La legge di stabilità del 2013 (Legge 27 dicembre 2013 n. 147)
impone ai Notai versare il corrispettivo dovuto all'alienante su un conto correte specifico in attesa di verificare se sussistono trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli sull'immobile oggetto dell'atto (quanto meno sorte tra la data di sottoscrizione dell'atto e data della materiale trascrizione del contratto).
Dalla legge è possibile desumere che il venditore non avrà immediatamente il prezzo del bene venduto, ma dovrà aspettare, prima il deposito e poi la liberazione delle somme e poi la consegna delle somme medesime al venditore, inoltre, non saranno più possibili le c.d. vendite a catena, cioè le vendite effettuate per poi poter acquistare un altro bene.
E' opportuno sottolineare alcune (ulteriori) incongruenze
– la legge (art. 63) non pone molte distinzioni, tanto che (secondo l'art. 63 lett. b) anche per le successioni redatte dal notaio occorre seguire la medesima prassi, con evidente aumento dei costi per le parti;
– la legge (art. 63 lettera c) prevede che vadano depositate anche le somme per estinguere le spese condominiali, ora, volendo sorvolare che sul fatto che bisognerebbe capire quali spese spettano all'acquirente e quali al venditore, occorre comprendere come quantificare tali spese posto che l'unico elemento certo è il rendiconto del condominio che non si approva immediatamente alla fine dell'anno … (!)
– se il notaio dopo aver stipulato un atto trova ulteriori trascrizioni pregiudizievoli non potrà restituire le somme presenti sul conto, fino ad una sentenza dell'autorità giudiziaria o di un "accordo" tra le parti, accordo (transazione, mutuo dissenso) che non potrà essere "informale o amichevole", ma dovendo essere la prova della "liberazione" del notaio dalla sua responsabilità di depositario dovrà avere forma idonea e dovrà essere registrato (aggiungendo nuovi costi a carico delle parti);
– la legge (art. 66) prevede che se l'atto è sottoposto ad una condizione le somme saranno svincolate solo quanto dalle parti sarà fornita al notaio prova (con atti pubblico o scrittura privata o con altro mezzo probatorio determinato dalle parti) che l'evento si è verificato, quindi, prendiamo il classico esempio che si trova nei libri scolastici del contratto sottoposto alla condizione sospensiva della nave che arriva dall'africa, in tali ipotesi le parti dovranno provare l'avveramento della condizione (cioè l'arrivo della nave dall'africa) con atto pubblico o con scrittura privata (!) oppure con altro mezzo predeterminato e concordato tra le parti stesse (e se questo ulteriore modo di prova non è individuato o non piace al notaio, il quale vorrà l'atto pubblico o la scrittura privata – scatta la necessità di avere un atto pubblico o una scrittura privata, con un ulteriore aggravio di costi).
– la legge (art. 66) stabilisce che gli interessi sulle somme depositate (eliminate le spese del conto) saranno incamerate dallo Stato (!)
LEGGE 27 dicembre 2013 n. 147
Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (Legge di stabilità 2014).
in G.U. Serie Generale n.302 del 27-12-2013 – Suppl. Ordinario n. 87
Entrata in vigore del provvedimento: 01/01/2014
63. Il notaio o altro pubblico ufficiale e' tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonche' a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d'imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicita' immobiliare, ovvero in relazione ad attivita' e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall'autorita' giudiziaria;
b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;
c) l'intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell'autenticazione, di contratti di trasferimento della proprieta' o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
64. La disposizione di cui al comma 63 non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.
65. Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque e' altresi' il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.
66. Eseguita la registrazione e la pubblicita' dell'atto ai sensi della normativa vigente, e verificata l'assenza di formalita' pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell'atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell'atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l'avveramento di un determinato evento o l'adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalita' probatorie concordate tra le parti, che l'evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta. Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, individuati dal decreto di cui al comma 67.
67. Entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, sono definiti termini, condizioni e modalita' di attuazione dei commi da 63 a 66, anche con riferimento all'esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati.
