Oggi, nella maggior parte dei casi, per acquistare, vendere o locare un immobile, ci si imbatte in un'agenzia immobiliare e si paga il relativo onorario.
A fronte del costo esoso (da aggiungersi al corrispettivo del contratto) dell'agente immobiliare nessuno o quasi nessuno è cosciente della reale attività che dovrebbe compiere l'agente e di cosa, invece, non può fare o non potrà mai fare e, di conseguenza, nessuno è in grado di parametrare l'onorario dell'agente immobiliare all'incarico effettivamente svolto.
Il codice civile all'art. 1754 c.c. rubricato come "Mediatore" fornisce la definizione del mediatore (l'agente immobiliare è un mediatore) e descrive gli obblighi principali dell9 stesso affermando che "È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza". Dalla lettera del codice risulta, quindi, che l'agente immobiliare ha solo il compito di "mettere in relazione" due persone, cioè ha solo il compito di far incontrare domanda e offerta (proposta ed accettazione) e per questo viene pagato.
All'art. 1754 c.c. deve essere rapportata l'intera attività del mediatore, ci si riferisce, in particolare, alla "prassi" imposta da molte agenzie di far sottoscrivere "proposte" di acquisto e/o di locazione e alla successiva prassi imposta di far "accettare" tali proposte, questa è una prassi utile alle agenzie immobiliari solo al fine di "documentare" il proprio operato e necessaria a far scattare l'obbligo di pagamento, ma, essendo escluso a carico delle agenzie immobiliare qualsiasi obbligo di "consulenza giuridica", le parti contrattuali non sono informate che quando viene accetta una proposta contrattuale si ottiene un contratto perfetto, vincolante e produttivo di effetti, [quale sia la natura giuridica di un tale contratto (se definitivo o preliminare) è tutta un'altra questione, che dipende da cosa è scritto in queste "proposte" ed "accettazioni" usate dalle agenzie]. Quindi, se da un lato, con l'accettazione della proposta l'agenzia completa il suo incarico e ha diritto all'onorario, dall'altro, l'aver sottoscritto un contratto (anche se sotto forma di proposta ed accettazione) espone le aprti contrattuli a gravi pericoli, poichè in teoria, una volta stipulato un contratto, per apporre delle modifiche a tale contratto è necessario il consenso di tutte le parti, e senza il consenso di tutte le parti contrattuali nessuna altra clausola può essere inserita o modificata, per cui, se l'acquirente ha firmato una proposta di acquisto senza (ad esempio), far menzione del mutuo, (o una diversa rateizzazione del prezzo) il venditore potrebbe anche rifiutarsi di modificare o integrare il contratto senza che nessuna contestazione possa essere rivolta al venditore.
Identico discorso deve essere fatto per i controlli ipotecari (cioè per l'inesistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli) o sui titoli edilizi (concessioni edilizie, permessi di costruire) in caso di vendita o sull'abitabilità dell'immobile in caso di locazione.
In modo conforme all'art. 1754 c.c. devono essere "parametrati" ed "interpretati" tutti gli altri articoli del codice civile che impongono al mediatore obblighi di comunicazione o obblighi di "informazione", ci si riferisce, in particolare, all'art. 1759 c.c. rubricato con il titolo di "Responsabilità del mediatore" il quale dispone che "Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso", da quando detto, risulta evidente che l'art. 1759 c.c. deve essere interpretato solo come mero obbligo di informazione delle circostanze (eventualmente) note, ma non può essere interpretato come obbligo di consulenza tecnico – giuridica, e non può essere interpretato come obbligo di effettuare ricerche in generale, o, comunque, ricerche che richiedono nozioni peculiari o specifica preparazione tecnico – giuridica (anche di circostanze non note), ad esempio, il mediatore non deve fare le ricerche ipocatastali e neppure ha obblighi di consulenza o valutazione (tecnico giuridica).
Se l'attività delle agenzie è solo quella di mettere in "contatto" due persone (oltre agli obblighi di informativa generica delle circostanze, sempre, però, disgiunti da consulenza tecnico – giuridica) a tale attività deve essere quantificato l'onoraio deglia genti immobiliari, se, quanto detto è corretto, ne deriva che risultano particolarmente alti gli onorari di dette agenzie (se rapportati alla effettiva attività svolta per le parti contrattuali limitata ad una mera ricerca dell'acquirente e del venditore), del resto, un alto onorario riconosciuto all'agente, non significa che l'agente deve eseguire ricerche o effettuare consulenza tecnico – giuridica, ma significa solo che le parti non hanno tutelato bene i propri diritti.
Per ovviare a tale inconveniente è possibile ricordare che anche l'onorario delle agenzie può essere oggetto di contrattazione. Ecco, dunque, che anche per le agenzie immobiliari è possibile a) "quantificare" l'onorario, contrattando le loro richieste, inoltre, b) è possibile anche (soprattutto per il venditore o per il locatario) escludere qualsiasi onorario a carico dell'agente immobiliare prevedendo ad esempio che le spese dell'agenzia saranno solo a carico dell'acquirente. Nulla esclude che un tale tipo di clausola sia anche prevista a favore dell'acquirente o del conduttore (quando, ad esempio, il venditore o il locatore si è dimenticato di tutelarsi escludendo l'onore dell'agente). E' opportuno anche aggiungere che in base all'art. 1754 c.c. l'agente agisce senza incarico o senza rappresentanza di nessuna parte, quindi, nell'ipotesi in cui dovesse, ricevere un espresso mandato da una delle parti, l'onorario dell'agente è a carico solo di colui dal quale ha ricevuto il mandato (come per le norme in materia di mandato).
Cassazione civ. sez. II, del 6 novembre 2012, n. 19075
1. – Con l'unico motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsa applicazione dell'art. 1759 cod.civ., relativo agli obblighi gravanti sul mediatore. Avrebbe errato la Corte di merito nell'affermare la responsabilità del mediatore che non abbia acquisito e, comunque, comunicato, circostanze che egli avrebbe dovuto e potuto conoscere con l'ordinaria diligenza, quali le iscrizioni ipotecarie.
2.1. – La censura merita accoglimento.
2.2. – Secondo l'orientamento dominante nella giurisprudenza di questa Corte, che il Collegio intende ribadire, poiché la legge n. 39 del 1989 subordina l'esercizio dell'attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, configurandola come attività professionale, l'obbligo di informazione gravante sul mediatore a norma dell'art. 1759 cod. civ., va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell'adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità, e pertanto deve ritenersi che il suddetto obbligo deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all'ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni altro ulteriore utile parametro sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l'uso della normale diligenza.
Tuttavia, secondo il richiamato orientamento giurisprudenziale, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, quale, con riguardo al caso di intermediazione in compravendita immobiliare, quella relativa all'accertamento, previo esame dei registri immobiliari, della libertà dell'immobile oggetto della trattativa, le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (v., tra le altre, Cass., sentt. n. 15926 del 2009, 15274 e n. 822 del 2006, n. 16009 del 2003, n. 6389 del 2001, n. 4791 del 1999. Per un caso in cui si è ritenuto che l'obbligo del mediatore di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui esigibile, ricomprenda, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, v. Cass., sent. n. 16382 del 2009).
2.3. – Nella specie, dunque, la Immobiliare Marini correttamente, sulla base del riportato orientamento giurisprudenziale, ritenne che l'incarico ricevuto non comportasse, in assenza di una previsione diversa, l'obbligo di svolgere approfondite indagini in ordine alla sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile di cui si tratta.
3. – Il ricorso de quo va, quindi, accolto. La sentenza impugnata va, di conseguenza, cassata e la causa rinviata ad un diverso giudice che riesaminerà la controversia attenendosi al seguente principio di diritto: “In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli”.
