I beni condominiali ex art. 1117 cc
I beni condominiali sono indicati nell'art. 1117 cc. Si tratta di un elenco non tassativo, ma solo meramente descrittivo, potendo essere integrato se un determinato bene (o servizio) anche non presente nell'elenco dell'art. 1117 cc è materialmente collegato alle singole unità immobiliari oppure è funzionalmente destinato a soddisfare le esigenze del condominio unità immobiliari.
Per comprendere il condominio (e i beni condominiali) occorre analizzare due aspetti: 1) il rapporto tra bene condominiale (bene comune) e unità immobiliare (in proprietà esclusiva), 2) il diritto esercitabile dai condomini sui beni comuni ex art. 1117 cc.
La natura giuridica dei beni condominiali ex art. 1117 cc
Il codice civile nell'ambito dell'istituto del condominio usa il termine "beni comuni" per riferirsi ai beni condominiali, inoltre l'art. 1139 cc afferma che sono applicabili al condominio le norme della comunione ordinaria (1100 cc) per quanto non previsto in materia di condominio.
Quanto detto dovrebbe immediatamente far comprendere che il condominio (in relazione ai beni condominiali) non è altro che una comunione speciale (regolata da norme speciali ex art. 1117 cc) rispetto la comunione ordinaria (1100 cc).
Quindi, quando si parla di beni condominiali ex art. 1117 cc, di fatto, di una comunione "pro indiviso" di tutte quelle parti del complesso edilizio che, per ubicazione e struttura, sono – nel momento in cui è "costituito" il condominio – destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso.
Costituzione del condominio o nascita della comunione pro indiviso (ex art. 1117 cc) sui beni condominiali
Se il condominio è una comunione (speciale) pro indiviso su alcuni beni (indicati nell'art. 1117 cc) risulta anche evidente che per la sua nascita, non richiede un atto costitutivo come altri enti (dalle fondazioni, associazioni, società ecc.), ma il condominio, come ogni comunione, sorge quando si verifica la contitolarità (quindi, quando ci saranno almeno due contitolari dei beni condominiali ex art. 11117 cc).
La contitolarità dei beni condominiali (e, quindi, la comunione pro indiviso dei beni condominiali ex art. 1117 cc) e la situazione (denominata) di condominio, regolata dagli artt. 1117 cc e ss, si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto.
Uso generico o esclusivo del bene condominiale
Hai fini dell'individuazione dei beni condominiali ex art. 1117 cc è irrilevante la circostanza che il bene, per la conformazione dei luoghi, sia di fatto goduto più proficuamente e frequentemente da un particolare condomino titolare di una limitrofa o contigua unità immobiliare.
Inoltre, è stato anche osservato che l'uso esclusivo di un bene condominiale, non incide sul dritto reale (che resta di comunione pro indiviso), ma incide solo sul diverso potere di godimento del bene.
Rapporto tra bene condominiale ex art. 1117 cc e bene pertinenziale ex art. 817 cc
Quanto detto, però, non spiega il rapporto che sussiste tra i beni condominiali indicati nell'art. 1117 cc e le singole unità immobiliari, infatti, il legame tra il bene condominiale ex art 1117 cc potrebbe essere ricompreso nel sistema delle pertinenze ex art. 817 cc.
La relazione di accessorietà tra parti comuni ed unità immobiliari, tipica del condominio di edifici, ex artt. 1117 e ss. c.c., esula dalla figura delle pertinenze ex art. 817 c.c.
Nel condominio i beni condominiali non sono «cose» distinte e autonome rispetto alle porzioni di proprietà individuale, ma «parti» indivisibili di un tutto. Le parti elencate o richiamate dall'art. 1117 c.c. non offrono alcuna utilità autonoma e compiuta, in quanto la loro utilizzazione oggettiva e il loro godimento soggettivo sono unicamente strumentali all'utilizzazione o al godimento degli appartamenti.
Al contrario, le pertinenze di cui all'art. 817 c.c., presuppongono due «cose» che mantengono la loro identità, e che sono non congiunte fisicamente, quanto combinate in forza di una «destinazione durevole» (cioè, di una destinazione non episodica, ma comunque temporanea) al servizio o all'ornamento l'una dell'altra.
Perché, peraltro, si crei un'efficace destinazione pertinenziale, basta essere proprietario o titolare di altro diritto reale sulla sola cosa principale, mentre non occorre affatto essere anche proprietario (o comproprietario) della cosa destinata a pertinenza.
Ed ancora, la caratteristica della pertinenza è data dal fatto che la res accessoria non è indispensabile, ovvero è separabile dal bene principale, mentre la divisibilità delle parti comuni dell'edificio condominiale è rigidamente condizionata, in base all'art. 1119 c.c., al raffronto tra i vantaggi che i singoli condomini ritraevano in precedenza da esse e i vantaggi che ne ricaverebbero dopo la divisione (oltre che al "consenso di tutti i partecipanti al condominio", presupposto esplicitamente aggiunto dalla legge n. 220/2012).
Mancata indicazione dei beni condominiali al momento del trasferimento dell'appartamento
La mera circostanza che uno dei successivi atti di vendita di una singola unità immobiliare non contenga espressa menzione del trasferimento anche della comproprietà delle aree comuni non è, in sostanza, in alcun modo sufficiente a superare la presunzione posta dall'art. 1117 c.c., la quale, al contrario, comporta che all'atto stesso consegua l'alienazione, unitamente alla porzione esclusiva, della corrispondente quota di condominio su dette parti comuni.
Infatti, una volta accertata la sussistenza di una situazione di condominio di edifici, le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio "accessorium sequitur principale", alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria.
Cass., civ. sez. II, del 6 marzo 2019, n. 6458
