La legge del 9 dicembre 1998 n. 431 descrive in modo molto rigido i contratti di locazione ad uso abitativo. Il fine è quello di tutelare il contraente debole che si presume essere il conduttore (anche se impedire al proprietario di poter tornare in tempi rapidi nella disponibilità dell'immobile alla fine della locazione di fatto è un limite al mercato delle locazioni).
Comunque, tornado alla legge del 98 n. 431, si nota come il legislatore ha distinto tra contratti di locazione ad uso abitativo in base alla durata (4+4 se stipulati direttamente dalle parti 3+2 se stipulati tramite le associazioni di categoria), il motivo è quello di rendere più stabile possibile il contratto di locazione e di rendere certo il canone per un determinato periodo, (quanto più lungo possibile), il mezzo scelto dal legislatore è quello del rinnovo automatico (di fatto una proroga) del contratto di un periodo uguale alla sua durata iniziale.
Però, in questo modo restano esclude tutte quelle situazioni (tutte quelle esigenze abitative) che devono risolvere il problema dell'abitazione solo per un periodo di tempo limitato, si pensi al lavoratore che deve trasferirsi solo per qualche mese in un'altra città od dello studente che deve seguire dei conrsi unversitari solo per un anno ecc.
Per soddisfare queste esigenze il legislatore all'art. 5 della legge del 9 dicembre 1998 n. 431 ha previsto dei contratti ad uso transitorio. Questi contratti potranno avere una durata inferiore a quella usuale (4+4 o 3+2) quando servono a soddisfare particolari esigenze delle parti, è opportuno osservare che il legislatore facendo riferimento solo alla "parti" non dice che le particolari esigenze devono essere imputabili solo al conduttore, ma potrebbero anche essere imputabili al locatore (tipico è il caso della locazione della casa per le vacanze estive).
Lo stesso art. 5 della legge del 9 dicembre 1998 n. 431 rinvia ad un successivo decreto del ministero l'individuazione degli altri elementi necessari per poter identificare un contratto di natura transitoria.
La questione è molto importante perché si potrebbe correre il rischio di trovarsi non un contratto di locazione ad uso transitorio con durata limitata, ma un contratto di locazione tipico di durata 4+4.
Il Decreto Ministeriale del 30/12/2002 in G.U. n. 85, del 11/04/2003 all'art. 2 ha stabilito che i contratti di locazione ad uso transitorio non possono avere una durata inferiore ad un mese e non possono avere una durata superiore a 18 mesi.
Inoltre, lo stesso Decreto Ministeriale del 30/12/2002 in G.U. n. 85, del 11/04/2003 all'art. 2 individua ulteriori requisiti formali per poter usare il contratto speciale di locazione a durata transitoria. Si anticipa che si tratta di elementi formali che non incidono sulla validità del contratto, ma sulla sua qualificazione giuridica del contratto di locazione.
In particolare, il decreto prevede che i contratti di locazione transitori dovranno avere
1) una specifica clausola nella quale sarà indicato l'esigenza transitoria del locatore o del conduttore che legittima la stipula del contratto;
2) inoltre, l'esigenza transitoria dovrà anche essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto. Quest'ultimo elemento (l'obbligo di allegazione al contratto) ha la funzione di evitare abusi o elusioni alla normativa in materia di locazione ad uso abitativo, in particolare delle norme sulla durata dei contratti di locazione ad uso abitativo.
In mancanza di tali elementi il contratto di natura transitoria si trasformerà in un contratto di locazione 4+4.
Si può osservare che l'autonomia delle parti di scegliere di stipulare un contratto ad uso transitorio è molto limitata dalla presenza di alcuni requisiti formali. Del resto, in caso di rinnovo del contratto è previsto che la permanenza delle esigenze peculiari alla base della locazione transitoria devono essere espressamente confermate con lettera raccomandata. Questo dimostra, ancora una volta, la scarsa fiducia del legislatore verso questo tipo di contratto.
Cassazione civ. sez. III, del 20 febbraio 2014 n. 4075 in pdf
