Il legislatore ha attribuito al conduttore di un immobile ad uso abitativo (ex art. 3 legge del 9.12.1998 n. 431) o al conduttore di un immobile ad uso commerciale (art. 38 e 39 legge del 27.7.1978 n. 392) il diritto di prelazione, cioè il diritto di essere preferito in caso di trasferimento del locale locato.
In particolare l'art. 38 della legge del 27.7.1978 n. 392 afferma che "Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli".
Il legislatore regola anche l'ipotesi in cui il proprietario violi il diritto di prelazione del conduttore fornendo al conduttore il diritto di riscatto, infatti, l'art.39 della legge del 27.7.1978 n. 392 prevede che "Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all’articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa".
Il primo problema che pone la prelazione della locazione commerciale è quello relativo all'interpretazione della locuzione "trasferimento a titolo oneroso dell'immobile locato". Questa questione può essere suddivisa in sue filoni: l'individuazione degli atti che danno vita alla prelazione e cosa accade se il trasferimento non comprende solo l'immobile locato, ma anche altri immobili (oppure solo una parte dell'immobile locato).
Nella locuzione “trasferimento a titolo oneroso", possono rientrare una serie, quasi, infinita di atti, infatti, nei trasferimenti a titolo oneroso non rientra solo la classica vendita, ma anche la permuta, la prestazione in luogo dell’adempimento, trasferimento a titolo oneroso può essere considerato anche il conferimento di un immobile in una società, e, anche la vendita all'asta è un trasferimento a titolo oneroso.
Però, non tutti i trasferimenti a titolo oneroso danno vita alla prelazione, infatti, sono esclusi quei trasferimento (anche se a titolo oneroso) in cui il corrispettivo è infungibile, cioè è esclusa la prelazione in tutti quei trasferimenti a titolo oneroso in cui il conduttore (titolare del diritto di prelazione) non può far ottenere la proprietario (conduttore) il medesimo corrispettivo che il proprietario (locatore) riceverà da un terzo (privo del diritto di prelazione).
Quindi, la prelazione si applica solo se la controprestazione che eseguirà l'altra parte contrattuale al locatore (proprietario) può essere eseguita da tutti compreso il conduttore (prelazionario). Per rendere più chiaro il concetto basta pensare alla permuta (scambio di due beni) il conduttore non potrà trasferire il medesimo bene che riceverà il proprietario (locatore). Identico discorso deve essere fatto per il conferimento in una società del bene locato, in tale ipotesi il conferimento assicura al proprietario (locatore) azioni, un bene infungibile che non potrà essere assicurato dal conduttore (titolare del diritto di prelazione).
Chiarito questo aspetto occorre valutare se la prelazione può essere esercitata quando il bene locato non è trasferito da solo, ma è trasferito insieme ad altri beni (basta pensare all'ipotesi in cui l'appartamento locato viene venduto insieme all'intero edificio). Per risolvere questa questione occorre rispondere alla domanda se in queste situazioni è possibile separate l'oggetto della prelazione dalla vendita (cioè, occorre comprendere se la vendita è scindibile e se le parti del contratto di compravendita hanno considerato l'oggetto della vendita come unico ed inscindibile).
Questo aspetto viene inquadrato in quelle fattispecie di vendita che sono denominate come vendite in blocco o vendite cumulative. Nelle vendite in blocco l'oggetto del contratto è considerato come unico ed inscindibile (anche se formato da più beni aventi una loro specifica ed autonoma individualità), al contrario, la vendita cumulativa la vendita ha ad oggetto tanti diversi oggetti che non sono considerati inscindibili.
Nella vendita in blocco sussiste un legale tra i vari beni e questo legame se venisse a mancare farebbe perdere all'acquirente interesse per la vendita. Il legame presente nella vendita in blocco può essere di tipo strutturale (ed oggettivo) es. l'appartamento compreso nell'edificio, ma può essere anche solo ideale e soggettivo in quanto, ad esempio, legato ad un interesse dell'acquirente come quello consistente nell’intento dell’acquirente di accorpare in futuro gli immobili attualmente non connessi o dall’interesse del venditore ad ottenere un prezzo maggiore (Cass. civ. sez. III, 16 dicembre 2010, n. 25448).
Ovviamente si tratta di una questione di interpretazione stabilire se si tratta di una vendita in blocco e quando di una vendita cumulativa e la presenza di un unico contratto (e non di tanti contratti) e di un unico prezzo (e non di tanti prezzi per ogni singolo bene) da soli non sono elementi sufficienti per escludere la vendita cumulativa, ma sarebbero necessari altri elementi oggettivi o soggettivi.
Cass. civ. sez. III, del 30.12.2014 n. 27514 in pdf
