Costruzione su un terreno comune
Quanto un suolo è in comune tra più soggetti, può capitare che
- ogni proprietario singolarmente e separatamente realizzi sul suolo comune una propria (singola) casa e cominci a godere del bene (casa) in modo autonomo, anche se il suolo resta in comune;
- alcuni proprietari realizzano sul suolo comune un unico edificio e cominciano a godere dei singoli appartamenti in modo autonomo, anche se il suolo resta in proprietà comune;
Queste due ipotesi hanno un elemento identico la costruzione di un bene su un suolo comune, ma hanno anche due problemi che li accomunano: a) di chi è la costruzione realizzata sul suolo comune, b) come è possibile attribuire in proprietà privata la singola costruzione.
Proprietà della costruzione realizzata sul suolo comune da uno solo dei comproprietari
Per l'identificazione della proprietà di una costruzione effettuata da uno dei contitolari su un suolo in comune sono state elaborate due teorie, basate sull'applicazione (o meno) del principio dell'accessione nella comunione:
- se non si applica l'accessione, è stata elaborata la tesi per la quale la costruzione effettuata su un suolo comune solo da uno dei contitolari è in proprietà esclusiva di colui che ha effettuato l'edificazione;
- se si applica l'accessione, è stata elaborata la tesi per la quale la costruzione effettuata solo da alcuni dei contitolari su un suolo comune è, in base all'accessione, di proprietà pro quota di tutti i proprietari del suolo.
L'accessione si applica anche in caso di costruzione realizzata su un suolo comune da uno solo dei contitolari
La giurisprudenza (Cass. Sez. Un. n. 3873 del 2018) ha ritenuto applicabile anche in materia di comunione l'art. 934 c.c., precisando che:
a) la disciplina della comunione non configura una deroga legale al principio di accessione, che invece opera anche riguardo alla costruzione realizzata da uno dei contitolari sul suolo in comproprietà;
b) nel caso di comunione del suolo e di costruzione eseguita su di esso da uno o da alcuni soltanto dei comunisti, tutti i comproprietari del suolo (costruttori e non costruttori) acquistano la proprietà della costruzione, in rapporto alle rispettive quote, per il semplice fatto di essere comproprietari del suolo, a prescindere dalla volontà dei singoli e dalla buona fede del costruttore;
c) per escludere l'applicabilità dell'art. 934 c.c. occorre un apposito contratto stipulato tra il proprietario del suolo e il costruttore dell'opera, che attribuisca a quest'ultimo il diritto di proprietà sulle opere realizzate e che, ai sensi dell'art. 1350 c.c., deve rivestire la forma scritta ad substantiam, come per iscritto deve risultare la rinuncia del proprietario al diritto di accessione.
Trasferimento del singolo bene (o di una singola porzione del bene) realizzato da un solo dei contitolari su un suolo comune dalla comproprietà alla proprietà esclusiva
Se uno dei comproprietari del suolo realizza una costruzione può anche capitare che pretende di vedersi attribuire la proprietà della costruzione (e del sottostante suolo) lasciando agli altri il restante suolo non edificato, come è possibile che realizzato un edificio sull'intero suolo (da uno solo dei comproprietari del suolo) tutti i singoli comproprietari cominciano ad usare le singole abitazioni comprese nell'edificio e abbiano l'interesse di vedersi attribuita la proprietà esclusiva della singola che usano.
Ecco, quindi, che si pone il problema di come passare dalla comunione alla proprietà esclusiva.
Trattandosi di beni immobili e di diritti reali su beni immobili per risolvere la questione si deve applicare il principio secondo cui i contratti traslativi della proprietà di beni immobili o costitutivi, modificativi o traslativi di diritti reali immobiliari su cosa altrui devono, ai sensi dell'art. 1350 c.c., rivestire la forma scritta ad substantiann; per cui nullo l'accordo verbale dei proprietari del suolo di trasferirsi reciprocamente la proprietà del manufatto su di esso edificato per singole porzioni individuate nel corso del godimento delle rispettive abitazioni.
Per realizzare il trasferimento della singola porzione realizzata sul suolo comune occorre verificare se è stato stipulato tra le parti un contratto redatto in forma scritta avente ad oggetto il trasferimento della proprietà del suolo su cui insiste la costruzione unitamente alla porzione realizzata di detta costruzione ovvero la costituzione di un diritto di superficie o di altro diritto reale in grado di separare la proprietà del suolo dalla proprietà della costruzione ovvero – ancora – se i comproprietari del suolo avesse posto in essere (sempre con la dovuta forma scritta richiesta dall'art. 1350 n. 5 c.c.) una rinunzia abdicativa alla propria quota di comproprietà, ai sensi dell'art. 1104, primo comma, c.c.;
Irrilevanza del consenso verbale al trasferimento e irrilevanza del riconoscimento tacito della proprietà per l'acquisto di una singola parte del bene costruito su suolo comune
Essendo necessaria al forma scritta non è possibile, per giungere all'attibuzione in proprietà esclusiva di un sigolo bene (o di singole porzioni de bene) costruito su suolo comune, dare un rilevo (improprio) rilievo al consenso manifestato tacitamente dai comproprietari del suolo nel disporre il godimento esclusivo di porzioni di immobile in vario modo indivisuate.
Usucapione del bene o della porzione del bene costruito su solo comune
Se per il trasferimento è necessaria la forma scritta dell'accordo, resta da chiedersi se l'accordo bonario che individua il godimento esclusivo per singole porzioni da parte di ciascun comproprietario del bene costruito su un suolo comune possa essere considerato un presupposto dell'usucapione della singola porzione attribuita in godimento esclusivo.
Anche per quanto attiene all'usucapione, si devono applicare i principi in materia di partecipante alla comunione, secondo cui colui che intenda dimostrare l'intenzione di possedere non a titolo di compossesso, ma di possesso esclusivo ("uti dominus"), sebbene non abbia la necessità di compiere atti di "interversio possessionis" alla stregua dell'art. 1164 c.c., deve, tuttavia, provare il mutamento del titolo consistente in atti integranti un comportamento durevole, tale da evidenziare un possesso esclusivo ed "animo domini" della cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui.
Al riguardo non sono sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad un estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore.
Cass., civ. sez. II, del 10 ottobre 2019, n. 25539
