In un precedente articolo avevamo descritto il condominio complesso formato da più edifici (inteso sempre come unico condominio) e il supercondominio (inteso come più condomini, autonomi tra loro, i quali hanno in comune tra loro alcuni beni e servizi), da quanto detto era chiara la complessità che può assumere una struttura condominiale (l'articolo può essere letto qui), complessità che si espande anche alla convocazione dell'assemblea
La struttura articolata e complessa del condominio non esclude figure molto più semplici, si pensi ad una villetta in cui sono presenti due soli appartamenti di proprietà di due persone diverse. In queste situazioni minimali (e per questo denominate "condominio minimo") l'esigenza è quella di individuare quali norme si applicano, questo perchè, da un lato, una tesi sostiene che devono essere applicate le norme relative alla comunione ordinaria, una diversa opinione, dall'altra, ritiene che si applicano le norme sul condominio. Per dare una risposta a questo quesito occorre trovare una soluzione ad un'altra questione relativa all'identificazione del momento in cui si passa dalla comunione al condominio e, di fatto, all'individuazione delle differenze che esistono tra il condominio (1117 c.c. e ss) e la comunione ordinaria (1100 c.c. e ss).
Partendo dalle differenze tra comunione e condominio, è opportuno osservare che il condominio è una sorta di comunione anche se speciale, cioè rientra nella famiglia della comunione, ma ha alcuni aspetti peculiari, i quali hanno reso opportuno la creazione di una normativa specifica (a conferma di quanto detto è opportuno osservare che l'art. 1139 c.c. rinvia alle norme sulla comunione per quanto non regolato dalle norme sul condominio). Entrando nel particolare una prima differenza tra i due istituti giuridici riguarda il bene concreto, la comunione ordinaria può avere ad oggetto un terreno o un edificio, mentre il condominio ha ad oggetto – esclusivamente – un edificio diviso per piano orizzontali i quali appartengono a proprietari diversi (restando in comune ai vari beni al servizio degli appartamenti ed indicati nell'art. 1117 c.c.), altra differenza è data dal numero dei aprtecipanti, infatti, nel condominio oltre un certo numero di proprietari è neccesario nominare un amministratore e occorre un regolamento di condominio, al contrario la comunione ordinaria non prevede un amministratore e un regolamento. Su quest'ultimo punto è opportuno osservare che per la comunione ordinaria questo tipo di prescrizioni sarebbero inutili, poichè per sua natura la comunione ordinaria è destinata allo scioglimento, quindi un regolamento sarebbe sostanzialmente inutile. Questo ci permette di sottolineare un'altra differenza tra comunione ordinaria e condominio, i beni indicati nell'art. 1117 c.c. sono indivisibili (salvo eccezioni), nella comunione ordinaria la regola è la divisibilità. Altra differenza rigurda le spese neccesarie per la manutenzione, le quali nella comunione ordinaria possono essere effettuate da ogni comproprietario e rimborsate a quest'ultimo, mentre nel condominio devono essere effettuate dall'amministratore, (salvo alcune ipotesi di inerzia dello stesso), in caso contrario non possono essere rimborsate a colui che le ha effettuate.
Individuate, anche se superficialmente alcune differenze tra condominio e comunione ordinaria, occorre anche comprendere se e quando in un edificio è possibile parlare di comunione ordinaria (o se è possibile che un edificio sia in comunione ordinaria) e quando un edificio è qualificabile come condominio. Per essere più chiari è opportuno usare degli esempi:
a) Tizio e Caio sono comproprietari di un edificio in cui sono presenti 10 appartamenti (per rendere più concreto l'esempio si potrebbe dire che Sempronio, padre di Tizio e Caio, aveva costruito l'edificio su un terreno di sua proprietà e alla sua morte aveva lasciato in eredità ai suoi figli – Tizio e Caio – il predetto immobile)
b) Tizio e Caio sono proprietari il primo di 5 appartamenti (e per la precisione degli interni da 1 a 5) e il secondo di altri 5 appartamenti (per la precisione degli interni da 5 a 10) tutti gli appartamenti sono situati in un edificio composto in totale di 10 appartamenti (per rendere più concreto l'esempio si potrebbe pensare che Tizio e Caio hanno effettuato una divisione dell'immobile avuto in eredità dal padre Sempronio).
Ora, analizzando i due esempi sopra riportati, bisogna comprendere se nell'esempio "a" si può parlare di condominio oppure si deve parlare solo di comunione ordinaria, in altri termini, detto in modo diverso, per aversi un condominio è necessario che sia presente solo un edificio (astrattamente) divisibile per piani orizzontali (i cui piani orizzontali non sono ancora in proprietà esclusiva) oppure è necessario, per aversi un condominio, non solo un edificio (astrattamente) divisibile per piani orizzontali (come nell'esempio "a"), ma è anche necessario che i piani orizzontali siano attribuiti in proprietà esclusiva (come nell'esempio "b" ?
Premesso che a livello teorico nulla esclude che un edificio possa essere in una situazione di comunione ordinaria (si pensi all'esempio "a"), ne dicende che se si segue la ricostruzione secondo la quale per aversi un condominio non è sufficiente solo l'astratta presenza di un edificio i cui piani orizzontali (appartamenti) possono essere attribuiti in proprietà esclusiva, – ma non sono stati ancora attribuiti in proprietà esclusiva – (come nell'esempio "a"), ne discende che per aversi un condominio occorre essere in presenza di un edificio, i cui piani orizzontali (appartamenti) sono stati effettivamente attribuiti in proprietà esclusiva (come nell'esempio "b").
Un ulteriore corollario derivante da quanto detto è dato dal fatto che il numero dei proprietari non è un elemento che differenzia la comunione dal condominio (in entrambi i casi ci possono essere solo due partecipanti), ma l'elemento che distingue i due istituti è dato dal fatto che i piani orizzontali sono stati (e devono essere stati) effettivamente attribuiti a proprietari esclusivi. Quindi, anche in presenza di una villetta (c.d. condominio minimo) formata da due solo appartamenti (in proprietà esclusiva) e beni in comune ex art. 1117 c.c. a tale fattispecie si applicano le norme del condominio e non della comunione.
Cassazione civ. sez. II, del 21 settembre 2012 n. 16128
Il primo motivo di ricorso concerne l'applicazione dell'art. 1110 o dell'art. 1134 c.c. in relazione alla domanda di rimborso delle spese sostenute dal F. per le riparazioni del tetto dello stabile, composto da due porzioni, di cui la seconda in proprietà comune dei convenuti.
Va premesso che in appello questi ha sostenuto che si versa in ipotesi di comunione e ha chiesto l'applicazione dell'art. 1110 c.c..
Secondo Cass. SU 2046/06, la diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che, instaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ.. (Così anche Cass. 21015/11).
