Quando si cerca di vendere o di acquistare un immobile, capita molto spesso, per non dire che è quasi impossibile non dover passare per il tramite dell'agenzia immobiliare.
La natura giuridica delle agenzie immobiliari viene inserita nell'ambito della mediazione (1754 c.c. e ss).
La prassi instaurata dalle agenzie immobiliari, in materia di stipula di proposte contrattuali, portano a notevoli problematiche, basta pensare alla prassi di far redigere una proposta contrattuale (di che tipo di contratto non è mai molto chiaro), poi far accettare tale proposta (senza spiegare che in questo momento si è chiuso e perfezionato un contratto, che per essere modificato o integrato richiede il consenso di entrambe le parti) al solo fine ad far maturare il diritto al corrispettivo dell'agente senza aver effettuato reali controlli sulle eventuali problematiche esistenti sull'immobile. Obbligo di controlli che sono estranei all'attività dell'agente immobiliare (Cass., civ. sez. II, 6.11.12, n. 19075).
In questa situazione, l'acquirente di un immobile o il venditore di un immobile si trovano a dover versare all'agente immobiliare un corrispettivo (molto spesso notevole), a fronte di un attività, limitata dal codice civile (e, in concreto, attuata dalle agenzie immobiliari), al mero mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare.
Ecco, quindi, che occorre individuare i principi di base relativi alla determinazione o quantificazione dell'onorario del mediatore immobiliare.
Il primo articolo del codice che regola la provvigione del mediatore è il 1755 c.c. il quale dispone che "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità".
La semplice lettura del codice (1755 c.c.) fornisce le regole generali: 1) la quantificazione dell'onorario è rimesso all'accordo delle parti, (il codice parla di patto), questo significa che le parti (venditore o acquirente) e mediatore possono e devono contrattare il corrispettivo, e, certo, non è possibile che l'agente immobiliare imponga unilateralmente un prezzo, ecco, quindi, che è possibile che il venditore concordi con l'agente di farsi pagare solo dall'acquirente, oppure che sia l'operazione sia esente, per il venditore, da spese per l'agenzia immobiliare; 2) se manca il patto i criteri sussidiari sono le tariffe, gli usi o la decisione del giudice secondo equità.
Ripartizione della provvigione sulle parti. Altri principi che possono dedurre dal codice sicuramente le parti che hanno concluso il contratto sono solidalmente responsabili verso il mediatore per il pagamento del corrispettivo, così come è possibile che sulle parti gravi in modo diverso il pagamento del corrispettivo, ad esempio, venditore 20% compratore 80% ecc. Sicuramente, invece, non è possibile che determinato il corrispettivo in una percentuale del prezzo di vendita (o in una cifra fissa) il mediatore incassi la medesima somma dal venditore e dall'acquirente, in quanto, in questa ipotesi, ci sarebbe un doppio incasso di un doppio corrispettivo non causalmente giustificato (quindi da restituire).
In altri termini, se il corrispettivo del mediatore viene determinato nel 2% del prezzo di vendita, ogni parte dovrà versare al mediatore 1%, del resto, se così non fosse, il corrispettivo versato dalle parti al mediatore e da questo incassato non sarebbe e limitato al 2% , ma sarebbe il 4% (2%+2%), in questo senso deve essere interpretata la locuzione del codice "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti", ecco, quindi, che diventa opportuno indicare la somma massima che il mediatore deve incassare, al momento del conferimento dell'incarico.
Altro aspetto da analizzare è il presupposto (o il momento) in cui sorge il diritto ad avere la provvigione. Naturalmente è necessario che l'affare si sia concluso con l'intervento del mediatore, se l'affare non si conclude o se l'affare si conclude senza l'intervento del mediatore la provvigione non è dovuta. Per conclusione dell'affare si intende non solo la stipula del contratto definitivo, ma anche la stipula del contratto preliminare (ecco, spiegato il motivo per il quale è prassi della agenzie immobiliari far firmare proposte ed accettazioni, in quanto in questo momento scatta l'obbligo di pagare il corrispettivo).
In presenza di contratti stipulati sotto condizione (art. 1757 c.c.) il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione (sospensiva). Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.
Capita, ed anche molto spesso per la persistente crisi economica, che durante la l'attività dell'agente immobiliare non si concretizzi nessuna trattativa, scaduto l'incarico di mediazione, può capitare che in seguito l'immobile sia venduto tra soggetti entrati in contratto tra loro tramite il mediatore. In queste situazioni, non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di quest'ultimo non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative è dovuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, sicché possa escludersi la rilevanza dell'originario intervento del mediatore.
Un regime diverso vige per le spese sostenute dal mediatore, le spese (ex art. 1756 c.c.) sempre dovute dal mediatore, ma debitore è la persona nei cui confronti è eseguito l'incarico.
Cass., civ. sez. III, del 22 gennaio 2015, n. 1121 in pdf
