Titoli edilizi abilitativi
Con il passare del tempo il diritto di costruire, che spetta al proprietario del suolo) o il diritto di sopraelevare (che spetta al proprietario dell'edificio) è stato sempre più limitato, fino a giungere alla situazione attuale nella quale per eseguire opere edilizie (si usa volutamente una locuzione generica) occorre ottenere l'assenso della pubblica amministrazione (c.d. titoli edilizi abilitativi).
Alla base di questo potere della pubblica amministrazione c'è l'esigenza di controllo del territorio e di pianificare lo sviluppo territoriale.
Quanto al concetto di opere edilizie (interventi edilizi) che richiedono l'autorizzazione della p.a. è opportuno osservare che il concetto di intervento edilizio non è limitato solo alla costruzione o sopraelevazione, ma tutti gli interventi che trasformano un suolo incolto o inedificato (anche solo con opere urbanistiche propedeutiche alla trasformazione edilizia del suolo).
Anche il cambio di destinazione d'uso del bene può richiedere la necessità di un titolo abilitativo edilizio.
Esistenza o l'inesistenza del titolo edilizio abilitativo
Il titolo edilizio abilitativo (sotto qualsiasi forme, licenza, concessione ecc.) rende l'opera edilizia legittima, di converso, la mancanza del titolo edilizio rende l'opera edilizia illegittima e suscettibile di abbattimento (onde ripristinare la situazione quo ante).
In questo contesto, può anche capitare che ottenuto un titolo edilizio, questo venga poi considerato illegittimo, ma che l'opera nelle more è stata realizzata, in questi casi l'opera è abusiva ? Non c’è differenza tra l’intervento edilizio effettuato in assenza di un qualsiasi titolo abilitativo edilizio e l’intervento edilizio effettuato sulla base di un titolo edilizio concesso, ma palesemente illegittimo.
Sanatoria in mancanza di un titolo edilizio
Può capitare che la mancanza del titolo abilitavo edilizio sia sanata ex post mediante l'adesione al condono oppure mediante l'applicazione di altri strumenti simili. In queste situazioni, occorre valutare se l'adesione al condono incide solo sui rapporti tra p.a. e soggetto che ha violato le norme urbanistiche, oppure se la sanatoria urbanistica limita anche i diritti dei soggetti (confinanti) che si sentono lesi dall'opera edilizia.
Sanatoria edilizia o condono ed effetti sui terzi privati
Infatti, la sanatoria edilizia (condono) di cui all'art. 31 legge n. 47 del 1985 [così come i successivi condoni] opera nei rapporti fra l'autore della costruzione e la pubblica amministrazione, perseguendo soltanto l'effetto di conservare l'opera costruita abusivamente e di sottrarre l'autore della relativa violazione alle sanzioni a questa conseguenti, ma non comporta una modifica della disciplina urbanistica, né di conseguenza fa venir meno la contrarietà della costruzione alle norme che regolano i rapporti fra privati in materia di costruzioni come regolate nel codice civile o di questo integrative.
Il diritto all'abbattimento integrale dell'opera abusiva e il diritto al rispetto alle distanze (abbattimento parziale)
Quanto sopra affermato ha un'incidenza concreta notevole, infatti, in assenza di un titolo edilizio il singolo proprietario danneggiato avrebbe il diritto di chiedere l'integrale abbattimento della costruzione, mentre in presenza di un titolo edilizio (anche se ottenuto tramite una sanatoria) il soggetto privato leso ha solo il diritto di chiedere un ripristino parziale (abbattimento parziale) della parti di costruzioni che violano le norme sulle distanze.
Quindi, una volta regolarizzate le opere dal punto di vista amministrativo e pubblicistico, l'esistenza di una concessione in sanatoria comporta che il giudizio del giudice dove essere limitato alla valutazione del rispetto delle distanze e non anche alla valutazione della legittimità delle opere assentite, (al fine dell'integrale abbattimento) non potendosi ottenere la demolizione delle ulteriori opere, sia pur rispettose delle distanze legali, in quanto tali opere hanno ottenuto la loro legittimità amministrativa con il provvedimento concessorio.
Trattasi di un principio già affermato in giurisprudenza secondo cui, in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell'art. 873 c.c., il condono edilizio, esplicando i suoi effetti sul piano dei rapporti pubblicistici tra P.A. e privato costruttore, non ha incidenza nei rapporti tra privati, i quali hanno ugualmente facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria apprestata dall'art. 872 c.c. per le violazioni delle distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici.
L'unico mezzo per ottenere l'abbattimento integrale è quello di ottenere l'annullamento della concessione in sanatoria già rilasciata dalla P.A. in forza di un giudizio che dovrebbe avere ad oggetto, in via principale, e non meramente incidentale, la legittimità dell'atto amministrativo concessorio.
Risarcimento del danno e abbattimento parziale
Altra conseguenza, derivante dalla sanatoria è quella di limitare il risarcimento del danno alle parti effettivamente lesive (distanze) dei diritti dei terzi e non a tutta l'opera che in origine abusiva ha ottenuto la sanatoria ex post.
La loro demolizione delle opere lesive della norme sulle distanza costituisca una sorta di risarcimento in forma specifica, ripristinando lo stato dei luoghi, e, così, eliminando ogni lesione al diritto con rigetto della richiesta di risarcimento del danno.
Del resto, il ripristino dei luoghi determina, in sé, la soddisfazione del diritto del soggetto leso, che quindi non necessita di ulteriore risarcimento.
Cass., civ. sez. II, del 16 aprile 2018, n. 9268
