Fondo speciale obbligatorio per i lavori del condominio ex art. 1135 cc
Capita, ed anche molto spesso, che alcune norme siano usate in modo distorto o si ritorcano proprio contro il soggetto che dovrebbero tutelare. Un esempio può essere trovato proprio nella normativa condominiale e, in particolare, nell'art. 1135 cc che prevede il fondo speciale (obbligatorio) per i lavori straordinari.
Il legislatore con la riforma del condominio ha introdotto l'obbligo di un fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria pari all'importo dei lavori, (il testo originario era il seguente: "l'assemblea delibera [….] sulle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori").
Dalle lettura della norma si comprende che il vincolo imposto dal legislatore al condominio era troppo stringente in quanto si dovevano prima accantonare tutte le somme di denaro, poi si potevano eseguire i lavori, in altri termini era previsto un obbligo di accantonamento preventivo (dell'intera somma), con il rischio che nessun lavoro sarebbe mai stato effettuato, infatti, se anche solo uno dei comproprietari non paga (in anticipo) quando dovuto, il fondo non potrebbe mai essere costituito per intero e i lavori non sarebbero mai eseguiti.
La riforma della riforma dell'art. 1135 cc.
La contraddizione era così evidente che il legislatore è intervenuto ed ha apportato un correttivo stabilendo che l'assemblea delibera [….] le opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti"
In sostanza il correttivo apportato è questo: non accantonare subito tutto l'importo, ma accantonate solo quanto necessario per pagare quanto dovuto in base agli stati di avanzamento dei lavori, sempre se il contratto di appalto prevede pagamenti graduali.
Non sono state risulte altre criticità della norma.
Opere di manutenzione straordinaria e fondo speciale ex art. 1135 cc
Anche se la norma (1135 cc) fa riferimento letteralmente solo alle opere di straordinaria amministrazione, questo apre una serie di quesisti non indifferenti:
occorre chiedersi se tale norma non si applica alle spese di ordinaria amministrazione, in altre parole occorre chiedersi se il legislatore ha tenuto fuori le spese di ordinaria amministrazione oppure se si è (solo) in presenza di una "svista" del legislatore
Inoltre, , ove si seguisse la ricostruzione secondo la quale il fondo speciale non serve per le spese ordinarie, sarebbe necessario sottolineare che una definizione univoca di straordinaria amministrazione non è stata fornita, ecco, quindi, che occorre individuare le opere o i lavori che possono definirsi straordinari e/o i criteri per distinguere le spese ordinarie dalle spese straordinarie. In altri termini, per poter compiere una tale individuazione:
- occorre fare riferimento all'importo di spesa ? e, in tale ipotesi, quale sarebbe il limite economico entro il quale un'opera è ordinaria (e non richiede il fondo speciale) oppure è straordinaria e richiede il fondo speciale ?
- occorre fare riferimento al preventivo ? nel senso che è straordinaria ogni spesa non indicata nel preventivo ? (indipendentemente dall'importo della spesa ?)
- se sono deliberate opere di tipologia diversa (es. riparazione fogne e riparazione tetto) ai fini dell'applicazione dell'art. 1135 cc devono essere considerate come un unica uscita oppure devono essere considerare come autonome ?
Urgenza e fondo ex art. 1135 cc
L'art. 1135 cc non risolve, in modo, espresso neppure la questione se il fondo deve essere costituito per i lavori urgenti. Logica vorrebbe che il fondo non deve essere previsto per i lavori urgenti che non ammettono dilazione. Questa valutazione logica è confermata (indirettamente) dal testo dell'art. 1135 cc il quale al comma 2 regola i lavori urgenti e non richiama l'obbligo di costituzione del fondo.
In altre parole, il fondo dovrebbe essere previsto solo per quei lavori che possono essere programmati, mentre non è previsto per quei lavori di carattere urgente la cui esecuzione non ammette dilazione.
Fondo 1135 cc e piano di riparto delle spese
Di solito l'assemblea che approva i lavori approva anche il piano di riparto della spesa (atto necessario per ottenere i decreti ingiuntivi ex art. 63 disp att cc). L'art. 1135 cc non prevede cosa accade se l'assemblea approva il piano di riparto dell'intera spesa, ma non prevede espressamente di costituire il fondo obbligatorio per i lavori (fondo a tutale dei creditori del condominio).
La vicenda potrebbe sembrare relativamente banale, ma in realtà coinvolge un ulteriore aspetto della disciplina che non è stato ancora preso in considerazione: quante volte il condominio deve incassare l'identico importo destinato a coprire l'identica spesa (i lavori straordinari ?), infatti se si ritiene che il piano di riparto della spesa dei lavori straordinari ed il fondo dei lavori straordinari sono due elementi diversi si legittimerebbe il condominio ad effettuare un identico incasso anche se denominato in due modi diversi, la prima volta come piano di riparto dei lavori straordinari, la seconda volta come fondo obbligatorio lavori straordinari. In mod più chiaro:
- se si ritiene che il piano di riparto dei lavori straordinari approvato dall'assemblea è diverso dal fondo obbligatorio ex art. 1135 cc per i lavori straordinari risulta evidente che l'amministratore p.t. dovrà incassare due volte la stessa cifra (destinata al pagamento del medesimo lavoro) solo che una volta sarà denominata piano di riparto lavori straordinari, la seconda volta sarà denominata fondo obbligatorio ex art. 1135 cc
- se, invece, si ritiene che l'approvazione del piano di riparto lavori straordinari costituisce anche il fondo obbligatorio, la somma da richiedere al singolo proprietario sarà unica e solo in sede contrattuale con l'impresa si potranno meglio definire i metodi di pagamento, da cui deriva, la quantificazione (concreta) del fondo (se totale o per sal)
Fondo ex art. 1135 cc e proprietario moroso
Non può essere nascosto che l'art. 1135 cc fornisce un'arma formidabile al condomino moroso, infatti, l'art. 1135 cc presuppone che tutti i proprietari paghino per costituire il fondo, ma non regola l'ipotesi in cui uno dei proprietari non paghi. In quest'ultima ipotesi, in concreto, il fondo non potrebbe essere totalmente costituito (mancando una quota), ma non potrebbe neppure essere costituito parzialmente (per singoli pagamenti) mancando sempre una quota.
In questa situazione, se si segue una interpretazione letterale della norma i lavori non potrebbero mai essere eseguiti fino a quando il fondo non è costituito, che significa dire che i lavori non potranno essere mai eseguiti fino a quando non si recuperano le quote dovute dal moroso. Questo, però, fornisce al moroso, (oppure anche solo al proprietario contrario ai lavori), un'arma eccezionale per impedire l'esecuzione dei lavori, sfruttando una lacuna legislativa.
L'unica soluzione logica è quella di considerare il mancato incasso della quota fondo del singolo moroso, come ogni mancato incasso di una quota condominiale.
