L'attività propedeutica alla stipula del contratto: proposta e accettazione (trattative contrattuali)
I contratti più complicati o di maggiore rilevanza economica sono preceduti da una attività di studio o di preparazione, che non si esaurisce nelle semplici trattative.
Trattative: di solito la stipula del contratto (definitivo) è preceduta dallo scambio di diverse proposte e contro proposte, quando si raggiunge l'accordo su tutti gli elementi del contratto è perfezionato il contratto definitivo.
Anche se questa è la strada usuale, è anche possibile che il percorso per raggiungere la stipula del contratto definitivo sia parzialmente diverso, in quanto vengono seguite altre strade.
Infatti, è possibile che un soggetto si limiti a emettere una proposta irrevocabile (impegnandosi a non revocarla per un determinato periodo di tempo) lasciando alla controparte il tempo di valutare.
Contratti preparatori
Ci si riferisce ai c.d. Contratti preparatori (opzione, preliminare, prelazione) che sono contratti (diversi tra loro), ma tutti sono ricompresi nella più ampia funzione di portare alla stipula di un altro contratto. In altri termini, la stipula del contratto definitivo non è immediata (anche se viene stipulato un contratto preparatorio) sono diversi i vincoli e gli effetti di ogni contratto preparatorio
Con l'opzione due parti si accordano per imporre a una di essere l'emisisone di una proposta irrevocabile in cambio di un corrispettivo.
Con la prelazione una parte si impegna a preferire un'altro soggetto "se" e "quanto" deciderà di stipulare un determinato contratto.
Con il preliminare uno o più soggetti si obbligano a stipulare un futuro contratto definitivo.
La prelazione come contratto preparatorio
Con il contratto di prelazione un determinato soggetto si assume l'impegno di preferire un altro soggetto se deciderà di stipulare un determinato contratto, si tratta di una sorta di preferenza da spendere in un futuro contratto (questo distingue la prelazione dal preliminare: non è assunto un obbligo di contratte tipico del preliminare, ma solo un obbligo a preferire se un giorno si deciderà di stipulare un determinato contratto).
Altra differenza tra preliminare e prelazione è data dall'identificazione del contenuto del contratto definitivo, mentre nella prelazione l'identificazione del contenuto del contratto definitivo è praticamente nullo, nel preliminare devono essere indicati gli elementi essenziali del contratto definitivo.
L'inadempimento della prelazione (volontaria) comporta solo il risarcimento del danno (non si applica l'art. 2932 cc relativo alla sentenza sostituiva degli effetti del contratto) l'inadempimento della prelazione legale può attribuire il diritto di riscatto se previsto dalla legge (rimane sempre esclusa l'applicabilità dell'art. 2932 cc).
Opzione e preliminare
Come si è già detto, il contratto di opzione ex 1331 cc, consiste in un accordo in base al quale una parte si impegna a mantenere ferma una proposta per un certo tempo nell'interesse della altra parte, in cambio di un corrispettivo.
Il patto d'opzione, disciplinato dall'art. 1331 c.c., ha in comune con il contratto preliminare unilaterale l'assunzione dell'obbligazione da parte di un solo contraente, ma se ne distingue
- per l'eventuale successivo iter della vicenda negoziale, in quanto, a differenza di detto preliminare unilaterale, che è contratto perfetto ed autonomo rispetto al contratto definitivo, l'opzione medesima configura elemento di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta e poi dall'accettazione del promissario, che, saldandosi con la prima, perfeziona il contratto (sempreché venga espressa nella forma prescritta per il contratto stesso, e, quindi, nel caso di trasferimento immobiliare, per iscritto)
- l'inadempimento all'opzione determina solo il risarcimento del danno (non è applicabile l0'art. 2932 cc relativo alla sentenza che sostituisce gli effetti del contratto), mentre all'inadempimento del preliminare può essere sanzionato ex art. 2932 cc
Oggetto e forma dell'opzione e del preliminare
Anche il patto d'opzione avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di beni immobili – perché l'accettazione possa saldarsi con la proposta irrevocabile determinando la conclusione del (secondo) contratto – , in forza della forma scritta "ad substantiam" prescritta dagli artt. 1350 e 1351 c.c., impone, ai fini della sua validità, se non la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, quanto meno l'accordo delle parti su quelli essenziali.
In particolare, nell'opzione di compravendita immobiliare, è necessario che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni, ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, se non l'indicazione dei numeri del catasto o delle mappe censuarie e dei suoi confini, quanto meno che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione, pertanto, sia logicamente ricostruibile.
Cass., civ. sez. II, del 30 novembre 2017, n. 28762
