3/2007; Cass., 3, n. 25278 del 1/12/2009).
Ovviamente la mancanza di una espressa clausola di garanzia e/o la mancanza delle autorizzazioni amministrative devono essere eccepite. Né la ricorrente allega l'esistenza dell'obbligo del locatore di procurare il certificato di prevenzione incendi, pretendendo di inferirlo dalla destinazione dell'immobile e dal collegamento negoziale, laddove, secondo la giurisprudenza, l'assunzione dell'obbligo deve essere espressa.
Cass., civ. sez. III, del 7 giugno 2018, n. 14731
