Ripartizione delle spese nel condominio
Nel contesto del condominio, l'attribuzione delle spese a carico di ogni proprietario è sempre la croce e la delizia di ogni proprietario. Occorre distinguere tra ripartizione delle spese e modalità di pagamento delle spese.
Tutto dipende sia dalla oggettiva difficoltà di dover applicare norme astratte a situazioni concrete, sia dalla non conoscenza della normativa.
I principi generali indicati dall'art. 1123 cc
L'art. 1123 cc cristallizza alcuni principi generali: a) le spese si ripartiscono in proporzione al valore dell'unità immobiliare; b) se il bene è destinato ad essere usato in modo diverso dai proprietari, la ripartizione della spesa deve considerare l'uso del bene; c) infine, se il bene è destinato ad essere usato solo da alcuni proprietari, le spese saranno a carico solo dei soggetti che usano il bene.
La modifica convenzionale di questi principi è possibile solo con il consenso di tutti i proprietari.
Il valore di ogni singola unità immobiliare è identificato in base alle tabelle dei millesimi.
Tabelle dei millesimi approvazione, modifica e correzione
Dai principi sopra esposti risulta evidente che il condominio richiede delle tabelle dei millesimi. onde ripartire le spese.
L'approvazione delle tabelle dei millesimi può essere effettuata a maggioranza (se le tabelle non derogano i criteri legali ex art. 1123 cc), anche la modifica (come l'eventuale correzione) delle tabelle dei millesimi può essere effettuata a maggioranza. La correzione delle tabelle non è altro che una modifica delle stesse dovuta alla presenza di errori di fatto o di diritto nella redazione delle tabelle dei millesimi.
Tabelle esistente, tabelle non esistenti o tabelle esistenti ma non approvate formalmente
Risulta evidente che l'intero sistema presuppone la redazione e l'approvazione delle tabelle dei millesimi, ma non è detto che questa situazione "idilliaca" si presenti, infatti, può capitare che nessuna tabella dei millesimi sia mai stata redatta (ma sussista la necessità di approvare e ripartire delle spese), come è possibile che delle tabelle siano state redatte, ma che non siano state mai approvare formalmente, anche se sono state – di fatto – applicate nel tempo.
Tabelle dei millesimi non esistenti: criteri di ripartizione applicabili
Quando le tabelle dei millesimi non esistono (non sono state mai redatte), in teoria si dovrebbe bloccare il condominio e rinviare qualsiasi tipo di spesa e di decisione assembleare fino alla redazione e approvazione delle tabelle dei millesimi.
In questo modo, però, da un lato non si considera che ogni proprietario può chiedere la redazione giudiziaria delle tabelle dei millesimi (ed eliminare la situazione di blocco del condominio), dall'altro si darebbe eccessiva forza al proprietario che contesti qualsiasi spesa (solo per la mancanza delle tabelle dei millesimi) pur avendo il diritto di richiedere la redazione giudiziaria delle tabelle dei millesimi.
Risulta evidente che in questo contesto occorre valutare quale criterio di ripartizione usare.
Il criterio da usare è un criterio proporzionale ex art. 1123 cc, infatti, la quota di partecipazione alla spesa gravante sui proprietari delle porzioni esclusive site all'interno di un edificio condominiale deve essere determinata, quindi, in base all'art. 1123 c.c., tenendo anzitutto conto del valore della proprietà esclusiva, valore che preesiste anche alla formazione della tabella millesimale, la quale ha una funzione non costitutiva ma meramente ricognitiva e valutativa.
Sicuramente non è applicabile il diverso meccanismo di quantificazione delle quote operante in materia di comunione semplice ex art. 1101 cc.
Le tabelle dei millesimi non esistenti: onere della specifica contestazione
Ecco, quindi, che per evitare il moltiplicarsi di procedimenti giudiziari, in in assenza delle tabelle dei millesimi, ma in presenza di una ripartizione comunque proporzionale ex art. 1123 cc, il proprietario che intende contestare una ripartizione della spesa deve indicare i motivi per i quali ritiene il criterio adottato erroneo, in quanto poiché ogni proprietario ha il diritto di chiedere la redazione delle tabelle dei millesimi, non può rimanere inerte e porsi in una situazione di mera contestazione.
Del resto è evidente che è meglio avere un unico procedimento per la redazione delle tabelle dei millesimi, che un numero infinito di procedimenti relativi alla contestazione del meccanismo usato per la ripartizione delle spese.
Tabelle dei millesimi non esistenti e accertamento indentale del valore dell'appartamento
Sempre in assenza della tabelle dei millesimi, quando è necessario ripartire una spesa ex art. 1123 cc (in quanto, ad esempio, anticipata da uno dei proprietari) è possibile anche d'ufficio determinare il valore proporzionale ex art. 1123 cc delle singole unità immobiliari, con una valenza limitata alla specifica ripartizione, non potendosi fare riferimento ai criteri di quantificazione delle quote in materia di comunione ordinaria.
Quindi, il giudice, investito della domanda di suddivisione di una spesa, deve procedere anche incidenter tantum a stabilire quale sia il valore del piano dei condomini obbligati al pagamento, in mancanza di una tabella millesimale regolarmente approvata, (cfr., Cass. 9.2.1985, n. 1057; Cass. 17.2.1971, n. 400; Cass. 24.10.1974, n. 3097).
Tabelle usate nel tempo, ma non approvate formalmente
Le tabelle dei millesimi usate nel tempo possono anche considerarsi approvate per un accordo tacito tra i condomini.
Cass., civ. sez. II, del 16 aprile 2018, n. 9280
