Il conduttore parte debole del contratto di locazione
Nel rapporto tra conduttore e locatore il legislatore considera il conduttore parte la parte debole del contratto e predispone numerose forme di tutela (che hanno la funzione di tutelare e rinforzare la posizione del conduttore).
Queste forme di tutela riguardano soprattutto la quantificazione del canone: infatti si può dire che una volta determinato il canone di locazione questo è sostanzialmente immutabile.
Infatti, viene sanzionato l'accordo di pagare una parte del canone "in nero", come viene sanzionata anche la possibilità di trovare una diversa giustificazione causale al pagamento del canone.
Nessun particolare tutela ha il locatore in presenza del mancato pagamento del canone (salvo non prevedere una fideiussione a garanzia del pagamento del canone di locazione). Questo dimostra la differente tutala tra conduttore e locatore.
Canone a scaletta o ad aumento progressivo.
Il principio della tutela della parte debole del contratto si scontra anche con altre esigenze di parametrazione del canone di locazione durante la locazione che non è detto abbiano la funzione di aumentare il canone di locazione in danno del conduttore, ma, ad esempio, potrebbero avere la funzione, soprattutto, nelle locazione commerciali, di permettere al conduttore di insediarsi nel locale e integrare il canone man mano che fidelizza la sua clientela.
Infatti, molteplici sono le ragioni per le quali le parti possono trovare più conveniente prevedere, in luogo in un canone medio fisso, un canone progressivamente crescente, tale che in un primo momento venga alleggerito l'onere economico del conduttore, differendo al prosieguo del rapporto la corresponsione di canoni maggiorati, compensativi dello "sconto" iniziale. Soprattutto, al fine di venire incontro alle esigenze del conduttore di un immobile a uso non abitativo, che spesso nei primi mesi o anni deve farsi carico di spese di adeguamento o ristrutturazione dell'immobile.
Si tratta del c.d. canone a scaletta o ad aumento progressivo: le parti stabiliscono che il primo anno il canone è quantificato in € 1000, il secondo anno in € 1200 ecc. E' opportuno precisare che questo tipo di accordi sono stipulati immediatamente al momento della stipula del contratto di locazione e non si tratta di accordi (di modifica del canone) che intervengono dopo la stipula del contratto di locazione.
Rinunzia al canone da parte del locatore
Lo stesso risultato può essere raggiunto individuando il canone massimo, ma il locatore rinuncia ad una parte del canone, questa strada, però, pone dei problemi tributari, in quanto anche sa il locatore può rinunciare ad una parte del canone, la rinunzia ad una parte del canone non esclude che il locatore debba pagare le tasse anche sulla parte del canone non percepita, anzi rinunciata volontariamente.
Tesi dell'invalidità del canone a scaletta o ad aumento progressivo.
In particolare, si è ritenuto che la clausola contrattuale avente ad oggetto la preordinata maggiorazione annuale del canone in misura fissa o differenziata, anno per anno, a partire dal primo dopo la stipulazione di un contratto di durata legale – si ponesse in contrasto con la disposizione di cui all'art. 32, comma secondo, della legge n. 392 del 1978, a mente del quale le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo.
Tesi della validità del canone a scaletta o ad aumento progressivo
Tale orientamento è stato superato sulla scorta del rilievo che, in materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, poichè le parti sono libere di fissare un canone iniziale di qualsivoglia importo, deve ritenersi altresì¬ possibile che le stesse prevedano nel contratto la modificazione – anche in aumento – del canone medesimo nel corso del rapporto, dato che esse ben potevano prevedere quest'ultimo importo per tutta la durata del rapporto contrattuale, dall'inizio alla fine.
E utile rimarcare che l'art. 32 legge locazioni parla di "aggiornamenti" e non di maggiorazioni o aumenti. La differenza è¨ sostanziale e i due concetti vanno tenuti distinti, in quanto l'"aumento" implica un accrescimento non solo dell'importo nominale ma anche del valore reale del corrispettivo dovuto dal conduttore, mentre l'"adeguamento" importa soltanto una variazione della quantità monetaria del canone in funzione della conservazione nel tempo del suo valore effettivo.
Pertanto, l'art. 32 legge locaz. va inteso nel senso che il limite quantitativo ivi previsto concerne unicamente la regolamentazione negoziale dell'aggiornamento del canone di locazione al mutato potere d'acquisto della moneta, non risultando d'ostacolo – invece – alla predeterminazione di aumenti del canone in corso di rapporto mediante una determinazione differenziata legata al decorso del tempo.
In particolare, riprendendo la distinzione fra "aggiornamento" e "aumento predeterminato" del canone, si deve ribadire che la funzione dell'uno è ¨ di preservare il sinallagma del contratto dagli effetti inflattivi, mentre il secondo determina esso stesso il sinallagma – o la ragione di scambio – contrattuale. Ragione di scambio che, ovviamente, deve essere riferita all'equilibrio complessivo delle prestazioni previste per l'intera durata del rapporto. Talchè non potrà dirsi che, in presenza di un canone c.d. "a scaletta", lo scalettamento determina una progressiva mutazione dell'originario equilibrio contrattuale in sfavore del conduttore. La ragione di scambio resta invariata, essendo data dal rapporto fra il godimento del bene e l'importo complessivo che, in base alla pattuizione originaria, il conduttore dovrà corrispondere nell'ambito dell'intera durata del rapporto.
Ciò che cambia, in presenza di un canone "a scaletta", è solamente tempistica del pagamento che, anzichè avvenire in misura fissa mese per mese e anno per anno, è "spalmata", nell'arco della durata della locazione, secondo un criterio progressivamente crescente.
Dunque, in sintesi, la predeterminazione di un canone c.d. "a scaletta" non collide con i limiti imperativi posti dall'art. 32, comma secondo, legge locaz. alle pattuizioni in tema di aggiornamento ISTAT, trattandosi di clausole preposte a funzioni assolutamente diverse.
Quindi, in materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto è legittima a condizione che l'aumento sia ancorato ad elementi predeterminati, salvo che la suddetta clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all'art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392 circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d'acquisto della moneta.
Eventuale tutela del conduttore
Qualora il conduttore deduca che una clausola del contratto di locazione, formalmente valida, abbia lo scopo di eludere una norma imperativa e quindi si ponga in frode alla legge, incombe su quest'ultimo l'onere di provare tale assunto.
Spetterà al conduttore dimostrare che la previsione di un canone "a scaletta" non è finalizzata a distribuire, nell'arco della durata del rapporto, l'importo complessivamente dovuto dal conduttore secondo una logica di crescente impegno economico, bensì è volta ad aggirare la regola posta dall'art. 32, comma secondo, legge locaz., a mente del quale i meccanismi contrattuali di aggiornamento del valore reale del canone alla variazione del potere di acquisto della moneta non possono superare il 75% dell'indice dei prezzi al consumo rilevato dall'ISTAT.
Quindi, Alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la previsione di un canone crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto (c.d. "canone a scaletta"), purchè il criterio della sua progressiva variazione in aumento sia obiettivamente prestabilito, al momento della stipulazione del contratto, e non risulti – dal testo del contratto medesimo o da elementi extratestuali della cui allegazione è¨ onerato chi invoca la nullità della clausola – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della legge n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall'art. 1, comma nono-sexies, della legge n. 118 del 1985), così¬ incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge.
Cass. civ. sez. III del 21 giugno 2017 n. 15348
