Come sappiamo è possibile che l'inquilino non paghi i canoni di locazione, in questi casi il proprietario oltre a dover procedere allo sfratto e al recupero dell'immobile (parzialmente coperto dall'indennità di occupazione) ha anche un problema tributario.
Però, può anche capitare che l'inquilino paghi un canone di locazione non dovuto.
I motivi possono essere tanti, si va dal mero errore di versamento (un pagamento doppio) al pagamento di un canone in parte in "nero" (una somma maggiore di quella indicata nel contratto di locazione) l'esigenza di recuperare spese di manutenzione anticipate dall'inquilino, ma a carico del proprietario oppure delle spese condominiali attribuite al conduttore, ma di competenza del proprietario.
L'inquilino ha la possibilità di poter recuperare tali somme di denaro, ma per poter raggiugere questo risultato occorre riuscire a provare il pagamento e occorre individuare a chi chiedere la restituzione delle somme pagate in misura maggiore.
Inoltre occorre distinguere tra l'ipotesi in cui c'è l'accordo con il proprietario, dall'ipotesi in cui manca un accordo con il proprietario per la restituzione.
Partendo da quest'ultima questione, capita che l'inquilino che ha pagato somme non dovute, smette di versare il canone per "compensare" il pagamento non dovuto, ecco, questa è l'unica strada da non seguire, infatti, se si segue questa strada, all'esterno (cioè ai soggetti che non conoscono le dinamiche interne tra proprietario ed inquilino) risulta solo che l'inquilino è moroso, e questo legittima il proprietario (furbetto) alla richiesta dello sfratto per morosità.
Per evitare che l'inquilino cada dalla padella alla brace occorre sempre redigere un documento scritto, con il quale l'inquilino e il proprietario si danno atto del versamento non dovuto e che entrambi decidono di "compensare" le somme pagate in più con i canoni ancora da versare. Questo documento (la cui natura giuridica potrebbe essere quella di una transazione) protegge l'inquilino da un'eventuale azione di sfratto per morosità e prova che ha ottenuto la "compensazione" (cioè giustifica il mancato versamento dei canoni) con il consenso del proprietario.
Ovviamente, questo richiede l'accordo con il proprietario. Il problema sorge quando manca l'accordo con il proprietario. In questa fase, come si è già detto, l'inquilino deve assolutamente evitare di auto ridursi il canone di locazione (l'autoriduzione del canone comporta sempre gravi rischi per l'inquilino Cass. civ. sez. III, 26 giugno 2012 n. 10639).
Un primo aiuto (per le locazioni ad uso abitativo) è fornito dall'art. 13 comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 il quale dispone che è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
La medesima legge e il medesimo articolo però forniscono anche un limite al recupero delle somme pagate in misura maggiore rispetto al canone indicato nel contratto, infatti, il secondo comma dell'art. 13 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 prevede che nei casi di nullita' dei contratti a canone libero il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, puo' chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato. Il comma quinto dell'art. 13 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 prevede che nei casi di canone concordato il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, puo' richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate.
Ecco, quindi, che per il conduttore si prefigura una decadenza dalla restituzione (almeno per i contratti ad uso abitativo) infatti, il conduttore deve richiedere la restituzione (deve esercitare l'azione di restituzione) entro 6 mesi dalla scadenza dalla riconsegna dell'immobile. La legge fa riferimento alla data di riconsegna dell'immobile locato, ma non fa riferimento alla data di scadenza del contratto di locazione o alla data della concessione dello sfratto. Inoltre, non basta una semplice richiesta di restituzione (raccomandata), ma occorre iniziare l'azione (citare in giudizio) per la restituzione nel termine di 6 mesi.
Si dovrebbe anche pensare se una tale materia rientra in quelle relative alla mediazione obbligatoria e se la mediazione deve essere effettuata (iniziare) entro sei mesi dalla consegna dell'immobile e se la mediazione sospende il detto termine di decadenza.
Supponendo di essere nei termini e di aver superato l'ostacolo della mediazione obbligatoria occorre anche comprendere a chi rivolgere la richiesta di risarcimento, ma non basta, in quanto l'inquilino deve anche provare di aver effettuato i pagamenti di cui chiede la restituzione.
La prova dei pagamenti di cui si chiede la restituzione è una questione processuale di merito, (è possibile usare dei gli estratti conti bancari, i bonifici, ed , eventualmente, anche i testimoni), più difficile è invece l'individuazione del soggetto al quale richiedere il pagamento.
Infatti, è possibile che il bene locato sia in comproprietà, ma il contratto di locazione potrebbe essere stato stipulato solo da uno dei comproprietari, in questi casi, l'inquilino potrebbe anche non sapere della comproprietà del bene locato e potrebbe non sapere se le somme da lui versate ad uno dei comproprietari siano, poi, state da questo ripartite tra tutti gli altri (locazione di un bene in comproprietà Cass. civ. sez. un. 4 luglio 2012 n. 11135). Il problema è stabilire se sussiste una solidarietà passiva tra i diversi proprietari verso il conduttore.
E' anche possibile che l'immobile sia stato venduto, in questi casi, la restituzione dovrà essere richiesta al vecchio proprietario o al nuovo in base alla data della vendita e all'effettiva percezione del versamento (se il nuovo proprietario nulla ha percepito, nulla dovrà restituire) in altri termini tra vecchio e nuovo proprietario non c'è solidarietà passiva verso il conduttore (locazione ed immobile venduto Cass. civ. sez. III, 13 novembre 2012 n. 19747).
E' anche possibile che il proprietario muoia e subentrino gli eredi. In questa situazione l'inquilino dovrà prima privare che gli eredi hanno accettato l'eredità. Sperando che ci sia stata un'accettazione espressa e non tacita dell'eredità. In mancanza di accettazione dell'eredità all'inquilino rimane solo l'actio interrogatoria ex art. 481 c.c. prima di poter agire (fermo il termine di decadenza).
Cass. civ. sez. III del 10 aprile 2014 n. 8405 in pdf
