La mediazione obbligatoria nel condominio

La mediazione nel condominio

La mediazione obbligatoria ha previsto che le liti condominiali (tra singolo proprietario e condominio o tra diversi condominii) devono passare per il c.d. procedimento di mediazione.

Però, l'esperienza processuale insegna che le liti condominiali possono comportare spiacevoli sorprese per i proprietari, non tanto per l'esito negativo della stessa, ma per il comportamento non sempre limpido tenuto dagli amministratori di condominio, infatti, le liti condominiali sono dei veri e propri "buchi neri" per l'impossibilità di gestione delle stesse da parte dell'assemblea. Del resto, è prassi comune che l'amministratore, dopo aver ricevuto un atto di citazione, si dimentichi di informare l'assemblea e si costituisca in giudizio, all'insaputa di tutti i proprietari, i quali scopriranno della lite solo al momento della sentenza (e quindi al momento del pagamento delle spese).

E' evidente che questo comportamento danneggia tutti i proprietari, quanto meno perché viene impedito all'assemblea di gestire la lite (anche solo decidendo di non costituirsi in giudizio o di trovare altre forme di transazione).  Mentre, buona norma sarebbe quella di informare immediatamente l'assemblea appena arriva una citazione (quanto meno per motivi di opportunità) permettendo all'assemblea di decidere come gestire la situazione.

Questa prassi si sarebbe potuta verificarsi anche in presenza di istanze di mediazione, con una piccola differenza, però, la sentenza viene emessa in base a diritto, l'accordo d mediazione è una transazione che si basa sulle reciproche concessioni e una cosa è nascondere una lite giudiziaria al condominio e "portare" a conoscenza del condominio (che potrebbe incidere solo sulla gestione del contenzioso) un'altra è stipulare una  transazione, che potrebbe incidere pesantemente anche sui diritti reali dei singoli proprietari.

Art. 71 quater disp. att. c.c.

Il legislatore, onde evitare questi pericoli, con al riforma del condominio ha predisposto l'art. 71-quater disp att. c.c. il quale prevedete che

" Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.

La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.

Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare".

Definizione di liti condominiali

Sull'interpretazione della locuzione "liti" condominiali" occorre distinguere tra la norma che regola le materie relative alla mediazione obbligatoria art. 5 comma 1 bis Decreto Legislativo 4 marzo 2010 n. 28 il quale parla in modo generico di controversia in materia di condominio, quindi, rientrerebbero in mediazione sia le controversi aventi ad oggetto materie condominiali (con parti persone fisiche) sia materie non propriamente condominiali (quando parte della lite è un condominio, es. risarcimento dei danni per infiltrazioni). Il legislatore, invece, del codice civile all'art. 71 quater disp. att. c.c. è stato molto più restrittivo in quanto ha previsto che  sono da considerarsi condominiali solo le liti aventi ad oggetto la violazione o l'applicazione  errata delle norme in materia di condominio (art. 1117 c.c. a 1139 c.c.) . Quindi, in teoria, il risarcimento del danno per infiltrazioni subite da un proprietario per la rottura di un tubo condominiale non rientra nelle materie di mediazione obbligatoria, in quanto non riguarda l'applicazione o la violazione degli articoli da 1117 c.c. a 1139 c.c.

Competenza territoriale

L'organismo di mediazione al quale presentare l'istanza deve trovarsi nel circondario del tribunale del luogo dove si trova l'edificio, quindi una mediazione avente ad oggetto un condominio di Milano non può essere presentata preso un organismo con sede a Palermo (e viceversa). Se l'organismo di mediazione  riceve una domanda di mediazione per la quale sarebbe territorialmente incompetente dove immediatamente rifiutare la mediazione e sottolineare tale aspetto all'istante.

Necessaria autorizzazione dell'assemblea

L'amministratore p.t. del condominio che riceve una domanda di mediazione o che deve presentare una domanda di mediazione deve munirsi di delibera dell'assemblea che l'autorizzi a presentarsi in mediazione, questo, perché, come già detto l'accordo di mediazione è una transazione che può essere stipulato solo dopo l'assenso dell'assemblea del condominio e perché l'intero procedimento di mediazione non rientra propriamente tra le "competenze" dell'amministratore di condominio.  Da quanto detto si può desumere che l'amministratore non può nascondere all'assemblea l'istanza di mediazione, l'amministratore  non può presentarsi in mediazione senza delibera dell'assemblea.

L'ente di mediazione non può accettare la presenza di un amministratore di condominio non munito della delibera assembleare.

Violare tali principi significa che l'ente di mediazione e l'amministratore del condominio si espongono al risarcimento del danno verso i proprietari ed espongono  all'invalidità e/o inefficacia l'eventuale accordo di mediazione.

La partecipazione alla mediazione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze prescritte dal 1136 comma II c.c. La stessa delibera dell'assemblea che autorizza l'amministratore a partecipare alla mediazione, deve autorizzare lo stesso amministratore a scegliere un avvocato per partecipare alla mediazione.

L'avvocato, dopo aver ricevuto l'incarico di assistere il condominio nel procedimento di mediazione, ha l'obbligo professionale di verificare che l'assemblea sia stata informata e che abbia deliberato sul punto, questo per la funzione di controllo della legalità, attribuito all'avvocato nel procedimento di mediazione.

Tempi della mediazione

La necessaria presenza della delibera di condominio per partecipare alla mediazione incide anche sul procedimento di mediazione, infatti, l'ente di mediazione in presenza di un condominio dovrebbe fissare la data del primo incontro considerando i tempi necessari per convocare l'assemblea di condominio. Se la data del primo incontro non permette di convocare l'assemblea, l'amministratore di condominio può chiedere all'ente di mediazione di spostare la data del primo incontro. L'ente di mediazione deve posticipare il primo incontro in presenza di una richiesta da parte dell'amministratore.

Proposta di mediazione

Fino a questo momento abbiamo descritto il solo procedimento necessario per partecipare alla mediazione.  Occorre, ora, descrivere il procedimento necessario per approvare un accordo trovato in sede di mediazione. Infatti, può capitare che l'amministratore (munito del verbale di assemblea) partecipi alla mediazione e in quella sede venga trovato un accordo (transazione) oppure può capitare che il mediatore faccia una proposta di mediazione (transazione).

In queste situazioni, l'amministratore di condominio non può stipulare o sottoscrivere accordi senza una nuova delibera dell'assemblea che approvi l'accordo trovato o la proposta di mediazione.

A tal fine l'accordo di mediazione o la proposta del mediatore devono essere approvate con le maggioranze previste dall'art. 1136 comma II c.c.; per permettere all'assemblea di condominio di deliberare sulla proposta di mediazione, il mediatore deve fissare un termine entro cui la proposta deve essere accettata che consenta all'amministratore di convocare l'assemblea e a quest'ultima di decidere (consapevolmente) sul punto.

Ancora una volta si nota quanto tutto il procedimento dall'inizio alla fine è subordinato alla decisione dell'assemblea, questo al fine di evitare che il Condominio di possa trovare in presenza di accordi e contratti stipulati a propria insaputa. E' superfluo affermare che se il procedimento di mediazione è sottoposto al controllo dell'assemblea del condominio in modo così stretto, anche le liti giudiziarie devono essere sottoposte al medesimo controllo dell'assemblea.

Paolo Giuliano

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.