L'omessa o la parziale registrazione del contratto di locazione
L'omessa registrazione del contrato di locazione può assumere due caratteristiche, può essere totale e completa, oppure parziale ed incompleta:
- omissione totale della registrazione: la registrazione è completamente omessa, quando il contratto di locazione è completamente occultato al fisco, ma l0'importo del contratto è indicato nel contratto (c.d. contratto a "nero");
- omissione parziale della registrazione; la registrazione può essere parziale, quando solo una parte del canone di locazione è dichiarata al fisco ai fini della quantificazione dell'imposta (si tratta, in altri termini, di una simulazione del canone di locazione, nel contratto viene indicato un canone più basso di quello realmente pagato, e un atto aggiunto al contratto viene indicato un canone aggiuntivo o ulteriore).
L'effetto dell'omessa o la parziale registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo
Le conseguenze dell'omessa (totale o parziale) registrazione del contratto di locazione sono state previste solo per la locazione ad uso abitativo
- la totale omissione della registrazione del contratto di locazione comporta la nullità del contratto, ma la registrazione del contratto sarà sanata con effetto ab origine se ci sarà una registrazione tardiva;
- mentre la parziale registrazione del contratto di locazione comporta che il contratto è valido (per l'importo registrato) mentre per la parte di canone non registrata (ed occulta) è nullo
L'effetto dell'omessa o parziale registrazione del contratto di locazione ad uso commerciale
Occorre valutare se le conclusioni sopra esposte in materia di locazione ad uso abitativo sono applicabili anche in materia di locazione ad uso commerciale (ed individuare i motivi che giustificano la distinzione tra le due ipotesi si omissione della registrazione).
Non equiparabili la totale omissione della registrazione e la parziale registrazione
Non sono equiparabili la totale omessa registrazione (di un contratto di locazione contenente ab origine l'indicazione del canone realmente dovuto) e la registrazione parziale (di un contratto di locazione con registrazione del solo contratto recante un canone inferiore, a cui segue la mancata registrazione dell'accordo integrativo del canone).
In quanto la parziale registrazione è inequivocabilmente diretta a perseguire lo scopo pratico di eludere (seppure parzialmente) la norma tributaria dell'obbligo di registrazione dei contratti di locazione, si tratta, quindi, di una convenzione negoziale ab origine caratterizzata da una causa illecita per contrarietà a norma imperativa, mentre la prima ipotesi (totale omessa registrazione) potrebbe essere una mera conseguenza di un inadempimento (ad un obbligo tributario) successivo alla stipula.
Nullità sanabile dell'intero contratto di locazione e nullità non sanabile della parte del contratto di locazione non registrato
Questo comporta che la totale omessa registrazione del contratto determina una sanabile con effetti ex tunc a seguito del tardivo adempimento all'obbligo di registrazione, mentre nel caso di registrazione parziale la registrazione del contratto contenente la previsione di un canone inferiore per finalità di elusione fiscale determina una nullità virtuale insanabile, della parte di canone non registrata.
Si tratta. in altri termini, di una nullità insanabile, ma limitata alla parte di canone non registrata, nullità che non è idonea a travolgere l'intero rapporto.
Per cui è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione.
Cass., civ. sez. III, del 2 marzo 2018, n. 4922
