Condominio, comunione e società
Quando ci si approccia per la prima volta all'istituto del condominio cisi chiede sempre se il condominio può essere avvicinato ad una comunione oppure ad un altro tipo di ente (società). La risposta è relativamente semplice il condominio è una comunione speciale, che il legislatore ha deciso di dotare di norme più complesse rispetto quelle della comunione (ed in parte diverse) per la rilevanza sociale del fenomeno.
Del resto, lo codice civile nella normativa del condominio parla di beni comuni e lo stesso codice civile rinvia alla normativa sulla comunione per quanto non regolato da in materia di condominio.
La distinzione tra condominio e altri enti (ad esempio società) determina delle notevoli conseguenze per quanto riguarda la costituzione del condominio e la destinazione dei beni al servizio delle singole unità immobiliari comprese nell'edificio.
Costruzione dell'edificio su suolo privato
E' risaputo che tutto ciò che si costruisce sul suolo, in virtù del principio dell'accessione (art. 934 cc art. 934 cc), è acquistato dal proprietario di esso del suolo. Quindi, l'unico proprietario del suolo, che costruisce un edificio composto da più, piani o porzioni di piano, per effetto dell'accessione acquista la proprietà esclusiva dell'intero fabbricato.
Il discorso non cambia se sul suolo in comproprietà tra più soggetti viene realizzato (con il consenso di tutti) un edificio di più piani e più unità immobiliari, in questa situazione vige sempre il principio dell'accessione e l'edificio è in comune tra i proprietari del suolo.
Nascita del condominio
Il condominio, che si sostituisce alla proprietà solitaria, nasce come conseguenza della vendita della proprietà separata dei singoli piani o porzioni di piano, al momento della prima alienazione della singola unità immobiliare ed automaticamente al momento della prima alienazione.
Ovviamente non è necessario avere una vendita per costituire il condominio, ma è anche possibile che il condomino nasca in seguito ad una divisione di una costruzione realizzata su suolo comune, in questa ipotesi all'originaria comunione si sostituisce (automaticamente) il condominio.
Quando detto permette di distinguere il condominio da altri enti, infatti, tutti gli enti dalle associazioni alle società richiedono per la loro esistenza il consenso dei fondatori, mentre il condominio nasce automaticamente (senza bisogno di un consenso dei proprietari) nel momento in cui esistono delle unità immobiliari in proprietà esclusiva con beni posti al servizio dell'intero edificio (e, quindi, di altre unità immobiliari).
Beni in comune tra più unità immobiliari presenti nell'edificio
Quale effetto accessorio del trasferimento ad altri soggetti delle singole unità immobiliari, ha origine il diritto di proprietà comune sulle cose, sui servizi e sugli impianti necessari per l'esistenza o per l'uso, ovvero destinati all'uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano.
La necessità per l'esistenza dell'intero edificio e per l'uso comune di talune cose (il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i cortili etc.) non può essere contestata: se si considera la loro unica ed univoca funzione strumentale al servizio dei piani o delle porzioni di piano siti nel fabbricato, così come non può contestarsi che i medesimi beni e servizi, una volta istituito il condominio, formino oggetto di proprietà comune e costituiscano beni comuni.
Per contro, i locali dell'edificio contemplati dall'art. 1117 n. 2 cit., raffigurano beni ontologicamente suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome: per diventare beni comuni, essi abbisognano di una specifica destinazione al servizio in comune.
In difetto di espressa disciplina negoziale, affinchè un locale sito nell'edificio – che, per la sua collocazione, può essere adibito ad alloggio del portiere, oppure utilizzato come qualsiasi unità abitativa – diventi una parte comune ai sensi dell'art. 1117 n. 2 cit., occorre che, all'atto della costituzione del condominio, al detto locale sia di fatto assegnata la specifica destinazione al servizio comune. Se prima della costituzione del condominio la destinazione al servizio comune non gli viene conferita, o gli viene sottratta, il locale non può considerarsi come bene comune.
Cass., civ. sez. II, del 14 giugno 2017, n. 14796
