Alla fine dell'anno ed ad inizio del nuovo anno, con la chiusura del rendiconto del condominio, nella migliore delle ipotesi, nasce il problema del recupero del c.d. conguaglio delle spese condominiali, nella peggiore delle ipotesi, occorre fare i conti con la morosità (pregressa e consolidata) dei singoli proprietari (dovuta anche alla contingenza economica).
La riforma del condominio (1129 comma 9 c.c.) obbliga l'amministratore di attivarsi per il recupero degli oneri condominiali entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l'amministratore sia stato espressamente dispensato dall’assemblea (1129 c.c.).
Il mezzo tecnico con il quale è possibile recuperare gli oneri è il decreto ingiuntivo. Se si arriva ad attivare un tale atto processuale oltre agli oneri saranno addossate al debitore anche le spese legali per al procedura ingiuntiva, quindi, l'ammontare del debito aumenta considerevolmente (invece, è diverso il discorso delle spese legali relative solo alla messa in mora).
Individuati gli obblighi e i mezzi tecnici con cui per agire (sorvolando sulle modalità di pagamento degli oneri condominiali) occorre individuare i soggetti contro i quali agire, cioè occorre comprende se l'amministratore di condominio può recuperare il credito contro quel particolare soggetto).
Naturalmente la situazione più semplice è quella del singolo proprietario moroso, in questo caso nessun problema si pone e l'unico soggetto a cui poter chiedere il pagamento è il proprietario.
Se, invece, i proprietari dell'unità immobiliare sono più di uno (quindi, il bene è in comunione), nei confronti del condominio tutti i comproprietari sono solidalmente responsabili, quindi, l'amministratore potrà chiedere anche ad uno solo dei comproprietari (anche se ha saldato il pagamento della sua la sua quota) il saldo dell'intero debito, poi, sarà quest'ultimo che dovrà recuperare quanto anticipato verso gli altri comproprietari.
La posizione dell'usufruttuario e del nudo proprietario è diversa dopo la riforma. Infatti, l'art. 67 disp. att. c.c. dispone che L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttario. Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.
L'art. 67 disp. att. c.c. regola, anche se in modo non chiaro, due aspetti, tra loro, indipendenti: l'intervento in assemblea e gli obblighi di pagamento. Mentre, l'intervento in assemblea è suddiviso, tra usufruttuario e nudo proprietario, in base alla delibera (ordinaria e straordinaria) amministrazione, per gli oneri condominiali verso il condominio è prevista a carico dell'usufruttuario e del nudo proprietario la responsabilità solidale di entrambi (senza distinzione tra ordinaria e straordinaria amministrazione).
Il vecchio e il nuovo proprietario. Per chiarire la questione occorre coordinare alcuni aspetti ed alcuni principi: a) gli oneri condominiali (a differenza delle obbligazioni usuali) sono considerati oneri reali o obbligazioni propter rem, cioè seguono il bene ad ogni trasferimento, quindi ad ogni passaggio di proprietà si trasferiscono dal nuovo al vecchio proprietario, b) con il passaggio di proprietà il vecchio proprietario perde la qualifica la condomino, qualifica che viene acquisita dal nuovo proprietario; c) dopo la vendita l'amministratore del condominio non ha più nessuna legittimazione ad agire verso il vecchio proprietario (salvo due eccezioni per le spese dell'anno in corso e quello precedente e per i crediti successi alla vendita se non notificata all'amministratore), d) occorre distinguere un rapporto esterno tra Condominio e nuovo proprietario e un rapporto esterno tra vecchio e nuovo proprietario.
Quindi, nei rapporti esterni tra amministratore e nuovo o vecchio proprietario, dopo la vendita l'amministratore può rivolgersi solo al nuovo proprietario (avendo perso il vecchio la qualifica di condomino e per l'effetto dell'obbligazione propter rem dell'onere condominiale).
Questo principio ha due eccezioni (favorevoli al condominio) l'amministratore può rivolgersi al vecchio proprietario per il pagamento degli oneri dell'anno in corso e precedente la vendita (ex art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente") e nel caso in cui il vecchio proprietario non comunichi il trasferimento dell'unità immobiliare, ma solo per gli oneri sorti dopo la vendita (ex art. 63 disp. att. c.c. "Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto").
Mentre, nei rapporti interni tra acquirente (nuovo proprietario) e venditore (vecchio proprietario), in assenza di accordi specifici inseriti nel contratto occorre distinguere tra spese di ordinaria amministrazione e spese di straordinaria amministrazione.
Quanto alla locazione o al comodato, occorre osservare che il contratto di locazione (o il contratto di comodato) sono del tutto irrilevanti verso il condominio, per cui l'amministratore ha legittimazione solo verso il proprietario (indipendentemente dalla locazione, o meno, dell'immobile); questo principio non è messo in discussione dall'abitudine frequente di consentire (o di obbligare l'inquilino con una specifica clausola contrattuale) di pagare gli oneri condominiali, infatti, nell'ipotesi in cui l'inquilino smettesse di pagare l'amministratore del condominio potrebbe agire per la riscossione solo verso il proprietario, sarà, poi, quest'ultimo a dover recuperare dall'inquilino la parte degli oneri condominiali di sua competenza.
Questo comporta che il proprietario deve verificare periodicamente se il proprio inquilino paga o meno gli oneri condominiali e se accerta il manato pagamento deve o attivarsi presso l'inquilino per costringerlo a pagare oppure deve saldare al condominio quanto dovuto e poi chiedere all'inquilino il rimborso. In ogni caso, il proprietario non può rispondere all'amministratore di condominio (che chiede il saldo degli oneri condominiali) rivolgiti all'inquilino.
