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Opinioni

Il prezzo di acquisto di un appartamento si può dedurre dal reddito

Il Decreto Legge del 12.09.2014 n. 133 art. 21 riconosce a favore dell’acquirente (in alcune ipotesi) una deduzione dal reddito pari al 20 % del prezzo di acquisto dell’immobile (la deduzione non può superare il limite massimo di € 300.000.
A cura di Paolo Giuliano
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DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133 

Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attivita' produttive. (14G00149)

in G.U. Serie Generale n.212 del 12-9-2014

note: Entrata in vigore del provvedimento: 13/09/2014

Art. 21 Misure per l'incentivazione  degli  investimenti  in  abitazioni  in  locazione

1. Per l'acquisto, effettuato dal 1° gennaio 2014  al  31  dicembre  2017, di unita' immobiliari a  destinazione  residenziale,  di  nuova  costruzione od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia  di  cui all'articolo 3, comma 1, lettere d), del decreto  del  Presidente  della Repubblica  6  giugno  2001,  n.  380,  cedute  da  imprese  di  costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative  edilizie  o  da  quelle  che  hanno  effettuato  i   predetti   interventi   e'  riconosciuta all'acquirente, persona fisica non  esercente  attivita'   commerciale, una deduzione dal reddito complessivo  pari  al  20  per  cento del prezzo di acquisto dell'immobile  risultante  dall'atto  di  compravendita nel limite massimo  complessivo  di  spesa  di  300.000  euro.
2. La deduzione di cui al comma 1 spetta, nella medesima  misura  e  nel medesimo limite massimo complessivo, anche per le spese sostenute  dal contribuente persona fisica non esercente  attivita'  commerciale  per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d'appalto, per la  costruzione di un'unita' immobiliare a destinazione  residenziale  su  aree  edificabili  gia'  possedute  dal  contribuente  stesso   prima  dell'inizio dei lavori o sulle quali sono gia'  riconosciuti  diritti  edificatori. Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione  sono attestate dall'impresa che esegue i lavori.
3. Fermo restando il limite massimo complessivo di 300.000 euro, la  deduzione spetta anche per l'acquisto o  realizzazione  di  ulteriori  unita' immobiliari da destinare alla locazione.
4. La deduzione, spetta a condizione che:
a) l'unita' immobiliare acquistata o costruita su aree  edificabili  gia' possedute dal contribuente prima dell'inizio dei lavori o  sulle  quali sono gia' riconosciuti diritti edificatori sia destinata, entro  sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione,  alla  locazione per almeno  otto  anni  e  sempreche'  tale  periodo  abbia  carattere continuativo, il  diritto  alla  deduzione,  tuttavia,  non  viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di  locazione si risolve prima del decorso  del  suddetto  periodo  e  ne  viene stipulato un altro entro un  anno  dalla  data  della  suddetta  risoluzione del precedente contratto;
b) l'unita' immobiliare medesima sia a destinazione residenziale, e  non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali  A/1,  A/8 e A/9;
c)  l'unita'  immobiliare  non  sia  ubicata  nelle  zone  omogenee  classificate E, ai sensi del Decreto ministeriale 2 aprile  1968,  n.  1444;
d)   l'unita'   immobiliare   consegua   prestazioni    energetiche  certificate in classe A o B, ai sensi  dell'allegato  4  delle  Linee  Guida nazionali per la classificazione energetica  degli  edifici  di  cui al Decreto Ministeriale 26 giugno 2009,  ovvero  ai  sensi  della  normativa regionale, laddove vigente;
e) il canone di locazione non sia superiore a  quello  definito  ai  sensi dell'art. 2, comma 3, della legge  9  dicembre  1998,  n.  431,  ovvero a quello indicato nella convenzione di  cui  all'art.  18  del  decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ovvero  a quello stabilito ai sensi dell'art. 3, comma 114,  della  legge  24  dicembre 2003, n. 350;
f) non sussistano rapporti di parentela entro il  primo  grado  tra  locatore e locatario.
5. La deduzione e' ripartita in otto quote annuali di pari importo,  a partire dal periodo d'imposta nel  quale  avviene  la  stipula  del  contratto di locazione e non e'  cumulabile  con  altre  agevolazioni  fiscali previste da altre  disposizioni  di  legge  per  le  medesime  spese.
6. Le ulteriori modalita'  attuative  del  presente  articolo  sono  definite  con  decreto  del  Ministero  delle  infrastrutture  e  dei  trasporti e del Ministero dell'economia e delle finanze.

Volendo fare un primo commento alla norma, si può dire che il legislatore, copiando la normativa sulla prima casa, ha previsto che, in alcuni casi, una parte del prezzo di acquisto di un appartamento si può dedurre dal reddito dell'acquirente, se, come sembra, la deduzione può essere sommata alle agevolazioni fiscali che vanno sotto il nome di c.d. "prima casa", si tratta di una bella iniezione di fiducia per il mercato immobiliare.

Periodo di tempo. Per il momento la norma è limitata agli acquisti effettuati tra il 01 gennaio 2014 al 31 dicembre 2017

Beneficiari. Gli acquirenti di immobili, persone fisiche non  esercenti attivita'   commerciale.

Venditori.  Per ottenere i benefici occorre che l'unità immobiliare sia ceduta da  imprese  di  costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative  edilizie  o  da  quelle  che  hanno  effettuato  gli interventi di costruzione o di ristrutturazione (questo aspetto limita la portata della norma solo agli acquisti di nuovi immobili o di immobili ristrutturati) Se, in sede di conversione, venisse eliminato questo requisito la norma avrebbe portata generale e darebbe nuovo slancio al mercato immobiliare, invece, in presenza di tale limite, questa norma avrà un impatto limitato sul sistema del mercato immobiliare (anche perché, poi, si dovrebbe spiegare, per quale motivo si avvantaggiano alcuni venditori e non atro, perché l'effetto della norma è proprio quello di fornire un aiuto ad alcuni operatori economici del settore.

Deduzione per la costruzione o per la ristrutturazione. La norma è applicabile anche all'ipotesi in cui la costruzione o la ristrutturazione non è effettuata al fine della vendita, ma, diciamo, così per uso proprio, infatti, è previsto che la medesima deduzione spetta anche per le spese sostenute  dal contribuente persona fisica non esercente  attivita'  commerciale  per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d'appalto, per la  costruzione di un'unita' immobiliare a destinazione  residenziale  su  aree  edificabili  gia'  possedute  dal  contribuente  stesso.

Deduzione per la costruzione o ristrutturazione al fine della locazione. La deduzione spetta anche se la nuova costruzione o la ristrutturazione è diretta solo ad usare l'immobile ai fini della locazione. In questa ipotesi, però, è necessario che  l'unità immobiliare sia destinata, entro  sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione,  alla  locazione per almeno  otto  anni; l'unità immobiliare destinazione residenziale, e  non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali  A/1,  A/8 e A/9; l'unita'  immobiliare  non  sia  ubicata  nelle  zone  omogenee  classificate E, ai sensi del Decreto ministeriale 2 aprile  1968,  n.  1444;  l'unita'   immobiliare   consegua   prestazioni    energetiche  certificate in classe A o B, ai sensi  dell'allegato  4  delle  Linee  Guida nazionali per la classificazione energetica  degli  edifici  di  cui al Decreto Ministeriale 26 giugno 2009,  ovvero  ai  sensi  della  normativa regionale, laddove vigente;  il canone di locazione non sia superiore a  quello  definito  ai  sensi dell'art. 2, comma 3, della legge  9  dicembre  1998,  n.  431,  ovvero a quello indicato nella convenzione di  cui  all'art.  18  del  decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ovvero  a quello stabilito ai sensi dell'art. 3, comma 114,  della  legge  24  dicembre 2003, n. 350; non sussistano rapporti di parentela entro il  primo  grado  tra  locatore e locatario.

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Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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