I parcheggi pertinenziali hanno dato sempre grossi problemi. Le questioni più insidiose relative ai parcheggi pertinenziali riguardano: a) le conseguenze derivanti dalla vendita di un appartamento senza un posto auto; b) l'inesistenza di un posto auto pertinenziale (in quanto non realizzati, violando, così, la normativa); c) la possibilità di trasferire un posto auto separatamente dall'appartamento; d) l'insufficienza (e la relativa gestione) dei posti auto rispetto il numero di appartamenti; e) la proprietà dei posti auto; f) la possibilità di creare dei posti auto cambiando la destinazione d'uso di un bene (es. cortile) in un parcheggio.
Quanto alla proprietà dei posti auto pertinenziali un notevole aiuto è stato fornito dalla legge sulla riforma del condominio la quale con il nuovo articolo 1117 c.c. ha previsto che sono considerate comuni "le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune"; è opportuno sottolineare che la norma fa riferimento genericamente ad "aree destinate a parcheggio" senza distinguere la tipologia del parcheggio (interno o esterno, coperto o scoperto, autorimessa comune o singoli posti auto), in altri termini, la locuzione "aree destinate a parcheggio" comprende tutte le tipologie di parcheggi indipendentemente dalla loro allocazione o dalla loro struttura.
Quindi, dall'art. 1117 c.c. si desume che in assenza di un valido titolo di proprietà (trascritto) l'intera area (e il relativo posto auto) sono condominiali e non possono essere considerati in proprietà esclusiva, questo comporta che nessuno dei singoli condomini potrà vantare sul singolo posto auto diritti esclusivi o uso esclusivo. Ovviamente, non è vietato che possono esistere dei posti auto privati, cioè in proprietà esclusiva.
Questo aspetto porta un ulteriore problema, infatti, può capitare che il numero dei parcheggi sia insufficiente per tutti gli appartamenti, i motivi che possono portare a questa "insufficienza" di parcheggi possono essere numerosi: a) con il passare del tempo il numero delle auto è aumentato (mentre lo spazio destinato a parcheggio è rimasto invariato); con il passare del tempo le dimensioni delle auto sono aumentate (mentre lo spazio destinato a parcheggio è rimasto invariato); con il passare del tempo alcuni appartamenti possono essere stati frazionati, portando all'aumento del numero degli aventi diritto al parcheggio ecc. In queste circostanze (ed in presenza di parcheggi comuni o aree comuni destinate a parcheggio) occorre trovare un modo per gestire i posti auto.
La soluzione individuata è stata quella relativa all'uso turnario del parcheggio. In altri termini, tra l'uso del bene parcheggio solo da parte di alcuni proprietari (che avrebbero escluso gli altri) ed un uso del bene parcheggio da parte di tutti, ma solo per un certo periodo di tempo, si è scelta quest'ultima soluzione (Cass. civ. sez. II del 19 luglio 2012 n. 12485).
Risolte, oppure, quanto meno, trovate delle soluzioni ad alcune questioni, occorre affrontare il problema più grosso relativo ai posti auto pertinenziali. Prima di entrare nel merito è opportuno effettuare alcune precisazioni, 1) ci si riferisce ai posti auto privati (o in proprietà esclusiva) posto che in presenza di aree condominiali destinate a parcheggio ex art. 1117 c.c. non è ipotizzabile la vendita del singolo posto auto, in quanto si tratterebbe (quanto meno) della vendita di un bene altrui (o parzialmente altrui).
Quanto al problema del trasferimento dei posti auto separatamente dall'appartamento, esistevano due ricostruzioni: la prima ammetteva il trasferimento del posto auto separatamente dall'appartamento, in quanto era irrilevante il soggetto che usava il bene, bastava che venisse mantenuta la destinazione a parcheggio del bene o dell'auto; la seconda, al contrario, considerava il parcheggio un bene pertinenziale inscindibile dall'appartamento e non ammetteva un trasferimento separato. Per trovare una soluzione è intervenuto l'art. 12 della legge n. 246 del 28.11.2005 secondo il quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari.
La portata innovativa della legge n. 246 del 28.11.2005 è stata immediatamente limitata affermando che tale innovazione (il trasferimento del posto auto separatamente dall'appartamento) era possibile solo per le nuove costruzioni (successive al 2005), mentre per le costruzioni anteriori al 2005 vigeva sempre il principio in base al quale il parcheggio non poteva essere traferito separatamente dall'appartamento. Questo orientamento è stato confermato anche nel 2014.
Cass. civ. sez. II, del 19 marzo 2014 n. 6437 in pdf
