Durante la vita del contratto di locazione capita spesso che l'inquilino si trovi a dover fare i conti con un bene locato viziato. In queste situazioni occorre valutare come può difendersi l'inquilino oppure occorre individuare le scelte che deve assolutamente evitare di compiere. Infatti, nel contratto di locazione potrebbe esserci una clausola risolutiva espressa, oppure il conduttore potrebbe decidere di usare l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.
Alcune scelte dipendono anche dal tipo di vizio che presenta l'immobile e (di conseguenza) e dal tipo di locazione (se commerciale o ad uso abitativo). Volendo restringere il campo dell'analisi solo alla locazione commerciale, si può dire, quanto ai vizi del bene locato, che il proprietario non è responsabile dell'eventuale inidoneità dell'immobile come luogo o sede dell'attività che l'inquilino intende svolgere nel locale per l'impossibilità di ottenere specifiche autorizzazioni amministrative (salvo il proprietario non abbia garantivo in modo espresso e chiaro l'idoneità per un determinato uso del locale).
In altri termini, se viene locato un immobile da destinarsi a sala cinematografica, ma tale uso non può essere consentito per la mancanza di uscite di sicurezza ecc. (e, quindi, non possono essere ottenute le relative autorizzazioni amministrative), la responsabilità non è del proprietario.
Infatti, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; di talché, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.
Ogni regola generale, presenta un'eccezione, che si presenta quando il locatore abbia espressamente garantito la destinazione del locale: la destinazione particolare dell'immobile, (dotato di precise caratteristiche e di specifiche licenze amministrative), diventa rilevante (per il locatore), quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di pattuizione ad hoc, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da patte del conduttore.
In presenza di un vizi del bene (che consentono il godimento del bene in parte, come ad esempio, in presenza di un contratto di locazione che ha ad oggetto due locali in cui uno destinato a vendita di generi alimetari, l'altro al intrattenimento del pubblico, ma quest'ultimo non può essere destinato all'uso pubblico) il conduttore potrebbe pensare di auto-ridursi il canone oppure potrebbe pensare di sospendere totalmente il pagamento del canone, applicando l'art. 1460 c.c. secondo il quale il proprio inadempimento (mancato pagamento del canone) è giustificato quando vi è l'inadempimento dell'altro contraente (vizi del bene).
In realtà, questa strada non è percorribile, in presenza del godimento del bene, cioè l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. non è utilizzabile, in quanto la conservazione del godimento del bene locato, incide, (rendendo non equivalenti), i due inadempimenti reciproci dei contraenti, infatti, se da un lato i vizi del bene (l'inadempimento del locatore), potrebbero giustificare (o essere equivalenti) all'inadempimento dell'altra parte (inquilino), che consiste nel mancato pagamento del canone (o nella sua auto-riduzione). In questa equazione deve essere anche considerato che se l'inquilino conserva il godimento del bene, le due posizioni (i due inadempimenti non sono più equivalente), infatti, l'inquilino anche se subisce il vizio dell'immobile e risponde con il mancato pagamento del canone, poi, eccede conservando il godimento del bene.
Del resto, in tema di inadempimento contrattuale l'eccezione di inadempimento ex articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In tale contesto è stato quindi affermato, e a più riprese ribadito, che, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore.
Senza considerare che sia la cosiddetta autoriduzione del canone come la omissione totale del pagamento dello stesso, sono stati qualificati comportamenti arbitrari del conduttore, illegittimi e contrari al principio dell'esecuzione secondo buona fede, come tali idonei a far venir meno l'equilibrio sinallagmatico del negozio.
Cass., civ. sez. VI, del 14 gennaio 2015, n. 3861 in pdf
