Il sistema delle società cooperative
Un aspetto peculiare delle società cooperative è quello di offrire ai soci dei beni o dei servizi a condizioni (prezzo) più vantaggiose. Fino a quando i beni sono beni mobili o si tratta di prestazioni aventi ad oggetto un fare (ad es servizi di pulizia) non sorgono grossi problemi, ma quando oggetto sono beni immobili (costruzione e attribuzione di appartamenti) ai soci, sorge la necessità avere un'assegnazione del bene ai soci certa (e conforme con la normativa del codice civile), sorge la necessità di spiegare la normativa speciale cooperativa e di coordinare la normativa speciale con le norme del codice civile.
L'assegnazione dell'appartamento ai soci della cooperativa
Per rendere più chiara la questione si potrebbe pensare all'atto di assegnazione dell'appartamento al socio e chiedersi se è un contratto di vendita e se attribuisce, quindi, un diritto reale (la proprietà) oppure è semplicemente un contratto obbligatorio (assimilabile al preliminare) a cui segue un contrato definivo, oppure un atto obbligatorio che attribuisce solo un diritto personale di godimento (assimilabile alla locazione).
Purtroppo non esiste un'unica risposta, ma la soluzione varia in base al tipo di cooperativa.
Cooperative con assegnazione in proprietà indivisa e cooperative con assegnazione in proprietà individuale
Occorre distinguere, nel sistema normativo della edilizia economica e popolare (e più specificamente nell'ambito della generale categoria delle "società cooperative per la costruzione e l'acquisto di case popolari od economiche a favore dei propri soci" individuata al n. 7 dell'elenco contenuto nell'art. 16, comma 1, del RD 28 aprile 1938 n. 1165, recante "approvazione del testo unico delle disposizioni sulla edilizia popolare ed economica", quale soggetto ammesso a contrarre mutui alla scopo di costruire od acquistare case economiche e popolari), tra società cooperative costituite per la realizzazione di fabbricati da "assegnare ai soci in proprietà indivisa" e società cooperative istituite per la realizzazione di alloggi da "assegnare in proprietà individuale" ai singoli soci.
Cooperative costituite per la realizzazione di fabbricati da "assegnare ai soci in proprietà indivisa"
Nelle società cooperative costituite per la realizzazione di fabbricati da assegnare ai soci in proprietà indivisa, la proprietà del fabbricato rimane in titolo alla società cooperativa che instaura con i singoli soci autonomi rapporti di natura obbligatoria aventi ad oggetto l'attribuzione di diritti di godimento degli alloggi costruiti.
Cooperative per la realizzazione di alloggi da "assegnare in proprietà individuale" ai singoli soci.
Cooperative costituite per la realizzazioni di alloggi da assegnare in proprietà individuale ai soci la progressiva disponibilità degli alloggi (che si costruiscono man mano), ne comporta il trasferimento in proprietà ai singoli soci, secondo due diversi schemi procedimentali.
L'assegnazione nelle cooperative con alloggi in proprietà individuale in presenza di contributi pubblici
Per le cooperative che fruiscono di mutui agevolati con contributo pubblico, l'acquisto della proprietà segue ad una fattispecie complessa a formazione successiva che trova perfezionamento esclusivamente con il frazionamento del mutuo assunto dalla cooperativa e la "stipula del contratto di mutuo individuale" da parte del socio assegnatario, come previsto dagli artt. 139 e 229 del RD n. 1165/1938.
Come è, infatti, stato evidenziato "l'acquisto a favore dei soci della proprietà degli alloggi sociali si realizza attraverso un procedimento, comprendente una pluralità di fasi, attraverso le quali la posizione del socio si evolve, con l'acquisto di poteri sempre più intensi, fino a consolidarsi nell'acquisto del diritto di proprietà dell'alloggio. I momenti più significativi di tale procedimento sono quelli dell'assegnazione e del perfezionamento del mutuo individuale.
L'assegnazione consiste nella consegna di un determinato alloggio ad un determinato socio ed attribuisce al socio assegnatario solo il diritto al godimento dell'alloggio, non già la proprietà di esso. L'assegnazione segna, peraltro, il termine iniziale dell'obbligazione, gravante sull'assegnatario, di pagare le quote di ammortamento del mutuo, per la parte gravante sull'alloggio assegnatogli.
Invece, l'acquisto della proprietà dell'alloggio in capo all'assegnatario si verifica, ai sensi dell'art. 229 del citato T. U., in un momento successivo, con la stipulazione appunto del contratto di mutuo individuale. È, questo, dunque, un effetto che "non si verifica in virtù di un contratto, tanto meno di compravendita, conclusosi tra la cooperativa ed il socio, bensì in virtù ed al termine di un complesso procedimento, snodan tesi in più fasi, di cui quelle ora menzionate costituiscono le più salienti; procedimento, che, perseguendo finalità pubblicistiche e riducendo, pertanto, notevolmente i margini di autonomia spettanti alla società ed ai soci, mal si adatta ad essere modellato secondo schemi tipicamente civilistici e, comunque, fa derivare i rispettivi diritti ed obblighi delle parti non dal contratto ma direttamente dalla legge".
L'assegnazione nelle cooperative con alloggi in proprietà individuale in assenza di contributi pubblici
Per le cooperative edilizie che invece non fruiscono di contributi pubblici, la sequenza "prenotazione – assegnazione" è stata ricostruita secondo la fattispecie contratto preliminare di vendita e contratto definitivo di trasferimento della proprietà dell'alloggio, con conseguente applicazione anche del rimedio ex art. 2932 c.c. rimanendo confinata la applicazione delle disposizioni di cui al RD n. 1165/1938 alla sola ipotesi di un espresso richiamo operato dalle parti contraenti
Cass., sez. III, del 5 luglio 2018, n. 17590
