Quando un immobile subisce dei danni (soprattutto quando si tratta di edifici in condominio) possono sorgere notevoli complicazioni. La difficoltà non è solo quella di provare gli elementi essenziali alla base della responsabilità extracontrattuale, come, ad esempio, l'elemento soggettivo (colpa, dolo) dell'illecito e il rapporto tra causa ed effetto (cd. rapporto di causalità), cioè che l'evento dannoso deriva da quella particolare causa, ma sussistono difficoltà, forse anche maggiori, derivanti dall'esigenza processuale di dover quantificare il danno (spesso si è costretti a procedere alla nomina di un consulente tecnico d'ufficio che aumenta il costo e allunga i tempi del processo), per non parlare dell'eventuale valutazione del comportamento del soggetto danneggiato (ad esempio per individuare le eventuali responsabilità anche del soggetto danneggiato nella produzione del danno, basta pensare alla persona che subisce il danno e che ha anche l'obbligo giuridico della custodia del bene che ha prodotto il danno in quanto comproprietario dello stesso), sorvolando, infine, sull'identificazione della causa del danno, cioè del motivo da cui deriva il danno.
Partendo da quest'ultimo elemento, l'esperienza personale porta subito ad "ricordare" tutto il procedimento necessario per individuare la causa del danno, infatti, se si tratta di infiltrazioni interne agli appartamenti, occorre eseguire dei "sondaggi" per individuare il punto esatto della perdita (e subito si pone il problema: il costo del rispristino dello stato dei luoghi è a carico del soggetto che ha prodotto il danno o di colui che esegue il sondaggio ?), l'importanza di questo tipo di ricerca si comprende meglio se si considera che la responsabilità e gli oneri economici per il risarcimento possono variare non solo se si tratta di tubi diversi, ma anche se si tratta del punto in cui il tubo si è rotto, infatti, per le fogne si sottolinea che la rottura della c.d. braga (il punto di collegamento tra la verticale e il singolo impianto) è di competenza del singolo proprietario e non del condominio. Per non parlare delle infiltrazioni derivanti dal lastrico solare, in cui tra il punto del solaio in cui è visibile l'infiltrazione e il punto di rottura della guaina del tetto possono anche non essere corrispondenti.
Altro aspetto molto spesso controverso è la ripartizione della spesa di riparazione e del risarcimento dei danni (o del ripristino dellos tato dei luoghi) e la questione abbraccia sia l'individuazione della tabella da applicare (mancando, molto spesso, una tabella relativa alle condotte delle fogne) sia l'individuazione dei soggetti che devono parteciapre alla spesa, in quanto non tutti i proprietari sono chiamati a contribuire (basta pensare ad un lastrico solare che copre solo una parte dell'edificio). Almeno in parte questa complicazione sembra essere stata risolta dalla Cassazione a sezioni unite del 21 novembre 2011 n. 24406 regola il caso in cui uno stesso soggetto ricopre, contemporaneamente, la veste di danneggiato (in quanto proprietario dell'appartamento sito all'ultimo piano che ha subito i danni) ed ha anche la qualifica di colui che deve risarcire il danno e deve effettuare i lavori di riparazione (in quanto, ad esempio, il tetto di copertura da dove si è verificata l'infiltrazione è condominiale ex art. 1117 c.c. e copre anche la sua abitazione), in questa situazione il soggetto danneggiato partecipa anche alla ripartizione delle spese di riparazione e di risarcimento del danno (qui la sentenza delle sezioni unite).
Altra complicazione è relativa alla possibilità che il soggetto danneggiato rifiuti delle soluzioni tampone che possono rendere meno grave la situazione (ad esempio rendere agibile l'immobile) in attesa che vengano effettuati gli interventi definitivi per eliminare la causa del danno e la riparazione del bene(es. l'appartamento in seguito a delle infiltrazioni è completamente inabitabile e il proprietario rifiuta degli interventi tampone che possono rendere abitabile l'immobile in attesa di eseguire la riparazione completa) in questa situazione la Cassazione ha confermato che il danno diretto a risarcire il mancato godimento dell'immobile può essere ridotto tra la data in cui il proprietario ha rifiutato l'esecuzione dei lavori tampone e la data dell'esecuzione dell'opera definitiva di ripristino.
Cassazione civ. sez. III, 3 agosto 2012 n. 13936
Il ricorso verte intorno alla riduzione della condanna inflitta dal primo giudice per il mancato godimento dell’appartamento danneggiato, in applicazione, da parte del giudice d’appello, della disposizione di cui all’art. 1227, 2° comma, c.c.
Il motivo è infondato. La sentenza da atto che l’appartamento, a causa delle infiltrazioni dal tetto, era in condizioni d’inabitabilità e che i proprietari, per tutto il corso del giudizio di primo grado, hanno omesso qualsiasi intervento di riparazione o di manutenzione. Precisa, dunque, il giudice d’appello che quest’ultimo comportamento non costituisce violazione del dovere imposto al danneggiato di evitare diligentemente i danni che possono essere arrecati da altri alla propria sfera giuridica; tuttavia, aggiunge, la ditta appaltatrice s’era offerta di eseguire interventi diretti a rendere immediatamente abitabile l’alloggio, così da limitare il danno per il mancato godimento dell’immobile stesso prima del completo risarcimento. Per queste ragioni il giudice ha ridotto i danni in questione al periodo intercorrente tra la data del fatto e la menzionata offerta di immediati interventi, oltre al periodo (due mesi) necessario per l’esecuzione dei lavori.
La tesi sostenuta dalla Corte territoriale non appare affetta da violazione di legge, né da vizio della motivazione; né le argomentazioni contenute nel motivo d’impugnazione – per certi versi generiche e per altri versi attinenti a questioni di mero fatto sono idonee a scalfire la decisione stessa.
