Molto spesso ci si trova in presenza di contratti di locazione che non possono essere eseguiti o la cui prosecuzione è impossibile per una serie infinita di motivi ed in molti di questi casi ci si chiede se oltre alla risoluzione del contratto, con la conseguente liberazione dall'obbligo di pagare i canoni o dal diritto di ricevere il pagamento dei canoni, è possibile chiedere ed ottenere un risarcimento dei danni (o altre indennità) derivanti dalla situazione concreta.
La risposta alla domanda è, ovviamente, positiva, ma occorre distinguere la posizione del proprietario dalla posizione dell'inquilino e valutare se il danno risarcibile consiste solo nel ricevere la prestazione dovuta (es. il pagamento dei canoni o degli oneri condominiali maggiorati degli interessi e della svalutazione monetaria, come nell'ipotesi di morosità dell'inquilino) oppure è possibile aggiungere un risarcimento ulteriore, la risposta alla domanda non può essere univoca, ma occorre valutare situazione per situazione (e soprattutto valutare se è possibile configurare e provare il rapporto di causa ed effetto tra il contratto di locazione e una situazione diversa da cui deriva il danno, come ad esempio l'impossibilità per il proprietario di poter pagare altre spese per il mancato pagamento del canone di locazione).
Danno da mancato pagamento del canone. In presenza di una morosità dell'inquilino, in teoria è possibile ipotizzare una responsabilità per danni dell'inquilino derivante dal mancato pagamento di canoni di locazione o degli oneri condominiali (quanto all'identificazione del debitore degli oneri condominiali è sempre il proprietario), ma, in pratica, per poter ipotizzare un danno ulteriore, come, ad esempio, l'impossibilità di poter far fronte al pagamento di altre spese, (ad esempio il pagamento degli oneri condominiali) occorre dimostrare, quanto meno, la mancanza di altre entrate del proprietario.
Ecco, quindi, che il proprietario in situazioni di morosità dell'inquilino (per canoni di locazione o oneri condominiali non pagati) si "accontenta" della liberazione dell'immobile (risoluzione del contratto per morosità) ed è "contento" se riesce a liberare l'immobile in tempi rapidi ed ad ottenere il pagamento dei canoni di locazioni non pagati, in aggiunta agli interessi e alla svalutazione monetaria (anche perché soprattutto in presenta di una locuzione commerciale potrebbe aver dovuto pagare le tasse anche sul canone non percepito).
Danno da occupazione o da ritardo nella restituzione. In alcune ipotesi è lo stesso legislatore (1591 c.c.) che codifica un particolare danno derivante dal contratto di locazione ed identifica le modalità di calcolo del medesimo: ci si riferisce all'indennità di occupazione per la ritardata restituzione dell'immobile locato. Infatti, è previsto che se l'inquilino non lascia l'immobile alla scadenza pattuita (cosa che accade raramente) come danno per l'occupazione (abusiva) dell'immobile deve pagare una somma pari al canone di locazione (è ovvio che in caso di contestazioni sul quantum del canone anche l'indennità di occupazione risentirà della decisione sulla questione della quantum). Se sussistono danni ulteriori (eventualmente l'impossibilità di concludere altri contratti di locazione a condizioni più vantaggiose per il proprietario) l'inquilino deve pagare anche questo danno.
E' stato anche stabilito che l'indennità di occupazione non è dovuta dall'inquilino (e, quindi, l'inquilino non è neppure responsabile dei danni ulteriori) se il proprietario rifiuta un'offerta seria e concreta di restituzione dell'immobile locato.
Indennità di avviamento. La legislazione in materia di locazione commerciale cerca di disincentivare la fine del contratto di locazione, prevedendo a favore del conduttore e a carico del proprietario un'indennità di avviamento, intesa a risarcire l'inquilino per la perdita dei clienti (è irrilevante il numero dei clienti e la provenienza degli stessi) e/o lo spostamento in altra località. L'indennità di avviamento non è dovuta se il locatore non ha più le licenze per esercitare quel tipo di attività (avendo, ad esempio, deciso di restituirle).
Risarcimento per la mancata manutenzione del bene locato. Anche la mancata manutenzione del bene locato produce risarcimento del danno (da intendersi come recupero delle somme anticipate per la riparazione o come danno derivante dalla mancata riparazione)
Indennità per i miglioramenti del bene locato. L'inquilino ha diritto ad avere anche una indennità per i miglioramenti apportati al bene (ex art. 1592 c.c.) se i miglioramenti sono autorizzati dal proprietario.
I vizi del bene locato e la mancanza dei certificati o autorizzazioni amministrative. Un grosso problema riguarda le conseguenze derivanti dalla mancanza di atti amministrativi (da intendersi in senso ampio come mancanza di agibilità o abitabilità o dei titoli edilizi o del certificato dei vigili del fuoco) in queste situazioni occorre valutare quando la questione è addebitabile al proprietario e quando è addebitabile al conduttore.
Secondo una prima ricostruzione è il proprietario che deve fornire tutti i certificati amministrativi relativi all’immobile, al conduttore non è imputabile nessun tipo di obbligo al riguardo (questa ricostruzione vige sostanzialmente nell’ambito delle locazioni ad uso abitativo, il motivo è facilmente spiegato, se si considera che nell’ambito abitativo l’unico elemento essenziale è dato dal fatto che il locale sia abitabile o salubre o agibile e che non sia un immobile abusivo).
Una seconda ricostruzione, invece, sostiene che in presenza di locazione ad uso commerciale è l’inquilino che deve verificare l’esistenza di tutti certificati amministrativi necessari (anche perchè il proprietario potrebbe non sapere che tipo di documentazione amministrativa è richiesta per quel particolare uso specifico) ed è l'inquilino che si assume il rischio che il locale non potrà essere adibito all'uso convenuto perchè, ad esempio, non potrà essere ottenuto un particolare certificato o autorizzazione.
Una terza ricostruzione applicabile alla locazione ad uso commerciale distingue tra autorizzazioni e certificati (generali) relativi all’immobile (es. documentazione abilitativa edilizia e certificato di agibilità e/o regolamento di condominio) e certificati (speciali) necessari per la particolare e specifica attività a cui l’inquilino vorrebbe destinare il locale. Quanto ai certificati "generali” (documentazione generale tipica ed usuale per ogni tipo di immobile) è obbligo e responsabilità del proprietario verificarne l'esistenza.
L'autoriduzione del canone in presenza di vizi. Sul punto è costante l'orientamento della Cassazione (vedi Cass., civ. sez. III, del 17 dicembre 2014 n. 26540 e la Cass., civ. sez. III, del 26 giugno 2012, n. 10639) secondo il quale l’autoriduzione del canone da parte del conduttore (cioè il pagamento del canone in misura inferiore a quella dovuta) – anche se effettuata per reagire a presunte inadempienze del locatore per vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c. – non è un diritto del conduttore, anzi si traduce in un inadempimento del conduttore, sanzionabile con la fine (risoluzione) del contratto di locazione (sfratto per morosità). Questo perché la riduzione del canone di locazione (non può essere basata su una decisione unilaterale dell'inquilino), ma dipende sempre da una decisione del giudice (ed è sempre oggetto del controllo del giudice).
La responsabilità derivanti dai vizi del bene locato o per la mancanza presuppongono che il bene sia stato consegnato dal proprietario all'inquilino, in mancanza di consegna (o per il ritardo nella consegna del bene) dovuta, ad esempio, a problemi nell'esecuzione di lavori di ristrutturazione ad opera del proprietario (da eseguirsi) prima della consegna, c'è responsabilità del proprietario che deriva da una mancata valutazione sulla fattibilità delle opere da eseguirsi, (in termini di compatibilità tra gli scopi economici del contratto ed i vincoli di natura pubblicistica gravanti sul bene), valutazione che rientra nell'ambito di competenza del proprietario e nella sua sfera di controllo e che non può essere attribuita (o scaricata) all'inquilino.
Infatti, la fattispecie non può essere inquadrata nei vizi o nella mancanza dei certificati amministrativi ex art. 1578 c.c. , ma nella più generica violazione dell'obbligo (derivante dal contratto di locazione) e a carico del solo proprietario di consegnare il bene all'inquilino. Quindi, questo tipo di danno (subito dall'inquilino) non deriva da un vizio del bene che non ha consentito di svolgere l'attività prevista, ma nella totale impossibilità di fruizione dei locali per l'utilizzo previsto nel contratto. Ipotesi, questa, non riconducibile alla fattispecie dell'art. 1578 c.c. che presuppone che il locatore abbia consegnato al conduttore un locale astrattamente idoneo all'uso.
Cass., civ. sez. III, del 13 febbraio 2015 n. 2846 in pdf
