Effettuato un pignoramento immobiliare, può capitare che il creditore scopra che l'immobile sia locato. La locazione può essere stata stipulata tanto dopo il pignoramento, quanto prima del pignoramento. Per valutare l'anteriorità (o meno) della locazione rispetto al pignoramento immobiliare, si dovrebbero confrontare le date della stipula della locazione (eventualmente della registrazione ella stessa per avere una data certa) e la data della trascrizione del pignoramento immobiliare.
In queste situazioni sorgono immediatamente alcuni problemi: a) la locazione è opponibile (o meno) al creditore ? b) chi ha il diritto di richiedere il pagamento dei canoni di locazione e chi è legittimato ad esercitare le azioni derivanti dalla locazione (es. disdetta, fratto per morosità ecc.) ?
La prima questione da affrontare è se dopo il pignoramento immobiliare il proprietario può locare l'immobile. Sul punto si scontrano due ricostruzioni,
– a) la locazione non è espressamente vietata (o considerata) dagli articoli 2911 – 2917 c.c., quindi è possibile che il proprietario dopo il pignoramento dell'immobile stipuli un contratto di locazione, anche perché (nella peggiore delle ipotesi) tale locazione sarebbe efficace tra le parti e sarebbe pienamente operativa nell'ipotesi in cui la procedura esecutiva si estinguesse senza vendita del bene (evitando di danneggiare ulteriormente il proprietario pignorato);
– b) la stipula di una locazione da parte del proprietario pignorato è espressamente vietata dall'art. 560 cpc e non è neppure seguibile la ricostruzione della mera efficacia tra le parti della locazione, in quanto si verrebbero a creare degli effetti distorsivi, infatti, ove il proprietario fosse nominato anche custode sarebbe legittimato a chiedere al conduttore il pagamento dei canoni di locazione (o l'indennità di locazione) sia con la qualifica di proprietario sia con la qualifica di custode; risulta evidente che in questo modo si crea, senza alcun valido fondamento logico-giuridico, nei confronti dell'occupante del bene un doppio titolo di pagamento a favore del medesimo soggetto (ma con vesti diverse), senza considerare che in questo modo si incentiva la stipula di locazioni senza autorizzazione del G.E.; inoltre, la possibilità che la locazione (post pignoramento) sia valida è in contrasto con un altro dato, per effetto dello spossessamento, conseguente al pignoramento e dell'effetto estensivo previsto dall'art. 2912 c.c., il debitore esecutato perde vuoi il diritto di gestire e amministrare (se non in quanto custode) il bene pignorato, vuoi il diritto di far propri i relativi frutti civili.
Per valutare l'anteriorità (o meno) della locazione rispetto al pignoramento immobiliare, si dovrebbero confrontare le date della stipula della locazione (eventualmente della registrazione ella stessa per avere una data certa) e la data della trascrizione del pignoramento immobiliare.
Imposta il problema, occorre valutare come gestire una locazione (stipulata prima o dopo) il pignoramento immobiliare.
La risposta può essere trovata analizzando alcuni articoli [in particolare il potere di amministrazione, conferito al custode dall'art. 65 cpc, il divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non con l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione (art. 560 cpc), nonchè l'interesse del creditore procedente, che potrebbe essere seriamente compromesso sia dalla locazione del bene pignorato (donde le cautele apprestate dall'art. 560 cpc) sia dall'esercizio (o dal mancato esercizio) da parte del debitore delle azioni che da esse discendono], convergono, tutti, nell'attribuire al solo custode la legittimazione sostanziale a richiedere tanto il pagamento dei canoni, quanto ogni altra azione che scaturisce dai poteri di amministrazione e gestione del bene.
Se il custode e il proprietario del bene pignorato coincidono, il proprietario-locatore di un immobile pignorato, che ne sia stato nominato custode, è legittimato a promuovere le azioni scaturenti dal contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile stesso solo nella sua qualità di custode e non in quella di proprietario locatore, essendo il bene a lui sottratto per tutelare le ragioni del terzo creditore; con la conseguenza che, se nell'atto introduttivo del giudizio il proprietario locatore non abbia speso la suddetta qualità, la domanda va dichiarata inammissibile.
La soluzione del problema non muta se la locazione è stipulata dopo il pignoramento, infatti, la locazione di un bene sottoposto a pignoramento senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, in violazione dell'art. 560 cpc, non comporta l'invalidità del contratto ma solo la sua inopponibilità ai creditori ed all'assegnatario, la gestione del contratto non pertiene al locatore-proprietario esecutato, ma al locatore-custode e le azioni che da esso scaturiscono – nella specie per il pagamento dei canoni – devono essere esercitate, anche in caso di locazione non autorizzata, dal custode.
Il dato rilevante è quello della titolarità dei poteri di gestione e amministrazione dei beni pignorati e, correlativamente, della titolarità delle azioni che discendono da quel potere, che non è correlata ad un titolo convenzionale o unilaterale (la proprietà del bene e/o il contratto di locazione), bensì ad una relazione con il bene pignorato, qualificata come "custodia" in forza dell'investitura del giudice.
Cass., civ. sez. III, del 29 aprile 2015, n. 8695 in pdf
